Marknaden för kommersiella fastigheter fortsätter att plågas av rädsla för en lågkonjunktur. Driven av inflationen och de höjda kapitalkostnaderna minskar investerarsentimentet. Enligt en undersökning från Lightbox sa nästan 70 % av CRE-investerarna att de är oroliga för marknadens framtid när året går mot sitt slut.
Federal Reserve har höjt räntorna sex gånger hittills i år för att bekämpa en av marknadens mest angelägna utmaningar: inflationen. På frågan om ytterligare räntehöjningar nyligen antydde ordförande Jerome Powell att Fed kommer att fortsätta att höja räntorna tills inflationen dämpats. Följaktligen upplever CRE-tillgångar minskad efterfrågan, vilket i slutändan sänker fastighetsvärdena och minimerar långivares vilja att delta i transaktioner.
Men allt är inte undergång och dysterhet. Investerare som är angelägna om att ta risker inför osäkerhet på marknaden kan se fler möjligheter att förvärva nödställda tillgångar, fastigheter som är undervärderade på grund av marknadsförskjutning, instabila ekonomiska förhållanden eller misskötsel.
Nödställda tillgångar kan vara en klok investering med potential för en hög avkastning. För Money360, ett brygglåneföretag, är det en självklarhet att hitta dessa möjligheter under turbulenta ekonomiska perioder.
“Det nuvarande ekonomiska klimatet visar flera av de faktorer som kan skapa svåra möjligheter på CRE-marknaden”, säger Tom MacManus, VD och koncernchef för Money360. “Även om en nedgång av något slag är trolig, har svårighetsgraden och varaktigheten ännu inte fastställts.”
Money360s ledningsgrupp har varit engagerad i ett stort antal CRE-lån och andra omstruktureringar av kapitalmarknadstransaktioner under de senaste 40 åren. Under dessa fyra decennier har det varit minst fyra måttliga till svåra turbulenta ekonomiska perioder under vilka CRE-affärer måste omstruktureras, refinansieras, rekapitaliseras eller på annat sätt förhandlas fram för att optimera transaktionsresultat för olika parter inklusive långivare, låntagare och investerare.
John Maute, VD för M360 Advisors, som hanterar privata investeringsinstrument fokuserade på nischsegment av privata krediter, sa att nödställda investeringar har kommit i vågor under de senaste decennierna. Det bör dock ses som en “säsongsaffär” som uppstår när betydande ekonomisk turbulens och pessimism på finans- och affärsmarknaderna inte kan åtgärdas snabbt eller enkelt, vilket i slutändan tvingar institutioner att sälja tillgångar.
Brett Koelliker, kreditansvarig på Money360, sa att det är viktigt att vara redo att utöva unika situationer och nödställda möjligheter när de blir verklighet. Att gå in på denna marknad för tidigt är dock inte alltid det bästa alternativet.
“Några investerare lanserade nödställda fonder under pandemins tidiga dagar och projicerade högre avkastning på internräntan,” sa Maute. “Den federala regeringen, bankerna och CRE-industrin valde dock att arbeta med CRE-sponsorer och företagsägare för att hitta andra lösningar än att sälja lån. Vid den tidpunkten i pandemin verkade det som att detta var en bättre lösning än att göra sig av med tillgångarna.”
Han sa att även om det fortfarande råder osäkerhet med kontorsfastigheter, har nöden minskat i många andra fastighetstyper. Det finns dock enskilda fastigheter och lån som är nödställda, förfallna eller under utmätning. Dessa kommer att genomarbetas i en reducerad hastighet, bromsas upp av domstolsmoratorier och säkerhetskopiering av ärenden utöver omprissättning på de nuvarande kapitalmarknaderna, sade han.
När det gäller finansiering av affärer i osäkra tider skapar marknadsförskjutning alltid möjligheter, sa MacManus.
“Marknadens volatilitet kräver ett mer försiktigt och disciplinerat förhållningssätt till utlåning,” sa MacManus. “Många antaganden för analys av brygglån var ganska aggressiva fram till för några månader sedan, inklusive tillväxt i hyrespriser, absorption och lägre antagna refinansieringsräntor. Tills marknadsstörningen finner det “nya normala” och likviditeten förbättras, kan vi förutse en långsammare tillväxt i affärens uppkomst och genomförande.”
MacManus sa att för lån som övervägs under dessa mer turbulenta tider är det viktigt att sträva efter en lämplig och realistisk avtalsstruktur. Försiktiga försäkringsåtgärder kan inkludera ett mer konservativt tillvägagångssätt vid beräkning av reserver, utvärdering av absorption och betoning av antaganden om refinansiering av exitlån, sade han.
Maute och MacManus sa att när osäkerheten på marknaden avtar och marknaderna stabiliseras, förväntar de sig att avtalsvolymen kommer att öka och lånemöjligheterna kommer att återgå till mer normala nivåer. På kort sikt bör investerare förbli redo för nödställda möjligheter att uppstå. Räddningskapital kommer att vara en möjlighet under dessa tider.
“Vi vill vara realistiska i alla våra antaganden och förbli mycket transparenta med våra kunder när vi storleksanpassar och citerar transaktioner – och undviker efterföljande överraskningar som kunde ha undvikits,” sa MacManus. “Med tanke på den inverterade avkastningskurvan förblir kortfristiga lån med rörlig ränta utmanande tills räntor och kapitaliseringsräntor sätter sig, vilket skapar en ny jämvikt. Vi kan besluta oss för att eftersträva olika lånestrukturer för att ta vara på möjligheter som ger attraktiv riskjusterad avkastning för våra investerare.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Money360 och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
