LOS ANGELES — “Vi går igenom en svår tid. Det har aldrig varit viktigare att fokusera på basen när man tittar på en transaktion.” De tankarna är enligt panelmedlem Bobby Khorshidi, president och chief credit officer på Archway Capital.
Khorshidi gick med andra flerfamiljsexperter under en transaktionspanel måndag morgon på GlobeSt. Nationell flerfamiljskonferens här på JW Marriott LA LIVE. Moderator Laurie Lustig-Bower, en EVP på CBRE, började med att fråga paneldeltagarna vad som händer med bridge-skulder.
Räntorna har gått upp och det kommer att bli några obekväma samtal mellan långivare och deras låntagare och mellan investeringsförsäljningar och deras kunder, förklarade Khorshidi. ”Vid emissionsgarantier måste vi tillämpa ett stresstest eftersom vi inte vet vart saker och ting kommer att ta vägen. Det är svårt att hitta affärer som kommer att göra det.”
UNDERSKRIVNING, VILKA ÄR MÄTTEN?
Hans företag använder 7% som exit på transaktioner. “Vi tittar på bygglån som förfaller eller överstiger budgeten och de ser svåra ut att hitta exitfinansiering,” förklarade han. “Det här är en övergångsperiod där vi kommer att hitta ny fot… Det kommer bara att ta tid att ta reda på det nya normala.”
När han tecknade affärer idag, sa James D’Argenio, senior chef för förvärv på The Bascom Group, att det som inte har förändrats är att förstå en fastighets egenskaper, styrkor och svagheter. “Något som har förändrats är kanske mätvärdena, men vi försöker verkligen hålla oss till grunderna och de saker som vi kan kontrollera.”
När D’Argenio fick frågan vid en klass A-byggnad jämfört med en B-minus fixer övre, och vilka cap rates som skulle tittas på för var och en, sa D’Argenio att de inte tjänar några pengar på cap rate och är avkastningsfokuserade. “Vi försöker fokusera på hävd kontra ohävd avkastning … inte bara vad som är vår cap rate för vår kupong är för då kommer du att vänta länge på att handla … Jag tror inte att det är ett viktigt mått när du tittar på den totala framgång ett projekt kan ha.”
KÖPARE OCH SÄLJARE JUSTERA
Köpare och säljare måste anpassa sig till det nya normala, säger paneldeltagarna. Panelmedlem Otto Ozen, vice vd på The Mogharebi Group, sa att den snabba räntehöjningen skapade lite dysfunktion. “Säljare har historiskt sett varit relativt långsamma med att svara på den här typen av förändringar,” sa han. “Det är där du har klyftan mellan köpare och säljare.”
Han fortsatte att köpare är snabba med att anpassa sitt svar och fortsätter att anpassa sig. “Vad som dock händer är att för ett år sedan var övertagande av skuld verkligen inte ett attraktivt alternativ,” sa Ozen. “Det som såg oattraktivt ut för ett år sedan håller på att ses över.”
David Harrington, EVP och verkställande direktör för Matthews Real Estate Investment Services, tillade att köparnas profil just nu är de som klarar av den långsiktiga horisonten.
LÅNEALTERNATIV
Lustig–Bower bytte växel och frågade paneldeltagarna om utlåning och hur alternativen ser ut för köparen på bryggskulder. Khorshidi förklarade att målstolpen skiftar. “Vi är i branschen med att låna ut och kommer att låna ut.”
Med det sagt förklarade han att hans företag måste förutse vart marknaden är på väg. “Fundamentals och ekonomin känns som business as usual förutom det faktum att räntorna har rört sig”, sa han. “Alla kommer att använda samma kriterier och samma garanti.”
Detta är kusligt bekant för början av Covid, fortsatte han, men sedan var frågan värdering.” Det är liknande nu. Vi behöver bara räkna ut budet/frågan. Det är så vi garanterar saker. Utmaningen är att ta reda på hur någon ska refinansiera.”
Khorshidi noterade att det är en konstig övergångstid och att det kommer att ta lite tid för dessa konversationer att rinna ut. Takten som räntorna har gått upp har varit riktigt extrema och har skapat en viss osäkerhet på marknaderna och utan förtroende för Fed är det svårt att veta vart det tar vägen. “Vi fick höra att allt detta var övergående. Det är inte så det har utspelat sig. Som långivare, och ni alla där ute som investerare, måste ni gissa och den som gissar rätt vinner.”
Kom tillbaka med GlobeSt.com för mer från detta evenemang och klicka nedan för berättelser som du kanske har missat i ämnet.
Flerfamiljsgrunderna är fortfarande ganska starka, säger paneldeltagarna
Hype eller inte? One Exec tar upp nya flerfamiljsteknologiska erbjudanden
“Kapital kommer att ha en stark preferens för flerfamiljshus” inom en snar framtid
Varför One Industry Exec tror att flerfamiljsköpare kommer att få överdimensionerade möjligheter 2023