Takpriser under första kvartalet 2023 representerade de högsta nivåerna sedan tredje kvartalet 2020 för både detaljhandeln och kontorssektorn med en hyresgäst, enligt en ny rapport från The Boulder Group.
Minskande transaktionsvolym för den större fastighetsmarknaden fortsätter att begränsa 1031 bytesköpare som övergår till nettohyresfastigheter, sades det, eftersom takpriserna i sektorn för enskild hyresgästs nettouthyrning ökade för fjärde kvartalet i rad inom alla tre sektorerna under första kvartalet 2023.
Nybyggnadsfastigheter med recessionssäkra hyresgäster inklusive 7-Eleven och McDonald’s representerar några av de lägsta takpriserna i sektorn.
“Men dessa hyresgäster är inte immuna mot uppåtgående takpristryck,” enligt rapporten.
“Under första kvartalet 2023 ökade takpriserna för nybyggda 7-Eleven och McDonald’s fastigheter med 35 respektive 15 punkter. Dessutom ökade skillnaden mellan begärd och sluten ränta för alla tre tillgångsklasser.”
Spreaden steg till 30 punkter för detaljhandel, 40 för kontor och 27 för industri, enligt rapporten.
“Investerare kommer att fortsätta att följa Federal Reserves penningpolitik”, skriver The Boulder Group. “Investerare tror till stor del att det kommer att bli ett slut på de större räntehöjningarna, på 50 räntepunkter eller mer, på kort sikt.”
Transaktioner kommer att drivas av låg hävstång eller alla kontanter 1031 köpare för produkten av högsta kvalitet, sade The Boulder Group.
“Men med tanke på den övergripande osäkerheten på den bredare fastighetsmarknaden, kommer djupet av 1031 köparpoolen att vara begränsat jämfört med historiska standarder.”
Tillgångar med lägre kreditvärdighet “tillbaka där de borde vara”
Mike Philbin, Northmarq senior vice president, säger till GlobeSt.com att “vi närmar oss nära ettårsgränsen när vi började se toppen av nettoleasinginvesteringsmarknaden försvinna.
”På grund av de upprepade räntehöjningarna var detta oundvikligt. Men inte alla nettotillgångar hade lika drastiska förändringar av den gemensamma jordbrukspolitiken. Hyresgästerna med högre kreditvärdighet och investeringsgrad har haft en rörelse uppåt på maximalt 50 bps under denna tid.
“De lägre krediterna, mindre franchisetagare, på tertiärmarknaden hyresgäster har sett närmare 150-200 bps. Vi hade en mycket skummande nettoleasinginvesteringsmarknad på väg in i våren 2022. Men relativt sett är de lägre kredittillgångarna tillbaka där de borde vara och nettoleasingtillgångarna av investeringsklass är tillbaka till intervallet 2018-2019, vilket var en stark marknad .”
Prismaximering Särskilt svårt för större transaktioner
Alex Sharrin, senior VD, JLL, säger till GlobeSt.com att investeringsmomentum kvarstår för att utföra detaljhandel som kan förvärvas med positiv hävstång.
“Nettoleasingmarknaden är kärnan av fastigheter och krediter, men de inneboende fundamenten slår över krediten mitt i volatiliteten”, sa han.
“Privat kapital fortsätter att leda anbudspoolen för NNN-tillgångar över hela landet och vinner ofta affärer på grund av kapitalets/garantins ohävda karaktär.
“Kapitulationen har varit snabbare än väntat för likviditet och återinvestering.”
Sharrin sa att prismaximering har varit särskilt svårt för större transaktioner (dvs. $75 MM+).
“Istället för att göra jämförelser med början av 2022, är ett mer realistiskt prissättningsriktmärke 2018/2019 nivåer eller, pre-pandemic och pre-stimulus,” sa han.
Transaktionsvolymen kommer snart att “plana ut”
Ryan Butler, verkställande direktör och senior vice president, Northmarq, säger till GlobeSt.com att investerare i alla tillgångsklasser för kommersiella fastigheter har ägnat stor uppmärksamhet åt de lyhörda åtgärderna från Federal Reserve och US Treasury när de arbetar för att ta itu med den pågående regionala bankverksamheten kris och fortsätta kampen för att tämja rekordhög inflation.
“Som ett resultat av de snabba åtgärder som vidtagits av båda organen, börjar vi uppleva en bred expansion av kapitaliseringsnivåer över hela Net Lease-sektorn,” sa Butler.
