Under veckorna efter en tuff runda av kostnadsbesparingar och uppsägningar finns det mycket att beklaga inom den kommersiella fastighetsbranschen, men för vissa nischmarknader, fastighetstyper och servicelinjer erbjuder dessa lågkonjunkturlägen en uppsättning möjligheter under det kommande året .
Finansiering och investeringar kommer att skymma den misshandlade kontorsmarknaden och mot alternativa möjligheter, såsom tillgångs- och portföljförvaltning, nödställda tillgångar och boendealternativ.
Pengarna kommer också att följa företag och mäklarhus med tillräcklig talang och erfarenhet för att utnyttja dessa mindre sektorer, och de med förvaltningsexpertis för att få ut det mesta av befintliga portföljer när antalet affärer minskar, enligt analytiker och branschledare.
“Dessa nischsektorer håller på att bli mainstream i den meningen att folk verkligen ser dem som en plats att investera på, säger Anita Kramer, senior vice president vid ULI Center for Real Estate Economics and Capital Markets.
Men dessa koncentrerade sektorer har ofta begränsat utrymme för tillväxt, vilket ökar konkurrensen mellan en större pool av investerare som vill förgrena sig och kanske jaga samma affärer, sa Kramer.
“Alternativen krymper, men det rätta alternativet kan vara mycket bra”, sa hon. “Det finns en känsla av att dessa möjligheter inte är lika stora som de stora sektorerna.”
Befintliga portföljer, utsatta under mer press att prestera, kommer att hjälpa till att forma arbetsmarknaden, och företag kommer att anställa annorlunda, säger Spencer Burton, Stablewood Properties partner och chef för fastighetsutveckling.
Den ekonomiska miljön och räntemiljön har placerat många investerare i ett vänta-och-se-läge, vilket tyder på att det kommer att läggas högre värde på prestanda för kapitalförvaltare och portföljförvaltning, särskilt på kort sikt, sa han. Att gå in i en ny cykel kommer också att sätta mer värde på dem som kan arbeta med skulder och nödställda egendomar.
“De stora möjligheterna för 2023 kommer att ligga i tvångsförsäljning av tillgångar och nödställda skulder,” sa Bullpen vd Tyler Kastelberg. “Vi hör mer och mer sorl om att sponsorer måste lägga mer pengar i en affär för att refinansiera den från ett brygglån till långfristiga skulder. När de inte kan komma med kontanterna tvingas de släppa ut fastigheten på marknaden. Enligt några av mina mäklarkontakter blir detta mer och mer vanligt.”
Detta innebär att kapitalförvaltare kommer att “bli stjärnan i showen”, sa han, eftersom nödställda tillgångar vanligtvis kräver en högre grad av förvaltning och en stadig hand för att vända sig om.
En annan riskfaktor som portföljägare kommer att försöka mildra är klimatförändringen, säger BREEAM US Operations Director Breana Wheeler. Investerare, särskilt de som verkar i högriskregioner med äldre, mindre stabila tillgångar, kommer att försöka råda bot på dessa risker genom att allokera ökat kapital till efterbyggnadsprojekt som förbättrar den operativa effektiviteten, minskar fysiska klimatrisker och hanterar övergångsrisker. som potentiell inkurans och stigande försäkringskostnader.
“Detta kommer att vara särskilt viktigt för investerare eftersom lagstiftning som antogs 2022, som Inflation Reduction Act, och nya regler som väntar för 2024, som det väntande verkställandet av Local Law 97, samtidigt förstärker de skattemässiga påföljder och ekonomiska belöningar som är förknippade med stora byggnadsutsläpp och utsläppsminskning”, sa Wheeler.
Mitt i dessa olika källor till osäkerhet, kommer förhållandet mellan teknik, data och fastigheter, särskilt hur bättre dataanalys kan stödja eller ersätta beslutsfattande i en bransch som gillar att tro att den bygger på erfarenhet och intuition, sätta datavetare i mycket högre efterfrågan, sa Burton. Det har varit ett genomgående tema i CRE-anställningsutsikterna, särskilt under nedgångar, att branschens långsamma antagande av teknik och önskan om mer säkerhet innebär att datadrivet beslutsfattande blir allt viktigare.
