Efter de senaste tre åren finns det få fastighetsproffs som är modiga nog att göra säkra förutsägelser om vad som kommer att hända 2023 – annat än att än en gång säga att förvänta sig det oväntade.
“Vi förväntar oss att 2023 kommer att förebåda mycket mer av samma sak jämfört med 2022, och med det menar jag att det sannolikt kommer att bli en liknande berg-och dalbana,” sa Victor Calanog, chef för kommersiell fastighetsekonomi vid Moody’s Analytics. “Det är inte alla nedgångar, det är många upp- och nedgångar.”
Kommersiella fastigheter går in i 2023 och pekar i motsatt riktning som för ett år sedan. Federal Reserve har skjutit upp sin referensränta till 4,5 % efter att ha startat 2022 nära noll, en snabb förändring i sakernas tillstånd som har stoppat försäljningsvolymen på marken och dödat affärer runt om i landet.
Hyrorna på flerfamiljs- och industrifastigheter har skjutit i höjden i år, men mitt i Feds aggressiva kampanj för att stävja inflationen har efterfrågan på båda börjat minska. Mer påtagligt är att efterfrågan på kontorslokaler aldrig har närmat sig nivåerna före pandemi, och kontorsbeläggningen är fortfarande under 50 % av vad den var på de flesta stora marknader.
Samtidigt har förutsägelserna om en lågkonjunktur nästa år – och om den överhettade återhämtningen kommer att sluta med en hård eller mjuk landning – intensifierats. Ingenting är förutsägbart nuförtiden men något av allmän konsensus äger rum om lägenhetshyror, den amerikanska ekonomin, återgång till kontoret och hur Fed kan bete sig 2023.
Det kanske inte förvandlas till ett mardrömsår i linje med 2008 – men det “kommer verkligen inte att bli trevligt”, förutspådde CBRE – och det kommer sannolikt att definieras av vad som inte händer mer än vad som faktiskt gör.
“Jag tror att vi står inför en tuff väg”, säger Andrew Steiker-Epstein, vice VD för försäljning, leasing och marknadsföring på New York-utvecklaren Charney Cos. “Jag tror att du kommer att se väldigt låga transaktionsvolymer, och det händer inte mycket.”
Bisnow pratade med nästan ett dussin branschledare för att samla prognoser för det kommande året i CRE. Här är vad som stod ut:
Bostadskrisen kommer inte att avta, även när hyrorna stabiliseras
Bisnow/Miriam Hall
New York City
Iögonfallande hyreshöjningar förväntas fortsätta att sakta ner i år efter att ha publicerat rekord 2021 och början av 2022.
De sista rabatterna från Covid-eran kommer att löpa ut 2023, vilket ger ännu mer lager till marknaden, säger Diane Ramirez, chefsstrategichef för Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties.
“Jag tror att det kommer att bli mycket omsättning av lägenheter”, sa hon. “Det kommer att hjälpa till med utbudet, och med utbudet kan du få lite lättnader med priserna, så jag tror att hyresmarknaden bara kommer att bli lite mer normaliserad.”
Shimon Shkury, grundare av flerfamiljsförsäljningsmäklaren Ariel Property Advisors, sa att hyrstillväxten inte längre kommer att se en snabb uppgång, men han förväntar sig inte att den kommer att börja minska eftersom “det inte finns en enorm mängd nya produkter som öppnar sig.”
Det innebär dåliga nyheter för de tiotals miljoner amerikaner som betalar mer än 30 % av sin inkomst i hyra. Bostadskrisen kommer inte att försvinna nästa år – och den kommer sannolikt att bli värre, sa Nuveen Impact Investing Senior Portfolio Manager Pamela West.
“Jag har sett massor av siffror citerade från olika källor, men vi är någonstans mellan 6 och 7 miljoner enheter i underskott av bostäder,” sade hon. “Om vi skulle bygga 100 000 bostäder till rimliga priser per år skulle det fortfarande ta oss 20 år att hinna med vad vi behöver. Det är bara en löjlig statistik och nålen flyttar sig varje år, och så 2023 kommer den att flytta igen, och den kommer att flytta ifrån oss.”
Hon sa att bostäder är en “lila” politisk fråga och står på regeringarnas dagordning mer än tidigare år, men den nödvändiga brådskan är ännu inte där, och det är osannolikt att det dyker upp 2023.