“Det är dock viktigt att notera att denna cap rate expansion inte kan målas med ett brett penseldrag. Investerare i vårt utrymme letar fortfarande efter välpositionerade industri- och detaljhandelstillgångar som hyrs ut till “lågkonjunktursäkra” hyresgäster och som ett resultat av det fortfarande handlar.
“Vi räknar med att den nedåtgående trenden i transaktionsvolymen planar ut till slutet av året när investerare förstår denna föränderliga marknad. Inser att tillgångsklassen nettoleasing kommer att fortsätta att vara ett säkert och stabilt investeringsinstrument inom fastighetssektorn.”
Utvidgning av bud-fråga gap
Eli Randel, COO, CREXi, säger till GlobeSt.com att takräntorna på slutna nettoleasingtillgångar har stigit nästan 5 % på årsbasis med en avmattning av transaktionshastigheten eftersom köparens efterfrågan har svalnat på grund av makromarknadsförhållanden.
“Segmentet för ett år sedan var i paritet mellan utrops- och stängda priser, medan försäljningen nu handlar under utropspriserna, vilket illustrerar en ökning av bud-fråga-gapet,” sa Randel.
Med räntehöjningar har båda kapitalkostnaderna ökat, och liknande alternativa fordon ger nu attraktiv avkastning (till exempel har ett likvidt “riskfritt” sparkonto hos Marcus en ränta på 3,75 procent), påpekade Randel.
“Ändå har fastigheter med nettoleasing fortfarande många fördelar för passiva investerare och är fortfarande historiskt aktiva och starka. Nettoleasing fortsätter att locka 1031 köpare och fastighetsinvesterare som letar efter bra avkastning med framtida uppsida och köper ofta kontant.
“Även om det är något mindre aktivt, med högre avkastning och med mer diskriminerande försäkringsvillkor (till stor del löptid och kredit), förblir nettoleasing en viktig kategori och en bra investeringsprodukt för många i dagens miljö.”
Inaktuella tillgångar på marknaden, minskande lager
Geoffrey West, senior vice president, MDL Group/CORFAC International, säger till GlobeSt.com att mitt i den historiska takten av räntehöjningar som har upplevts under det senaste året, har säljare av enstaka hyresgäster varit ovilliga att snabbt möta de ökade förväntningarna på marknaden för cap rate. i minskade transaktionsvolymer, inaktuella tillgångar på marknaden och minskande lager av tillgängliga produkter.
West sa specifikt på marknaderna i Kalifornien, Arizona och Nevada, att flera undersökningar av tillgängliga snabbmats-STNL-tillgångar (exklusive markhyreskontrakt) som genomförts under det senaste året i samband med att befintliga listor bibehåller marknadspositioneringen indikerar en övergripande ökning av den genomsnittliga gränsen för begärda tak. från april 2022 till april 2023 från 4,1 % till 4,7 % och en betydande minskning av de tillgängliga tillgångarnas kvantitet och kvalitetssammansättning.
Och inom den undersökningen tycks placeringar på sekundära och tertiära marknader i dessa stater anpassa sig till en miljö med högre takpriser snabbare medan primära och kärnmarknadsplatser släpar efter när de försöker behålla historiska nivåer för premietaksränta.
“Den senaste omstabiliseringen av USA:s 10-åriga statsräntor runt 350bps-nivån verkar ha satt ett minskat tryck uppåt på begärda takräntor eftersom undersökningar som genomfördes i februari 2023 och april 2023 bara återspeglade en 10bps ökning av begärd takränta,” sa West.
“Medan potentiella köpare med 1031 Exchange-motivation inte kan förvärva tillgångar på statsobligationer och de inte åtnjuter fördelarna och bördorna med fastighetsägande, är avkastningen som erbjuds i dessa finansiella instrument, särskilt kortsiktiga avkastningar, ofta överlägsen avkastningen på kärnlägen. eftersöks av säljare.”
West tillade att som sådana investerare utan 1031 Exchange-motivation och flexibilitet kan se till att tillfälligt parkera pengar i dessa alternativa investeringar och dra nytta av premieavkastningen som erbjuds av den inverterade avkastningskurvan tills säljarens förväntningar och den aktuella bud-fråga-spreaden dras åt och transaktionen aktivitetsnivåerna återhämtar sig.
