Yardi Matrix har reviderat ned sin hyresprognos för 2023 till 3,1% från 3,5% och förväntar sig att se all den tillväxten under årets första två till tre kvartal, enligt Andrew Semmes, senior forskningsanalytiker.
Men Semmes sa att han inte är vid den punkt där han förväntar sig icke-säsongsbetonade breda hyresnedgångar.
“Hyrorna sjönk månad över månad i november, och kommer troligen att göra det igen i december, men det är inte ovanligt; De begärda hyrorna månad för månad sjönk i november 2011, 2016 och 2019, och omfattningen av minskningen i år (två tiondelar av en procent) är inte heller utöver det vanliga, säger Semmes i förberedda kommentarer.
Yardi Matrix säger att jobbförstöring och en lågkonjunktur som börjar under tredje eller fjärde kvartalet nästa år är trolig, men att den inte kommer att bli särskilt djup eller lång.
“Vid den tidpunkten kommer vi sannolikt att börja se breda nedgångar eller stagnation i genomsnittliga begärda hyror, men inte tillräckligt för att kompensera för de vinster som vi förväntar oss under första halvåret 2023,” sa Semmes.
Moody’s Analytics chefsekonom Mark Zandi sa den 4 januari att även om USA undviker en lågkonjunktur 2023, kan amerikanska konsumenter och investerare möta en hård nedgång som sannolikt inte kommer att släppa förrän 2024, enligt en ny outlook publicerad av Moody’s Analytics , som rapporterats i Marketwatch.
RealPage: Marknaden har skiftat till att gynna hyresgäster
RealPage har nedgraderat sin prognos för 2023 för effektiv hyrestillväxt till 3 %, med hyresrörelser som varierar väsentligt beroende på tillgångsklass och delmarknad, enligt Jay Parsons, chef för ekonomi & industri, RealPage.
Parsons säger till GlobeSt.com att han förväntar sig bättre lägenhetsefterfrågan 2023 jämfört med 2022, “även om det absolut inte är rekordnivåerna 2021.”
Med ett högt antal hyreskontrakt på flera decennier på marknaden, sa Parsons att efterfrågan är “högst osannolikt att hålla jämna steg med utbudet – och det skapar en marknad som snabbt har förändrats till hyresgästernas fördel. Särskilt hyresgäster med högre inkomster, som klass A-operatörer kommer att tävla om med denna stora våg av nya hyresavtal.”
Parsons sa att RealPage tror att klass B kommer att överträffa klass A 2023 på grund av det större gapet än någonsin i hyror mellan klass B och nya hyresavtal.
“Den gamla strategin “flyg till kvalitet” – att locka hyresgäster i klass B till dyrare hyresavtal med eftergifter – kommer inte att vara lika effektiv som den var under de senaste decennierna. På vissa marknader skulle det ta 5 till 6 månaders “gratis hyra” för att få upplåtelsehyror i nivå med klass B-hyror.
– Det är klart att vi på sikt behöver mycket fler bostäder – så mer utbud är en bra sak i den större bilden. Utbudet är strukturellt och efterfrågan är cyklisk.”
Sänka hyror, erbjuda eftergifter
David Fletcher, Excelsa Properties verkställande direktör och chef för förvärv, säger till GlobeSt.com att efter minimala säsongsvariationer 2020 och 2021 har nedgången i vinteruthyrningen 2022 kommit “hårt”.
Han sa att leasingtrafiken har avtagit, att hyresbetalningen i rätt tid har avtagit, och över marknadsundersökningar så slutar konkurrenterna att begära hyror eller erbjuda eftergifter.
“Om dessa villkor kommer att översättas till en sann leasingavmattning under 2023 eller bara är det första beviset på att normala marknadsförhållanden är tillbaka är oklart”, enligt Fletcher. “Vårens leasingsäsong kommer att bli det sanna testet.”
3 % till 4 % tillväxt “mycket stödjande”
Neil Schimmel, VD, Investors Management Group, säger till GlobeSt.com att Yardi Matrix-prognoserna stämmer överens med hans företags erfarenhet som operatör med en nationell portfölj.
“Vi såg den glödheta hyransökningen från början av 2022 börja svalna allteftersom året fortsatte,” sa Schimmel. “En viss hyresuppmjukning var resultatet av rekordhöga leveranser av hyresbostäder och en del var en svalkande ekonomi från Feds räntehöjningar. Hyrestillväxt nationellt i intervallet 3% till 4% under de kommande åren är fortfarande mycket stödjande.”
Fastighetsvärden, skulder kommer att påverka hyrorna
Quentin Green, partner och utvecklingschef på Downtown Apartment Company i Chicago, säger till GlobeSt.com att hyresmarknaden i Chicago är sund.
“Hyrorna har normaliserats till nästan pre-pandemipriser för det mesta,” sa han. “Baserat på mängden nybyggnation i horisonten under de kommande tre åren kommer hyrorna sannolikt att förbli relativt rimliga. Många av de hyreshöjningar vi upplevde var främst efterfrågestyrda.”
Green sa att fastighetsvärden och den ökade kostnaden för skulder kommer att påverka hyrorna 2023.
“Vanligtvis ökar hyrornas eftersläpning i fastighetsvärde och ökar i skuld på grund av hyresavtalens långsiktiga karaktär”, sa han.
– Om räntorna förblir höga kommer nybyggnation och flerfamiljsfastigheter som har refinansierats det senaste året eller kommer att refinansieras i framtiden behöva föra över högre hyror för att kompensera för den större skuldbördan. Om vi ser att värdena förblir oförändrade och priserna förblir oförändrade, skulle jag kunna se hyrorna överraskande på uppåtsidan.”
