Tidsåldern för storsäljande fusion av kommersiella fastighetsmäklarjättar kan vara över under överskådlig framtid.
Bisnow/Ethan Rothstein
Newmark Knight Franks vd Barry Gosin vid REBNYs 124:e bankett 16 januari 2020.
Det ryktades kort att Newmark och Cushman & Wakefield skulle diskutera en sammanslagning tidigare i år, och JLL viskades runt i branschen som en potentiell C&W-köpare 2020.
Men Newmarks vd Barry Gosin kastade kallt vatten på alla pyrande glöd av fusionsprat på hans företags senaste vinstsamtal när en analytiker frågade honom om han tror att det finns en “stark motivering för storskaliga M&A” bland de stora börsnoterade mäklarfirmorna.
“Nej, det gör jag inte”, sa Gosin, enligt en avskrift från Seeking Alpha. ”Jag tror att den enorma friktionen och konflikterna och täckningen och den trånga naturen gör det väldigt svårt för stora företag att gå samman. Det måste finnas en perfekt synergi och passform. Och det finns en point of no return eller likgiltighet gör det verkligen, riktigt svårt att göra.”
Newmark är landets fjärde största mäklarhus och har gjort “bolt-on” förvärv av mindre företag och mäklarteam över hela landet och i Europa, snarare än att jaga en stor M&A-affär, sa Gosin under samtalet. Det berättade branschanalytiker Bisnow den här veckan förväntade de sig att de andra stora börsnoterade företagen, som inkluderar CBRE, Colliers och Marcus & Millichap, skulle följa samma kurs.
“Jag föreställer mig att bult-ons kommer att vara stöttepelaren i konsolideringen,” sa Piper Sandler, VD för aktieforskning Alexander Goldfarb Bisnow tisdag. ”Det är särskilt tufft när man har två konkurrenskraftiga företag och de känner att de har överträffat den andra. Det är ett tufft äktenskap. Det är därför bultarna är fantastiska. Newmark går samman med en mindre region, jag menar, du vet vem vinnaren är.”
JPMorgans verkställande direktör Anthony Paolone, som täcker fastighetsserviceföretagen som analytiker, sa för de stora mäklarhusen att det inte finns många effektivitetsvinster att hitta i sammanslagning.
“De här företagen gjorde alla ett bra jobb i pandemin med att sänka kostnaderna och bli smalare, så det finns förmodligen mindre möjligheter på den fronten,” sa Paolone och tillade att det skulle bli mycket överlappning mellan de stora företagen som skulle öka intäkterna genom att gå med skulle minska. ”Ett plus ett betyder inte nödvändigtvis två i termer av intäkter. Jag tror att direkt utanför porten gör det svårt att göra de här stora knytbanden.”
Istället sa Paolone att han förväntar sig att de större butikerna fortsätter att köpa mindre, nischade företag för att kompensera för områden där de upplever att de har en svaghet, som förra året när CBRE köpte en majoritetsintresse i program- och projektledningsföretaget Turner & Townsend. Tidigare i år gick Colliers med på att förvärva en majoritetsintresse i Denver-baserade Versus Capital, ett alternativt fastighetsförvaltningsföretag, dess andra förvärv i den branschvertikal i år.
Den globala CRE-mäklar- och managementbranschen beräknas nå 420 miljarder dollar i intäkter till 2030, vilket motsvarar en sammansatt årlig tillväxttakt på 7,2 % sedan 2021, enligt en studie av Allied Market Research.
Marknaden har konsoliderats under det senaste decenniet, ett resultat av tidigare megafusioner som JLL:s förvärv av HFF för 2 miljarder dollar 2019 och DTZ:s fusion på 2 miljarder dollar med C&W 2015. 2012 slog Newmarks moderbolag, BGC Partners, samman mäklarfirman med Grubb & Ellis Co.
Men stora sammanslagningar kan vara rörigt. När JLL förvärvade HFF, en kapitalmarknadsspecialist, ledde konkurrensen om territorium och affärer till viss turbulens och högprofilerade avgångar, rapporterade The Real Deal några månader efter att sammanslagningen slutförts.
“Om du bara bryter ner det CBRE, JLL, Cushman, släpp sedan till Newmark, Colliers, Savills. Jag tror att vi åtminstone i den populationen kommer till en punkt där värdet förstörs när företag konsolideras, säger Cresas president Greg Schementi. “Om CB och JLL träffas i en stad kommer de att förlora mäklare. Mycket krossat glas. Om du slår samman två företag med 100 mäklare vardera på en marknad, är det inte 200 nöjda mäklare.”
James Pitts, grundaren av Greenwood Commercial Real Estate Group, en Atlanta-baserad kommersiell mäklarfirma som han startade förra året, sa att han aldrig förstod varför en fusion mellan Newmark och Cushman och Wakefield skulle vara vettig.
“Jag kan inte se varför någon skulle ta på och duplicera om du har ett mycket liknande fotavtryck. Den äldre tekniken, omkostnaderna, skulden, sa Pitts. “Om du inte bara kan köpa relationerna är det inte så vettigt.”
Pitts, som arbetade för JLL och Grubb & Ellis i början av 2000-talet och tillbringade 15 år på Kellogg Partners, sa att han förväntar sig att de större butikerna kommer att fokusera på att rekrytera topptalanger på olika marknader istället för att sträva efter en sammanslagning som bara skulle leda till en ännu större företag.
”Ju större du blir, uppmärksamheten på kunderna förblir inte alltid densamma. Man börjar byta kvantitet mot kvalitet”, sa han. “När du kommer till den skalan, är det ungefär som varför skulle Google köpa Facebook? Men Facebook och Google kommer att köpa ett gäng små företag som fixar svagheter de har.”
