Feds senaste rad räntehöjningar har lett till tuffa tider för kommersiella fastighetsinvesterare, även för den relativt stabila nettohyressektorn.
“Räntorna har skjutit i höjden, takräntorna har ökat, byggkostnaderna har fortsatt att stiga, men markförsäljare har inte kommit ikapp ännu med att sänka sina priser”, säger Michaelann Murphy, Vice President of Development på STNL Development, inför sitt panelframträdande vid årets kommande GlobeSt vårens nettoarrendekonferens. “Det blir en fyrsidig press på utvecklarens marginaler, eller i vissa fall helt döda affärer som var snäva till att börja med.”
Men Murphy säger också att nettohyresvärlden “förmodligen har sett de minsta effekterna av all ekonomisk turbulens, och vi kommer sannolikt att återhämta sig snabbare”, och tillägger att STNL har “blivit mer detaljerad” med entreprenörer och hyresgäster för att söka värdekonstruerade alternativ för att sänka kostnaderna eller köp i lösvikt.
“Vi har också gått in i skyttegravarna med våra hyresgäster för att se om vi kan hitta kreativa sätt att lösa kostnadsfrågan utan att höja hyran”, säger hon.
Murphy uppmanar dem inom nettouthyrningsutrymmet “att komma ihåg att vi älskar den här verksamheten och att de flesta av oss har klarat svårare tider än detta”, och noterar att dagens marknad “bara tar tillbaka det gamla” till decenniet som sträcker sig 2000 till 2010 , när räntorna låg i det höga intervallet 6 %. Hon retade också några av sina planerade kommentarer för den kommande konferensen och noterade att hon planerar att diskutera vilka alternativ utvecklare och hyresgäster kan ha inom nettohyresavtal för att säkerställa en stark avkastning för investerare.
“När Fed sänker sina räntehöjningar kommer kaoset och paniken på marknaden att börja jämna ut sig och vi kommer att se några kallare huvuden råda i slutet av 2023/början av 2024”, säger hon. “I allmänhet förväntar jag mig att utvecklare kommer att fortsätta acceptera lägre marginaler, hyresgäster kommer att behöva betala mer hyra och allas pipeline kommer att vara lite mjukare än vi alla skulle älska att den ska vara. Åh, och bankerna kommer att vinna.”
Hon säger att nettoleasinginvesterare bör komma ihåg att deras tillgångar fortfarande är bland de bästa möjliga investeringarna, särskilt ur en stabiliserings- och diversifieringssynpunkt.
“Försök att inte jämföra dagens värld med den vansinniga avkastningen vi har haft under de senaste åren – de åren var extrema,” säger hon. ”Nettoleasinginvesteringar är solida och högpresterande investeringar. Det har de alltid varit, och det kommer de att fortsätta att vara. Gå tillbaka till grunderna när du granskar investeringsalternativ, se till att du tror på hyresgästen och tror på platsen.”