“Jag tror inte att vi kommer att gå bakåt på någon politik, men min oro är att vi inte riktigt kommer att gå framåt heller,” sa hon.
Lågkonjunktur? Kanske. Men nöden kommer
Bisnow/Miriam Hall
Victor Calanog, chef för Commercial Real Estate Economics på Moody’s Analytics
Förutsägelserna om stilen av lågkonjunktur varierar vilt, från djup till ytlig till att inte komma alls.
“Marknaden har verkligen inte gett upp möjligheten att det kommer att bli en mjuk landning, att vi kommer att undvika en lågkonjunktur,” sa Calanog. “Vi tror att sannolikheten för en recession i USA nu ligger mellan 55% och 65% under de kommande 12 månaderna.”
Goldman Sachs å sin sida har satt chansen för en lågkonjunktur till 35%. Nästan enhetligt har fastighetsaktörer kommit fram till att någon form av korrigering kommer nästa år, särskilt för affärer som gjordes i toppen av marknaden förra året.
“Vi är på väg mot vad du kallar en likvid lågkonjunktur”, säger Ran Eliasaf, grundare av fastighetsbolaget Northwind Group, som har 3 miljarder dollar i tillgångar under förvaltning. “Det är svårt att säga om vi kommer att drabbas av en fullständig lågkonjunktur, eller om det bara kommer att bli en mildare sådan, men det finns definitivt en stor korrigering i prissättning och värdering. Det måste ske.”
Marx Realtys vd Craig Deitelzweig förutspår en “grund” lågkonjunktur, kännetecknad av att företag drar ner anställda efter anställningsrunda 2021. Hans företag har legat och väntat på möjligheter att kasta sig ut på tillgångar vars ägare inte kan motstå de rådande marknadsförhållandena .
Dessa möjligheter har dykt upp i Washington, DC, sa han, men i New York har “kom till Jesus”-ögonblicket ännu inte kommit.
“Jag trodde att vi skulle se mer i New York, men jag hör att kvartal ett är när vi verkligen kommer att börja se fler av dessa möjligheter,” sa han och tillade att företaget kommer att fortsätta leta efter tillgångar i New York, och i andra delar av landet som Atlanta och Austin.
“Många skulder kommer att förfalla 2023, 2024,” sa han. “De har skulder som kommer att förfalla, och de har antingen inte kapital till det [improve the buildings] eller så har de inte råd att göra det.”
Northwinds Eliasaf sa att bankens tillbakadragande från CRE-utlåning redan har lett till att vissa låntagare söker efter skuldfonder som hans för produkter som bostadsrättslån i New York.
“Kvaliteten på låntagare som behöver finansieringslösningar ökade, eftersom de vanligtvis skulle få lösningen från banken och det existerar inte”, sa han. “Jag tror att vi kommer att vara väldigt upptagna 2023 också.”
En trög marknad gör det tufft för värderingsmän, säger Grant Norling, en av grundarna på Valcre, ett mjukvaruföretag för värderingsföretag, men nästa år kommer att ge mer aktivitet för branschen eftersom ägare och deras långivare står inför utmaningar med sina tillgångar.
“Det kommer att finnas andra aspekter av de andra sektorerna i värderingsbranschen som börjar ta fart en hel del,” sa han. “Varje bank som har problem med tillgångar, eller de tittar på pre-foreclosures … de vill värdera sina tillgångar för låneövervakning. Så den del av branschen som vi förväntar oss kommer att starta upp igen.”
Kontorsanvändningen kommer att öka med hotet om uppsägningar
Uthyrningsaktiviteten har ökat, men tillgängligheten är fortfarande mycket hög.
Kontor användning är top of mind för 2023 över hela linjen, med vissa förutsäger att arbetare kommer att försöka lindra sin rädsla för ekonomins tillstånd genom att gå in till kontoret oftare nästa år.
“Jag tror att en del av anledningen till att sentimentet har varit svagt [on office] beror på att många företag har haft utmaningar med att fullt ut mobilisera sina anställda tillbaka till kontoret, säger Empire State Realty Trusts operativa chef och finanschef Christina Chiu. “Tekniska uppsägningar, kanske en del av det ekonomiska [firms’ layoffs] och hur det rullar igenom systemet, särskilt i ljuset av stigande räntor och ekonomisk osäkerhet… Jag tror att en del av det kommer att göra det lättare för företag att få tillbaka folk och få folk mer säkra på användningen av kontor.”
