När Nightingale Properties samlade in mer än 50 miljoner USD i eget kapital för att förvärva ett enormt kontorskomplex i Atlanta förra året, var det den högsta dollarkampanjen i crowdfunding-sajten CrowdStreets historia.
De flesta av de pengarna saknas nu, sa en oberoende förvaltare till investerare på fredagen och hävdade att Nightingale och dess vd, Elie Schwartz, förskingrat medlen.
Atlanta Financial Center i Buckhead
“Vi tror att Elie Schwartz och Nightingale har visat en uppenbar ignorering av juridiska, etiska och moraliska standarder”, sa en talesperson för CrowdStreet i ett uttalande till Bisnow Fredag. “När vi blev misstänksamma för potentiella ekonomiska missförhållanden, larmade vi tillsynsmyndigheter och förhandlade om utnämningen av en oberoende chef. Finansiella bedrägerier är en risk som vi tar på allvar, och vi är fortsatt engagerade i att ge investerare den bästa upplevelsen av fastighetsinvesteringar online.”
Schwartz och en talesperson för Nightingale svarade inte på en begäran om kommentar.
Nightingale samlade in 54 miljoner dollar på plattformen för att förvärva 915K SF Atlanta Financial Center i Buckhead och 9 miljoner dollar för en kontorsbyggnad i Miami Beach som heter Lincoln Place. Förra månaden berättade CrowdStreet för investerare att det skulle utse en oberoende förvaltare, den Atlanta-baserade revisorn Anna Phillips, för att ta över de enheter som samlade in pengarna.
I ett webbseminarium med investerare fredag, en inspelning som erhölls av Bisnowsade Phillips att miljontals dollar nästan omedelbart överfördes till enheter Schwartz kontrollerade, i direkt överträdelse av CrowdStreets policyer.
“Summen är att pengarna som samlades in av båda enheterna har förskingrats,” sa Phillips under webbinariet. “Det finns säkert massor av röda flaggor som är indikatorer på bedrägeri, men jag behöver mer fakta. Och vi skulle vilja prata med herr Schwartz innan jag med säkerhet kan beteckna det som bedrägeri och driva det i domstol.”
Både Atlanta- och Miami Beach-enheterna ansökte om kapitel 11-konkurs i Delaware på fredagen – den enda borgenären som listades i anmälningarna var CrowdStreet, men hundratals investerare med delandelar i enheterna är listade som aktieägare, enligt anmälningarna.
Phillips sa till investerare att hon antingen kommer att nå en uppgörelse med Nightingale och andra icke namngivna tredjepartsenheter för att återbetala de mer än 60 miljoner dollar som samlats in på CrowdStreet för båda byggnaderna eller ta till rättstvister.
“Med våra investerare som vår högsta prioritet inledde vi den här utredningen och är extremt chockade och arga över Nightingales agerande”, sa CrowdStreets talesperson i ett uttalande. “Varje affär på vår plattform – mer än 770 sedan starten – är föremål för en grundlig och objektiv granskning, inklusive sponsorscreening och finansiell granskning.”
Avslöjandet att medel har förskingrats är ett bittert piller att svälja för CrowdStreet och investerare i kampanjerna, som hade en minsta investering på 25 000 USD – mycket mindre än en typisk aktieinvestering i kommersiella fastigheter.
En fond för vilken CrowdStreet fungerar som förvaltare investerade cirka 5,3 miljoner dollar i affärerna, och flera CrowdStreet-anställda investerade också personligen, sa Phillips. CrowdStreet tog inte in några dealavgifter och har inte fått någon återbetalning, tillade hon.
I maj 2022 lanserade Nightingale crowdfunding-kampanjen för att förvärva Atlanta Financial Center, ett kontorskomplex som sträcker sig över Georgia 400, för 182 miljoner dollar, ett pris som skulle ha representerat en förlust på 78 miljoner dollar för dess ägare, Sumitomo Corporation of America. Nightingale, vid tidpunkten för erbjudandet, presenterade affären för investerare som en “sällsynt möjlighet att förvärva ett trofékontor till en brant rabatt.”
