Hur kan flerfamiljsfastigheters värde öka? Det finns många drivkrafter för nettodriftsintäkter som kan sättas på plats mitt i stigande marknadskostnader och räntor och långsamma avtalsslutande, enligt paneldeltagare vid GlobeSts Multifamily Spring 2023 Conference.
Det första steget är att utvärdera proptech. För Tess Gruenstein, senior vice president för förvärv och portföljförvaltning på Bailard, Inc., är det viktigaste att tänka på hur mycket invånaren betalar varje månad.
“Kommer det att vara till hjälp för oss som investerare? Kommer det att vara till hjälp för våra invånares dagliga liv eller byggnadens värdeförslag? Kommer det att vara till hjälp för operatören och minska deras arbetsbelastning?” sa Gruenstein.
Det är också viktigt att se till att tjänsten som erbjuds passar demografin. Gruenstein sa att hon ofta ställer upp hundpromenadtjänster eller husdjurskonciergetjänster för en arbetskraftsbostadsprodukt.
“Det är en tydlig missmatchning, och det är verkligen upp till oss som investerare att försöka förstå vad det verkliga målet bör vara och hur vi kan investera våra dollar på rätt sätt i proptech”, säger Gruenstein. ”Det är viktigt att förstå var incitamenten finns. Det finns mycket ofta tredjeparts fastighetsförvaltare som har direktinvesteringar i några av dessa proptechföretag och har ett egenintresse på något sätt för att se till att du får en bra produkt. Det är viktigt att förstå det innan du investerar alla dina dollar i något som inte kommer att vara av värde för dig.”
Med stigande priser sa Gruenstein att samlingar aldrig har varit viktigare.
“Vräkningsprocessen nu är lika svår som den någonsin har varit. Det svåraste är att få ett hyreskontrakt undertecknat, och det är ännu svårare att driva in hyra, så låt oss inte teckna ett hyresavtal förrän vi är riktigt säkra på att vi kan driva in hyra, sa hon. “Det betyder att i den ytterligare leasingprocessen som innebär att ha något som ApproveShield eller ett bakgrundskontrollsystem som verifierar att ID:n inte är falska, lönelapparna är korrekta.”
Nackdelen med den proptech är att processen kan ta ett tag, men det finns lösningar för att få on-side-hanteringsmodellen att fungera.
Enligt Vincent Korta, COO och CFO för 2B Living, ses proptech från operatörens, ägarens och boendes synvinkel.
“En sak vi tittar på mycket noga är hur vi kan minska en del av vårt arbete, som operatör, det är verkligen vår största kostnad. För ägande är det verkligen en stor kostnad när du har hantering på plats. Hur kan proptech hjälpa de människor som vi redan anställt, göra viktigare uppgifter och lämna några av dessa andra saker för automatisering, säger Korta. “När jag tänker på det tänker jag på redovisningsdelen, leasingtratten och till och med en del av underhållet kan utföras något själv om du har rätt teknik.”
Sätt att skapa mer intäkter och tjäna pengar på kvadratmeter är att hyra ut parkeringsgarage till en parkeringsplatschef eller att hyra ut tvättstuga eller ett underutnyttjat tak till en eventansvarig.
“Om du går på det från den strategin, letar du efter människor som bättre kan utnyttja dessa resurser. Fastighetsinvesterare är inte slutet för att bara ta reda på var dessa resurser finns, säger Gruenstein. “Det kommer förmodligen att komma från tredje parts relationer.”
Eftersom byggnader går igenom en byggcykel på sju år eller mindre, säger paneldeltagarna att det är viktigt att hålla koll på ny teknik.
Korta sa, eftersom utvecklare ofta bygger för vad de vet idag, börjar det bli mindre vettigt när livsstilstrender förändras.
“Vi måste tänka på hur du kan tjäna pengar på utrymme mer effektivt, mindre död utrymme,” sa han. “Det finns mycket oanvänt eller dåligt använt utrymme, så hur kan vi tänka på det i nästa cykel eller uppsättning utvecklingar?”
Som Gruenstein ser det är virtuell leasing en riktigt effektiv användning av interna resurser och tid för fastighetsförvaltning.
“Vi har så många potentiella kunder som inte ens uppfyller de första kriterierna för filtrering,” sa hon. “Om du kan omstrukturera hur du gör den initiala leasingen, prospekten kommer in och besöker sig själva eller gör det på distans via Matterport från 3 000 miles away, då förändrar det de tjänster du har på plats och hur du interagerar med invånarna. Det spelar verkligen roll.”
Korta tipsar om att hitta sätt att knyta den boendeupplevelse till varumärket.
“Vad erbjuder den här lägenheten bekvämlighetsmässigt som jag kan dra nytta av som invånare som inte bara är ett tak, det är faktiskt att tjäna pengar på min enhet i vissa fall,” sa han. “Jag tror att det ska bli intressant att skapa det varumärket. Folk kommer att hyra mycket längre än för 10-20 år sedan. Inte bara på grund av räntemiljön, jag tror att det också bara generationsmässigt inte är en lika stor affär att äga som det var för 20 år sedan.
Paneldeltagarna var överens om att dessa erbjudanden kommer att vara avgörande för ett hyreshuss framgång i framtiden.