Deitelzweig förutspådde att kontorsbeläggningen kommer att öka med 10 %, medan Shkury sa att han tror att användningen “absolut” kommer att bli högre. Steiker-Epstein från Charney Cos. sa att 2023 är mer troligt det år som kontorsägare accepterar att arbetsplatsen förändras i grunden.
“Jag tror att det kommer att bli en långsam trend med att folk kommer tillbaka,” sa han. “Det kommer aldrig att vara i närheten av där det var.”
Calanog intog en annan synpunkt: Medan arbetsgivare kan kräva fler arbetare tillbaka vid sina skrivbord – och vissa gör det redan – kan det fenomenet visa sig kortlivat.
“Skulle du verkligen må bra av att arbeta för en arbetsgivare som använder det potentiella hotet om permitteringar för att få dig att gå tillbaka?” frågade Calanog. “Ja, du kanske följer efter på kort sikt och gissa vem som kommer att öka sin meritförteckning?”
Räntorna kan börja sjunka före årsskiftet
Federal Reserves ordförande Jerome Powell
Förra veckan höjde Federal Reserve referensräntan med en halv procentenhet och nådde den högsta räntan på 15 år. Målintervallet nådde mellan 4,25 % och 4,5 % – och Fed-tjänstemän förutspår nu höjningar på cirka 5,25 % i slutet av 2023.
Fastigheter har dock en mer optimistisk inställning.
“Jag tror att vi nådde en topp när det gäller räntetillväxt – jag hoppas det åtminstone – och jag tror att det finns en viss sannolikhet att vi kommer att se en lägre räntemiljö om ett år från nu”, sa Shkury, även om han sa att han inte kan förutsäga det med säkerhet.
“Jag tror att vi kommer att se en paus i mars och de börjar sjunka i juni,” tillade Marxs Deitelzweig.
“Det finns några som talar om möjligheten att räntorna kommer att sjunka nästa år … Det finns ett antal personer under de senaste veckorna som har underhållit den möjligheten, vilket ger en större sannolikhet att det händer än de var veckor innan,” Trinity Place Holdings VD Matt Messinger sa. “Jag är förvisso mer optimistisk om möjligheten att potentiellt opportunistiskt kunna refinansiera vissa skuldförbindelser i slutet av ’23.”
Industrial Down, Retail Up
Industrifastigheter, länge branschens älskling, kan stå inför ett utmanande 2023.
Turnbridge Equities verkställande rektor Ryan Nelson sa att sektorn lider av brist på tillgängligt utrymme och begränsad nybyggnation som kommer online.
“Denna stagnation kan tillskrivas den nuvarande och förestående kapitalmarknadsdislokationen vi ser och detta kommer att ytterligare förvärra förseningar i leveranskedjan när branschaktörer navigerar för att hitta utrymme”, skrev han i ett mejl. “Från en utvecklares synvinkel kommer högre ränta och potentialen för en lågkonjunktur att hota den framtida industriella utvecklingen.”
Spekulativt byggande har varit normen – av de rekordstora 700 miljoner SF industriutrymmen som byggdes i mitten av 2022 var bara 26 % förhyrda, enligt Cushman & Wakefield. Men även om framtida utveckling fortfarande behövs, kommer konstruktionen att begränsas “på grund av kapitalmarknadens dislokation och nöd,” sa Nelson.
Men i en total omsvängning av förmögenhet, finns det en växande känsla av att det värsta är över för den svåra detaljhandelsmarknaden.
“Pessimisterna sa alla att det skulle ta år för detaljhandelsmarknaden i New York att återhämta sig från pandemin, men siffrorna ljuger inte,” skrev Patrick Smith, som är vice ordförande för detaljhandelsmäklare på JLL i New York, i ett mejl. “Vid utgången av 2022 förväntar vi oss att antalet detaljhandelsleasingtransaktioner i år kommer att överträffa 2019 och markera en återgång till normalitet när vi går in i det nya året.”
Ytan för andrahandsuthyrning sjönk med nästan 11 % förra kvartalet och uthyrningshastigheten ökade med 7,4 % jämfört med föregående år på Manhattan, enligt mäklarhuset.
“Det verkar som att långivare har blivit mer positiva till detaljhandeln, tillsammans med vissa köpare, under uppfattningen att de har testats nedåt på flera fronter: Covid-testade, internettestade, e-handelstestade,” sa Chiu.