Möjligheten drog in 654 investerare som satte 54 miljoner dollar av sitt kapital i fastigheten, sa Phillips. En investerare Bisnow talade med att lägga 200 000 USD i kampanjen – pengar som fortfarande inte har hittats.
“Det verkade bara som en enastående investering,” sa investeraren, som bad att få vara anonym. “Berättelsen att [Nightingale] berättade var övertygande.”
Lincoln Place kontorsbyggnad i Miami Beach
I november lanserade Nightingale ytterligare en kampanj, den här gången i hopp om att få investerare att lägga kapital i 1601 Washington Ave., en kontorsbyggnad på 110 000 SF i Miami Beach som den förvärvade 2016. Den samlade in 9 miljoner dollar från 167 investerare för fastigheten i Miami Beach, Phillips sa.
Cirka 8 miljoner dollar som samlades in för Atlanta Financial Center överfördes till tredje part, inklusive ett dotterbolag till Schwartz, hittade Phillips, och ytterligare 3,75 miljoner dollar överfördes till tredje part från Lincoln Place-enheten till två oidentifierade dotterbolag som Schwartz kontrollerar.
Nightingale gav tillbaka 9 miljoner dollar till vissa CrowdStreet-investerare i Atlanta Financial Center-transaktionen efter att de började be om återbetalning, sa Phillips.
Allt som finns kvar på kontot för Atlanta Financial Center-enheten är 125 000 $, sa Phillips. Bara $1 500 finns på Lincoln Place-kontot.
“Vi har ansträngt oss väldigt hårt för att få mer information, och hittills har vi bara bankrapportering … och vi har inte ens allt ännu,” sa Phillips. “Så det behövs mycket mer, inte minst är företagets böcker och register.”
Phillips tillade att att försätta enheterna i konkurs skulle “försöka skapa en viss brådska från Mr. Schwartz och/eller Nightingales sida för att få oss mer information för att komplettera bilden av vad som hände, och ännu viktigare, vart medlen tog vägen.”
CrowdStreet-sagan är långt ifrån det enda problem som Nightingale står inför. Grundades 2005 av Schwartz och Simon Singer, vars advokat sa att han inte längre är involverad i företaget, det har samlat på sig en stor portfölj av kontorsbyggnader i New York, Philadelphia, Miami och Chicago, men flera av dess investeringar har försvunnit.
Nightingale står inför utestängning av en fastighet i Brooklyn känd som Whale Building, och dess långivare stämde Schwartz denna vecka och anklagade honom för att ha brutit mot garantier på 88 miljoner dollars inteckning som stöder byggnaden. Dess boutiquekontorsbyggnad i SoHo på 300 Lafayette St. – vars kontorsdel är helt uthyrd till Microsoft – är också föremål för en utestängningsprocess.
Phillips sa att alla pengar som återvinns från Nightingale skulle fördelas jämnt till investerarna. Phillips berättade också för investerare att hon föredrog att nå en uppgörelse med Nightingale eftersom processen kunde vara snabbare och billigare än att gå igenom domstolarna. Men hon uteslöt inte rättstvister.
“Sombud för Mr. Schwartz säger att hans klient avser att presentera ett förslag för att återbetala investerare över tiden. Vi har ännu inte sett några sådana förslag, säger hon. “Och även om han lägger fram ett förslag av den karaktären måste vi undersöka det för att säkerställa att det är vettigt, det är rättvist och lämpligt.”
Phillips, en före detta chef för Cousins Properties och Mesa Capital som agerar oberoende från CrowdStreet, sa att även om CrowdStreet finansierar revisions- och konkursavgifterna, är företaget inte immunt mot rättstvister för investerarnas räkning. Hon sa också att Securities and Exchange Commission och andra icke namngivna statliga myndigheter har underrättats om fynden och “tycks följa situationen extremt noga.”
