Som VD för ett företag som producerar ett av proptechs ledande datavisualiseringsverktyg – som erbjuder avancerad prediktiv analys – har Taylor Odegard i Navigator inga problem med att visualisera framtiden för kontor i centrala affärsdistrikt.
Från en monter med en ledande position på CREtech 2022-mässan i NYC förra veckan gav Odegard oss sin bedömning av kontorssektorn, särskilt ödet för kontorstorn som befolkar centrala affärsdistrikt i större stadskärnor.
“Från en värderingssynpunkt, [office buildings] kommer att drabbas hårt, säger Odegard till GlobeSt.com. “Det kommer att bli en väldigt annorlunda emissionsprocess för hur de kommer fram till värderingar och takpriser för dessa stora byggnader.”
“Jag tror inte att vi står inför en katastrof, jag tror att vi står inför ett ögonblick där den kommersiella fastighetsbranschen i grunden kommer att förändras,” sa han till oss. “Det kommer att förändra hur vi fungerar, hur vi hyr utrymme och vad vi bygger.”
Odegard ser att flexkontoren växer. “Jag tror att flexkontorsmodellen kommer att råda och hotellkonceptet kommer att bli mer och mer utbrett, där ingen har ett standard skrivbord, där folk kan komma in och arbeta på vilken station som helst”, sa han.
Odegard tror också att traditionella scenarier för kontorsuthyrning kommer att utvecklas för att matcha den nya verkligheten. “Det traditionella [model] av ett femårigt, 10-årigt eller 15-årigt hyresavtal kommer att förändras i grunden, med villkor där du kan dra tillbaka och växa inom hyresavtalet – elastiska leasingavtal, säger han till GlobeSt.com.
Odegard ser ett permanent paradigmskifte i CBD-kontorstorn på grund av uppkomsten av hybridarbete, ett där hyresvärdar och hyresgäster har diametralt motsatta prioriteringar.
“Allt handlar om balans mellan arbete och privatliv. Vi kommer aldrig att se folk köra en timme tillbaka till kontoret längre, säger Odegard till GlobeSt.com.
“Du har hyresvärdar som vill att hyresgäster i byggnaden ska betala hyra, och sedan har du hyresgästerna som vet att de kan ha bättre marginaler, bättre EBITDA, med människor som arbetar hemma, med mindre kontorsfotavtryck och mindre hyreskostnader på verksamheten, sa han.
Genom att anamma distansarbete, sa han, kan ockupanter ha samma arbetsstyrka till en minskad total arbetskraftskostnad – en arbetsstyrka som är mer produktiv eftersom den har fler produktiva timmar under dagen utan den dagliga pendlingen.
Enligt Odegard slutade traditionella hyresgäster på bottenvåningen och mezzanine i CBD-kontorstorn – såväl som gym som hyrde hela våningar – att betala sina hyror under pandemin över hela portföljer.
“Nu ser vi baksmällan från det – de kommer inte tillbaka alls. Vi ser samlingar stiga som vi aldrig sett förut, berättade Odegard för oss. “Företag som har riktigt stora fotavtryck – nationella hyresgäster – kan gå i konkurs.”
Den fysiska sammansättningen av det traditionella stora CBD-kontorstornet håller på att förändras, sa han. När kontorshyreskontrakt löper ut justerar fler och fler hyresgäster sina kontorsfotavtryck till så lite som 20% till 30% av det tidigare fotavtrycket, sa Odegard – en process som han kallar “rightsizing” som han tror är formen på saker som kommer.
“Vad vi kommer att se här är att många hyresgäster inte förnyar sina hyreskontrakt, väljer att minska, väljer att migrera ut från centrala kontor,” berättade Odegard för oss.
“Under de kommande två åren kommer kontor att vara en mycket deprimerad tillgångsklass,” sa han och tillade att han inte tror att flygningen till kvalitet som fyller upp de nyaste klass A-tornen kommer att räcka för att kompensera för det seismiska skiftet efterfrågan på kontoret.
“Det finns fortfarande nya kontorsbyggnader som står tomma,” noterade Odegard.
Vad kommer att ersätta det traditionella kontorstornet i CBD:er i stora stadskärnor? Enligt Navigators VD kommer en “revolutionär” förändring.
“Opportunistiskt kommer smarta hyresvärdar att tänka på upplevelser som kan vara revolutionerande,” sa Odegard. “Vi kommer att se den verkliga födelsen av ett live-/arbete-/lektorn.”
“Framtiden för centrala byggnader kommer inte längre att vara engångsbruk, de kommer att vara sanna tillgångar för blandad användning som kan diversifiera sin hyresgästbas. Hyresgästerna kommer att ha bättre möjligheter att få en live-/jobb-/lekupplevelse i en enskild tillgång”, sa han.
