BGO Industrial Real Estate Income Trust, en icke-handlad REIT bildad av investeringsförvaltningsföretaget BentallGreenOak, förvärvade en andel i en industriell “fröportfölj” på 9,4 miljoner SF med 29 byggnader i Mellanvästern.
BGO IREIT lanserades den 12 juli med ett inledande aktieerbjudande på 5 miljarder USD i stamaktier av olika klasser. Företaget kommer att vara en industriell REIT, men inte börsnoterad, som kommer att investera mestadels i lager- och logistiktillgångar i USA, även om det också kommer att investera i fastighetsskulder och fastighetsrelaterade värdepapper.
“Under de senaste fem åren har totalavkastningen från icke-handlade REITs varit överlägsen de handlade REITs, som har varit mer volatila – när de är heta driver investerare priserna över konsensus [net asset value]och när det inte är det, släpar de priserna under konsensusvärdet, säger Robert A. Stanger & Co.s ordförande och VD Kevin Gannon Bisnow.
Lanseringen av BGO:s icke-handlade REIT speglar två förändringar på CRE-marknaden, nämligen mer intresse från investerare och den ökande marknadsandelen för alternativa långivare, rapporterar Real Estate Capital USA.
Insamling av alternativa investeringar uppgick till rekordhöga 104 miljarder USD 2022, en ökning med 23 % jämfört med 2021, enligt data från Robert A. Stanger & Co., med ökningen ledd av icke-handlade REIT:er på 33 miljarder dollar, även om den totala summan minskade med 3 % jämfört med föregående år. -år.
Stanger hjälpte till att strukturera BGO IREIT, och Gannon sa att dess fröportfölj representerar en diversifieringsstrategi inom industrisektorn.
“Det finns en miljard-plus-dollar portfölj med institutionella partners med institutionell emissionsgaranti,” sade Gannon. “De gjorde ett bra jobb och satte ihop lite institutionell sponsring.”
BGO IREIT:s fröportfölj inkluderar flera tillgångar i St. Louis, Cincinnati och Kansas City, plus en fristående industrifastighet i Kenosha, Wisconsin. Tillgångarna utvecklades av NorthPoint Development och Northwestern Mutual mellan 2012 och 2023.
Förutom BGO har ett antal stora kapitalmarknadsaktörer bildat icke-handlade REITs, inklusive Invesco och Apollo, sa Gannon.
“Det här är stora namn inom fastigheter, vilket betyder att de har förvaltat massor av fastigheter för pensionsfonder och statliga förmögenhetsfonder, och nu har privata investerare tillgång till dessa förvaltningsbolags produkter, och det är ganska coolt,” sa Gannon. “De skapade både som icke-handlade REITs men också som privata placeringar.”
Dessa strukturer är inte utan sina utmaningar, vilket framgår av kravet på inlösen som överstiger deras tak.
“Folk slår hårt på den där inlösengrejen”, sa Gannon. “Det är lite av en hicka, men när det är över och vi har mött dessa inlösen i ett par år, kommer alla att säga,” Det löste sig. Vi behövde inte vänta i 15 år för att få till en likvidation.’”
BGO-enheten är den senaste icke-handlade REIT att lansera, i motsats till bristen på börsnoterade REIT. Förra året bildades inga börsnoterade REITs för första gången sedan 2001, eftersom underliggande värderingar sjönk och REIT-aktier likaså.
I slutet av juni lanserade Invesco Real Estate den kreditfokuserade Invesco Commercial Real Estate Finance Trust, som kommer att skapa, förvärva och förvalta en portfölj av lån och skuldliknande föredragna aktieandelar kopplade till kommersiella fastigheter.
I slutet av förra året bildade Apollo Global Management Apollo Realty Income Solutions, en icke-handlad REIT på 5 miljarder dollar. Dess primära erbjudande var 4 miljarder dollar, med ytterligare 1 miljard dollar i aktier tillgängliga via en återinvesteringsplan för distribution. Apollo angav inte en fastighetstyp, utan sa istället att de kommer att investera i en diversifierad CRE-portfölj.
