Kontorsvärden kommer att sjunka med 35 % i slutet av 2025 enligt en rapport från Capital Economics.
Värdet på kontorslokaler som drivs av ökningen av distansarbete kommer att fortsätta att falla kraftigt under de kommande två åren och kommer sannolikt inte att återhämta sig före 2040, enligt en ny rapport från Capital Economics.
En förändring av kontorsefterfrågan kan resultera i en 35%-ig nedgång i kontorsvärden i slutet av 2025, enligt rapporten från det Londonbaserade forskningsföretaget. Stigande kontorsvakanser skulle leda till en minskning av portföljinkomsterna med 20 % till 2025, skrev forskare i rapporten, med driftsnetto som faller under 2019 års nivåer fram till slutet av detta decennium.
“För kontor, med mer av nedgången kvar och ett liknande prisfall från topp till dal [as experienced by regional malls] i vår prognos i slutet av 2025 kan värden kämpa för att återta sina pre-pandemiska toppar även till 2040”, skrev Kiran Raichura, biträdande chefsekonom på Capital Economics, i rapporten. “Även om de gjorde det, skulle detta fortfarande lämna dem dramatiskt lägre i reala termer.”
Den tröga återhämtningen av kontorstrafiken driver ner fastighetsvärdena. Kontorsnyckelkortssvepningar förblir nära 50 % av nivåerna i början av 2020 och 56 % av företagen har antagit en hybridmodell medan ytterligare 12 % planerar “fullständigt flexibla” arbetsmodeller, enligt en global undersökning av Knight Frank och Cresa som citeras i rapporten.
Kontorsvakansen ökade från 16,8 % under fjärde kvartalet 2019 till 19 % under första kvartalet 2023, enligt REIS-data som citeras i rapporten.
Osäkerheten i framtiden för kontorslokaler driver bort investeringar och tvingar stora hyresvärdar att lämna tillbaka nycklar till fastigheter till långivare. CMBS-låneskulden för kontorstillgångar hoppade med 128 punkter i maj till 4,2 %, enligt en Trepp-rapport, första gången försummelsen av kontorstillgångar var över 4 % sedan 2018.
“Om den kraftiga uppgången i brottsligt CMBS i maj är något att gå efter, kommer långivare att mötas av många fler kontorstillgångar under de kommande åren”, skrev Raichura i Capital Economics-rapporten.
REIT-investerare vänder sig också bort från kontorslokaler. Office REIT totalavkastningsindex har minskat med mer än 50 % jämfört med REIT-indexet för alla aktier.
Motvinden i kontorsinvesteringssektorn speglar värdeminskningen som amerikanska gallerior upplevt under de senaste sex åren, skrev Raichura. Stigande onlineförsäljning har lett till en minskad efterfrågan på fysiska butiker, och driftsnettot vid regionala gallerior sjönk med 11,3 % från slutet av 2016 till första kvartalet 2023.
Regionala gallerior har först nyligen börjat stabiliseras efter mer än sex år av nedgång, enligt rapporten. Med köpcentrets värderingar ned med 33,5 % i absoluta tal, skrev Raichura att det kunde ta till mitten av 2030-talet för köpcentrets tillgångar att återhämta sig till sin tidigare topp.
“Minskningen av kontorsefterfrågan på grund av distansarbete kommer att orsaka en träff på NOI i nivå med eller värre än vad köpcentra har upplevt under de senaste sex åren”, skrev Raichura. “Och i linje med erfarenheterna från gallerior innebär den strukturella karaktären hos denna efterfrågan att den 35 % nedgången i kontorsvärden som vi förutspår i slutet av 2025 är osannolikt att återhämta sig ens 2040.”
En kreativ ompositionering av kontorstillgångar och ombyggnad av äldre byggnader skulle kunna kompensera en del av värdenedgången. Men kostnaderna för att konvertera eller uppgradera ett utrymme kommer att falla på ägare som redan kämpar med det sjunkande värdet på sina tillgångar.
“Rivningar och konverteringar av de sämsta tillgångarna kan delvis motverka påverkan på värderingsbaserade index”, skrev Raichura. “Men i slutändan kommer hyresvärdarna att få stå för dessa kostnader, så vägen framåt för kontorsägare kommer att bli en mödosam väg.”
