Norra Virginia står inte längre ensamt som världens ledande datacentermarknad, enligt en ny rapport.
En flygfoto över Loudoun County, Virginia
Efter decennier som centrum för det digitala infrastrukturuniversumet har norra Virginia fortfarande fler datacenter än någon annanstans i världen. Men för första gången har regionen företag överst på en stor årlig ranking av datacentermarknader som väger den totala storleken mot en rad önskvärda faktorer som fiberanslutning, skatter och priset på mark och kraft.
Portland, Oregon, fick lika höga poäng som branschens traditionella huvudstad i Cushman & Wakefield-studien, ett faktum som rapportens författare tillskriver lika mycket de ökande utmaningarna som Loudoun County och dess grannar står inför som till vågen av massiva datacenter som blommar i Stilla havet Nordväst. Den oavgränsade rankingen representerar första gången i Cushman & Wakefields fyra upplagor av rapporten som Northern Virginia inte har stått ensam i toppen.
Detta är bara de senaste bevisen som återspeglar en växande konsensus: Med norra Virginia som står inför brist på makt och mark och en allt mer fientlig politisk miljö, kan huvuddelen av industrins tillväxt ske någon annanstans. När nya marknader växer fram över hela landet, kommer fler operatörer och utvecklare till slutsatsen att Northern Virginia helt enkelt inte är värt besväret.
“De söker möjligheter som både är mer överkomliga och där de kan skala snabbare”, säger Jacob Albers, forskningschef på Cushman & Wakefield.
“Du tittar på dessa sekundära marknader som har billigare mark och potentiellt billigare kraft men också större incitamentspaket och mindre politisk motvind – det gör det möjligt för dem, oavsett om de är en hyperscaler eller en samlokaliseringsleverantör, att lägga sin flagga och få 100 megawatt snarare snabbt till ett pris som gör att emissionsgarantin för projektet är mycket vettig”, tillade Albers.
Norra Virginia – och Loudoun County i synnerhet – har varit ett globalt datacenternav sedan internets tidiga dagar. Loudoun Countys regering anammade den framväxande datacentersektorn som en central del av sin ekonomiska utvecklingsstrategi, och implementerade zonindelning och skatteincitament avsedda att främja branschens tillväxt, med snabba tillstånds- och godkännandetider som möjliggjordes av en lokal regering som förstod utvecklarnas behov.
Resultatet var världens tätaste digitala infrastrukturkluster i Data Center Alley och en marknad som leverantörer i alla segment av datacenterindustrin har varit villiga att betala allt högre markkostnader för att ha ett fotavtryck.
För att vara tydlig, har datacenteroperatörer inte börjat fly från regionen. De 2,5 gigawatt datacenterkapacitet som används över norra Virginia är mer än tre gånger så stor som på någon annan amerikansk marknad, enligt Cushman & Wakefield, med en vakansgrad söder om 1%. Regionens 700 MW datacenterutvecklingspipeline är också världens största.
Men medan Northern Virginia sannolikt kommer att förbli den största datacentermarknaden under överskådlig framtid, indikerar Cushman & Wakefields rapport att mindre marknader som Portland erbjuder bättre möjligheter för utvecklare, operatörer och hyresgäster att få fotfäste och expandera.
“Jag tror att den mest meningsfulla och intressanta utvecklingen av datacenter under 2023 kommer att ske på sekundära och tertiära marknader,” sa Michael Rechtin, en partner och chef för datacenterpraktiken på Seyfarth Shaw, till Bisnow Tidigare den här månaden. “Norra Virginia kommer att sakta ner när fler företag pivoterar någon annanstans och utvecklare bygger spekulativt på dessa nya marknader eftersom de är billigare och de vet att efterfrågan kommer att komma.”
Branschinsiders säger att den primära faktorn som driver denna förändring handlar om detta: Northern Virginia är en allt svårare plats att bygga datacenter.
