Det har funnits en fråga om huruvida flerfamiljer skulle se någon betydande nöd. För några år sedan, Blackrock trodde att det skulle vara långt kvar. I början av 2023, Yardi trodde att flerfamiljsnöden skulle öka som köpare och säljare väntade på att den andra skulle blinka över priserna. Men även då trodde andra att det skulle finnas lite flerfamiljsnöd det här året.
Enligt en ny rapport från Trepp kan upplösningen mellan de två tagningarna vara en fråga om plats.
“Mångfamiljsmarknaden har flugit under radarn med tanke på den nöd som råder i andra sektorer, men i vissa regioner har det skett några anmärkningsvärda utvecklingar”, skrev Trepp. “Flera stora storstadsområden i landet har uppvisat nöd eller antydningar om att det hotar, vilket framgår av deras prestationer över några viktiga statistiska indikatorer.”
Sammantaget har flerfamiljsbrottsligheten varit låg. Av de 25 bästa MSA har San Franciscos andel på 2,69% varit den högsta, följt av New York (1,01%), Pittsburgh (0,82%), Philadelphia (0,70%) och Houston (0,62%).
Källan till nöd i San Francisco här, säger Trepp, är “nästan helt hänförlig till Veritas flerfamiljsportfölj”, vilket står för 447 miljoner USD i värdepapperiserade CMBS-skulder, eller 81 % av regionens hela förfallna saldo.
Där bilden blir mer intressant är dock inte i faktiska fallissemang, utan där täckningsgraden för flerfamiljers skuldtjänst är mindre än 1. Långivare letar vanligtvis efter minst 1,2, vilket ger en kudde på 20 %. En DSCR på 1 betyder tillräckligt med kontanter för att betala skulder. Under 1 är en fastighet i ett fall av oförmåga att komma ikapp och ett sannolikt behov av bättre finansieringsvillkor eller ett betydande kapitaltillskott.
“För flerfamiljsfastigheter leder San Francisco igen, med en andel på 12,98%”, skriver Trepp. “Intressant nog rankas tre stora städer i Texas alla bland de fem bästa, med Dallas, Houston och San Antonio med 9,15 %, 9,03 % respektive 7,59 %.”
Det är några häpnadsväckande siffror, där MSA visar en betydande andel av flerfamiljsfastigheter som man kan säga inte är ekonomiskt pågående problem.
“Med Houstons brist på zonindelning är det alltid ett tufft område för flerfamiljshus i förhållande till de mer reglerade DFW, Austin och San Antonio storstäderna”, säger Lonnie Hendry, senior vice president och chef för CRE och rådgivningstjänster på Trepp. “Tronan känner av stressen på flerfamiljsmarknaden, och även om brottsligheten inte har nått några nivåer än, är både DSCR och beläggning inte särskilt stark. Som sett med logi- och kontorsindustrin i Houston släpar båda efter, och Houston går vanligtvis som olje- och gasmarknaden går. Detta kommer inte som en fullständig överraskning med tanke på makroförhållandena, och Houston är mer högkonjunktur på en relativ basis.”