“Det är en slags omblandning av däcket när vi går in i en ny cykel,” sa Burton. “Din tillväxt kommer att komma från subtyper som inte är centrala, så om du är en anställd med dessa färdigheter finns det verkliga möjligheter.”
Self-storage är en av många nischade fastighetssektorer som förväntas se stigande investeringar under 2023.
Burton pekade på självhushåll, studentbostäder, uthyres och småhusuthyrning, samt tillverkade bostäder, som delsegment där efterfrågan, i många fall på grund av en växande hyresbefolkning, kommer att öka behovet av specialister inom alternativa boendetyper. Det finns en ökande efterfrågan på institutionalisering av dessa undertyper, så de som förstår finansieringen bakom dessa transaktioner kommer att vara mycket upptagna.
“Vi tänker på fastigheter i termer av strategi, sponsor och struktur: Strategi är någon som förstår fastighetstyperna och möjligheterna”, sa han. “En sponsor är någon som förstår hur man driver fastigheten, och struktur är en individ med erfarenhet av kapital- och kapitalstacken. Det kommer att vara alla ovanstående som har möjligheter under det kommande decenniet.
Det växande behovet av hyresfastigheter kommer också att fortsätta att driva på tillväxten i flerfamiljshus, sa AmTrustREs president Jonathan Bennett. Utrymmesbegränsningar kommer att innebära att entreprenöriella utvecklare kommer att behöva samarbeta med kommun- och områdesnämnder för att öka potentiella utvecklingsplatser som matar landets bostadsbestånd och fokusera på ombyggnader.
“När samtalet kring konverteringar från kontor till flera familjer fortskrider, kan vi definitivt förvänta oss att se traditionella kommersiella utvecklare flytta en del av sitt fokus till lägenhetsfastigheter,” tillade Bennett. “Investerare och utvecklare utan betydande flerfamiljs meritlista kommer sannolikt att försöka samarbeta med flerfamiljsspecialister som redan har den expertis som behövs för att framgångsrikt ta sig an lägenhetsutveckling, eller ser till att anställa internt och utöka sitt företags kärnkompetens inifrån och ut.”
Industrial, ett kraftpaket under den pandemiska e-handelsboomen, har sett neddragningar under de senaste kvartalen, men Kramer förutspår mer fokus på komplexiteten i att återställa leveranskedjor och bygga upp ett lager av förnödenheter för att övervinna eventuella hicka i leveranskedjan.
En annan aspekt av industri som inte bör förbises är tillverkning och landning, sa Burton. Ur fastighetssynpunkt kommer tillväxten i nya fabriker och tillverkningscentra att kräva specifika markförvärv och konstruktion och utveckling, men han förutspår också fler affärer för affärsutveckling och lokaliseringsspecialister, såväl som de som förstår hur man bygger nya bostäder för växande arbetskraft dessa centra kommer att locka.
Och slutligen, kontoret ska inte avskrivas helt. Även om det kommer att finnas gott om klass-B och C-utrymmen, särskilt i vissa centrala affärsdistrikt, som kämpar för hyresgäster, finns det fortfarande en sund, om än begränsad, aptit på trofékontor. Fotavtrycken kommer att bli mindre, på grund av stora övergångar till hybridarbete, men sektorn har blivit mycket splittrad, sa ULI:s Kramer, med hyresgäster som söker mindre utrymmen av högre kvalitet. Mäklare som kan förstå nya verkligheter på arbetsplatsen och klara av behovet av avancerade, kortare leasingavtal som är snabba att aktivera kommer att klara sig bra, liksom designers och arkitekter som fokuserar på specifika kontor och renoveringar.
“Förutom mycket trivsamma arbetsytor kommer företag att vara intresserade av flexibla hyresvillkor för ett kontor där de kan expandera eller kondensera efter behov, utan att kompromissa med de bästa funktionerna, för att hjälpa dem att klara av fortsatta förändringar i arbetsstyrkan och den bredare ekonomin “, sa Inspirerad av Somerset Development President Ralph Zucker.
