En gång sådana mästare i tillgångsklassen att de satsade sina vinster och investerarnas pengar på kontorsbyggnader, diversifierar REITs som har specialiserat sig på kontor sina innehav, antingen genom utveckling eller förvärv, vilket gör dem till det senaste segmentet av kommersiella fastigheter att dra sig ifrån. den oroliga kontorsmarknaden.
Det är inte absolut – det finns några som förblir engagerade i kontoret som en investering – men det växande antalet företag som har övergått till andra fastighetstyper betyder ett kommande skifte i hur stora investerare spenderar sina pengar.
“Det är viktigt att inte måla alla kontors-REITs med samma pensel, eftersom vissa kontors-REITs fortfarande går bra, till exempel de som är specialiserade på högkvalitativa fastigheter i Sun Belt,” sa Brad Thomas, VD för Wide Moat Research. “Men som en sektor har den slagits ner i år, och det kommer definitivt att bli några förändringar.”
När trycket ökar på kontorssektorn har investerare röstat med sina dollar, till och med till den grad att REIT-aktier i sektorn handlas långt under nettotillgångsvärdena. Med det måttet är kontors-REIT sämst ställt bland ägare i den offentliga sektorn.
Börsnoterade amerikanska REITs handlades till en medianrabatt på 20,8 % jämfört med sina konsensusuppskattningar för substansvärde per aktie den 1 maj, enligt en S&P Global-rapport. Kontorssektorn handlades med den största rabatten till NAV, på 57,9 %. Bland de 10 REITs som handlade för den mest betydande rabatten till NAV var åtta kontors-REITs.
Tecken på denna stress dyker upp och kontorsinvesterare letar efter sätt att hantera, inklusive att luta sig in i nya tillgångstyper.
“Vi har accelererat komponenterna i vår affärsstrategi för att möta ögonblicket av skiftande efterfrågan,” sa Brandywine Realty Trusts vd Jerry Sweeney Bisnow. “Med Philadelphia stiger bland de främsta nav i landet för cell- och genterapi, utökade vi Schuylkill Yards, vår 14-acre master-planerade utveckling i Philadelphia, med ytterligare labb och forskningsutrymme för alla stadier av life science-tillväxt.”
Förra året lanserade Brandywine en inkubator i samarbete med Pennsylvania Biotechnology Center, och den började arbeta på två grundbyggnader som rymmer life science-användare: 3025 JFK Blvd., ett 570K SF torn för blandad användning med life science-arbetsyta och 3151 Market, en 417K SF helt dedikerad biovetenskapsbyggnad. Företaget har också färdigställt eller startat andra life science-byggnader på marknaden.
Kilroy Realty Corp. och Hudson Pacific Properties har också blivit mer involverade i specialiserade kontorstyper. Kilroy införlivar biovetenskapliga användningar i sitt Oyster Point-projekt i södra San Francisco medan Hudson Pacific har kommit in i studioutrymmet i Los Angeles.
Diversifieringsvägen är dock inte utan risk, vilket Hudson Pacific nyligen fick veta när det sänkte sin utdelning och sänkte sin vägledning för året, med hänvisning till en strejk från Writers Guild of America som stänger produktioner över hela Tinseltown.
Andra tar fusions- och förvärvsvägen. Istället för att utveckla en portfölj av icke-standardiserade kontorsfastigheter, gick Office Properties Income Trust i april med på att förvärva Diversified Healthcare Trust i en fusionstransaktion med alla aktier som skulle skapa en ny enhet kallad Diversified Properties Trust.
Målet med sammanslagningen är okomplicerat, enligt OPI:s vd Christopher Bilotto: att minska företagets exponering mot standardkontor.
“Sammanslagningen etablerar det sammanslagna företaget som en större, mer diversifierad REIT, bättre positionerad för långsiktig tillväxt”, säger Bilotto i ett uttalande. “Mot en utmanande bakgrund för traditionella kontorstillgångar ger denna sammanslagning OPI tillgång till stabiliserade kassaflöden från DHC:s medicinska kontor och life science-portfölj och NOI-tillväxtpotential från dess portfölj av seniorbostäder.”
Den långsiktiga effekten av nedgången av kontors-REIT på kontorsmarknaden som helhet är svår att bedöma, sa Thomas.
REITs som framgångsrikt diversifierar bort från rena kontorsspel kommer förmodligen att klara sig bättre än de som håller fast vid kontorstillgångar, sa Thomas, främst för att många kontor kommer att behöva omfattande uppdateringar för att hoppas på att vara konkurrenskraftiga, eller för att omvandlas till något annat, tömma resurser och minska i avkastning.
“Den största takeaway för REIT-utrymmet är att det inte är billigt att anpassa en kontorsbyggnad, så det kommer verkligen att tära på pengar från driften, vilket naturligtvis innebär att vissa REITs inte kommer att kunna betala lika mycket i utdelning, sa Thomas. “Vi ser redan det med REITs som har aviserat utdelningssänkningar.”
Bland dem som har valt detta tillvägagångssätt är Vornado Realty Trust, som avbröt utdelningen till ägarna av sina stamaktier under resten av 2023. Det är en extra hit för investerare, eftersom Vornados aktiekurs har fallit mer än 61 % sedan sist. år.
För sin del sa Vornado att de överväger försäljning av tillgångar för att hjälpa till att hantera den nuvarande krisen för kontors-REIT, trots köparens marknad för sådana tillgångar.
“Det fortsätter att vara en svår marknad att sälja tillgångar på,” sa Vornados vd och finanschef Michael Franco under företagets senaste resultatsamtal i början av denna månad. “Vi tror att de är säljbara och … vi kanske inte älskar priset på vissa tillgångar idag i förhållande till var de var för några år sedan. Men i förhållande till vår aktiekurs gillar vi den prissättningen.”
Tricket på dagens marknad är att hitta en köpare som är villig att navigera i det svåra kapitalmarknadslandskapet och investera i en tillgång med en osäker framtid. Det finns dock några kandidater.
Privata investerare kan vara intresserade, sa Thomas, och kan ofta lättare anpassa sig till förändrade marknadsförhållanden, särskilt om de har djupa fickor och en tydlig plan för sina fastigheter. Klass A-fastigheter som kan köpas till rabatterat pris kommer att vara särskilt attraktiva eftersom de kontorsanvändare som har tecknat nya hyresavtal tenderar mot nyare, trevligare byggnader med fler bekvämligheter.
Den ofta citerade flygningen till kvalitet och uppmärksamhet på hyresgästupplevelsen ansluter till en annan inställning till pivoten bort från rena kontorsspel. Att införliva kontorsanvändning i utvecklingar med blandad användning ses som ett sätt att attrahera hyresgäster och diversifiera inkomstströmmar på samma gång.
Blandad användning kommer att vara en viktig del av Brandywines framtid, sa Sweeney, inklusive inte bara kontor och biovetenskap, utan även bostäder och detaljhandel. Brandywine är redan igång med att utveckla projekt för blandad användning i Austin såväl som Philadelphia.
“Vi ser en enorm potential i utvecklingssegmentet för blandad användning på olika marknader,” sa han.