Medan ett krympande utbud av utvecklingsbar mark och sedan skjutande markpriser har varit ett växande problem på marknaden i flera år, är det en oväntad brist på kraft som utan tvekan har spelat den största rollen för att driva utvecklare att leta någon annanstans. I juli avslöjade kraftleverantören Dominion Energy att den inte skulle kunna leverera den kraft som den hade lovat till ett antal pågående datacenterprojekt i Loudoun County, resultatet av överväldigad överföringsinfrastruktur som bolaget misslyckades med att planera för.
Det överraskande avslöjandet skapade ett de facto moratorium för nya datacenter i delar av Loudoun County som kunde pågå till 2026 och väckte frågor om framtida strömtillgänglighet i hela regionen. Att dra på bromsen för utvecklingen i Loudoun skapade en omedelbar inverkan på datacentermarknaderna över hela landet, vilket drev ner vakansgraden när leverantörer och hyresgäster försökte hitta alternativa platser för att distribuera sina servrar, enligt Cushman & Wakefield.
Medan Loudouns strömproblem har väckt utvecklarnas intresse i andra områden i norra Virginia, förvärrar branschens växande fotavtryck i regionen en annan växande oro: en våg av allmänhetens motstånd mot nya datacenter.
Den politiska miljön i norra Virginia blir allt mer fientligt inställd till datacenterutvecklare, med organiserade oppositionsgrupper som framgångsrikt slänger föreslagna projekt i Fauquier, Fairfax och King George län.
Den mest omtvistade kampen har utan tvekan varit om den så kallade PW Digital Gateway, som skulle öppna upp mer än 2 000 hektar landsbygd i Prince William County för datacenter. Projektet godkändes trots kraftigt motstånd från vissa samhällsgrupper, men nu har statliga lagstiftare gått med i striden. Tidigare i veckan föreslog två lagstiftare i Virginia separata lagförslag som, om de antas, sannolikt skulle döma projektet.
I takt med att utvecklingen i norra Virginia blir svårare, blir ett antal mindre marknader mer attraktiva för datacenterbyggare, operatörer och hyresgäster.
Förutom Portland inkluderar andra snabbväxande amerikanska datacentermarknader i Cushman & Wakefields globala topp 10-rankning Phoenix och Atlanta. Andra städer som inte kom med på listan men som Albers sa att han ser som framväxande datacentermarknader inkluderar Salt Lake City, Austin-San Antonio och Columbus, Ohio.
Operatörer prioriterar alltmer marknader med stabila energikostnader och massor av förnybar energi, områden där Northern Virginia får dåliga resultat. Fiberanslutningen har också förbättrats dramatiskt på mindre marknader under det senaste decenniet, vilket öppnar upp ny mark för utveckling, samtidigt som ett växande antal lokala och statliga myndigheter över hela landet följer i Loudoun Countys fotspår genom att erbjuda en rad skatteincitament och andra utvecklare. vänliga lockelser i hopp om att locka datacenter och de skatteintäkter som följer med dem.
Portland exemplifierar den typ av plats som datacenterutvecklare alltmer dras till. Portland-förorten Hillsboro har blivit ett nav för hyperskalare som lockas till dess överflöd av billig mark och förnybar energi, tillsammans med låga skatter och tillgång till stora kablar över Stillahavsområdet. QTS planerar enligt uppgift ett 250 MW campus nära Portland på uppdrag av Meta, ett projekt som kommer att drivas helt av förnybar energi från närliggande vattenkraftsdammar.
Det är exakt den här typen av projekt – helt enkelt inte en möjlighet någonstans i norra Virginia – som får branschen att alltmer vända blicken någon annanstans.
“Portlands uppgång tyder på att ett antal mindre marknader växer till att vara av nyckelintresse för datacenterindustrin,” sa Albers. “Framöver kan du förvänta dig att andra sekundära marknader kommer att se betydande hopp i rankingen.”
