Eftersom svårlösta, existentiella problem som klimatförändringar och överkomliga bostäder förvärras över hela landet, använder orter ett verktyg som både är en byggsten i stadsplanering och en flampunkt med en förkärlek för att starta kommunala spets.
Zonindelningsreformen blir allt populärare bland stora och små städer, till och med flytt och incitament på statlig och federal nivå. Och även om dessa ansträngningar framskrider långsamt och kan vara svåra att passera genom lagstiftningskanaler, ses de alltmer som ett sätt att ta itu med den växande listan över invanda problem som amerikanska städer står inför.
“En av de saker som är mycket synliga nu är att vi har underproducerat bostäder under en lång tid,” sa Terwilliger Center for Housing Manager Fabiola Yurcisin. “När vi tänker på inkludering och rättvis tillgång till möjligheter är bostäder i centrum för det. Det är därför zonindelning är så viktigt. Nu används den för att möta ett behov som är synligt i varje stad.”
Vissa platser genomför omfattande översyn av decennier gamla zonindelningskoder, medan andra skriver om zonindelningen bitvis, gör sådana förändringar som att legalisera farmorslägenheter, avstå från parkeringsmandat för nyutveckling och tillåta och uppmuntra flerfamiljshus med högre täthet.
Zonindelning skapar en ram för vad som kan hända, sa Yurcisin – om vad som är möjligt, och utbudet av vad som är möjligt genom zonindelning har expanderat de senaste åren.
Hittills i år har 32 zonindelningsinsatser införts i amerikanska kommuner, enligt Zoning Reform Tracker, sammanställd av Berkeley Universitys Othering & Belonging Institute. Tjugotre sådana insatser infördes både 2020 och 2021 efter en långsam upptrappning som började 2016.
Och även om data inte kan fånga motiven bakom dessa ansträngningar, tyder anekdotiska bevis på att de driver mot större balans i ett samhälle, oavsett om det innebär att bostäder överkomliga priser eller skyddar utsatta befolkningar från effekterna av klimatförändringar.
“Några av de nuvarande metoderna för zonindelning har skapat skadliga effekter, och dessa policyer skrivs långsamt över av nyare, mer inkluderande policyer i många jurisdiktioner över hela landet,” sa Urban Land Institute Senior Manager, Urban Resilience Li Plass.
“Idéerna är inte alltid nya, men de har sipprat ner i det offentliga samtalet,” sa Plass. “Vid offentliga möten – och det här är jag som talar från mina erfarenheter av att arbeta med lokala myndigheter – använder folk ord som “rättvisa” eller “rättvisa”, termer som inte var i det offentliga språket för zonindelning tidigare.”
En av dessa personer är Colorados guvernör Jared Polis.
”Bostadspolitik är ekonomisk politik. Bostadspolitik är transportpolitik. Bostadspolitik är vattenpolitik. Bostadspolitik är folkhälso- och jämlikhetspolitik”, sa Polis under sitt State of the State-tal i januari. “Detta innebär att vi behöver mer flexibel zonindelning för att tillåta fler bostäder, strömlinjeformade regler som skär igenom byråkratin, snabba godkännandeprocesser för projekt som modulära bostäder, hållbar utveckling och mer byggande i transitorienterade samhällen.”
Kort efter det talet introducerade Polis vad han kallade “de mest ambitiösa förändringarna av markanvändningspolitiken i Colorado på cirka 40 år.” Som en del av den föreslagna översynen skulle stora städer som Denver, Colorado Springs och Boulder ha blivit föremål för zonreform med målet att öka tätheten på delstatens mest överbeskattade bostadsmarknader.
Polis ansträngning fick så småningom sluta när den lagstiftande sessionen avslutades, delvis på grund av klagomål från politiker på stadsnivå om statliga övergrepp i lokala angelägenheter. Men några av Colorados städer har antagit sina egna zonindelningsreformer som också syftar till att förbättra tillgången till bostäder.
“Vi fick lägga till ett helt golv till vårt projekt som ett resultat av zonindelningsändringar,” sa Denver-baserade Urban Ventures president Susan Powers Bisnowmed hänvisning till ett nyligen genomfört samarbete med Warren Village för att utveckla bostäder till rimliga priser.
“Vi kunde lägga till ytterligare 15 enheter till ett 100% prisvärt projekt,” sa Powers. “Jag är säker på att det finns gott om människor som kanske inte är alltför nöjda med den nya zonindelningspolicyn, men när det gäller att ta itu med ett riktigt kritiskt behov i staden är det rätt offentlig policy.”
Bostadskostnaderna har blåst upp under mer än ett decennium i Denver, med en rapport förra månaden som visar lägenhetshyror i staden på $1 899 per månad, $190 över det nationella genomsnittet. Delvis eller helt inkomstbegränsade bostadsprojekt hyrs ut omgående, med månader långa väntelistor. Utvecklare säger att stadens policyer är ett stort hinder för att bygga färdigt i tid och därför håller hyrorna överkomliga.
En av de främsta fördelarna med den nya policyn, åtminstone för utvecklare, sa Powers, är att minska godkännandet och tillåta tider.
“Vi var ett av deras första testfall, vi fick igenom en omzonering på sex månader,” sa hon. “Jag skulle vilja att det hade gått tre månader, men sex är bättre än 18.”
Colorados guvernör Jared Polis och president Joe Biden dyker upp vid ett evenemang i Colorado.
Colorado är inte ensamt i sin strävan att fixa det som lider av det genom zonindelning. Washington, North Carolina och Minnesota har också en mängd omarbetningsinsatser på gång, enligt Berkeleys spårare.
Och även om bostadsreglering vanligtvis anses vara en lokal fråga, uppmanar den federala regeringen också att ompröva zonindelningsreglerna. Biden-administrationens handlingsplan för bostadsförsörjning 2022 inkluderar incitament för markanvändning och zonreform, som belönar jurisdiktioner med högre poäng i flera federala bidragsprocesser för att göra vissa zonindelningsuppdateringar.
Den röda tråden tycks vara att modernisera föråldrade idéer om hur städer bör struktureras och hur de ska möta de utmaningar de står inför.
Zonindelning har aldrig varit ett statiskt begrepp, men det är också sant att vissa zonindelningskoder har förändrats lite under decennierna, vilket befäst äldre idéer om vad en stad borde vara och gör det svårare att ta itu med de trängande utmaningarna som överkomlighet, hållbarhet och annat 2000-talsfrågor.
Nuvarande områdeskrav främjar bland annat utvecklingsmönster som ökar trafikstockningarna, bidrar till luftföroreningar, höjer bostadskostnaderna och förhindrar gångbarhet, säger ULI-rapporten.
Zonindelning innehåller ofta bestämmelser som krav på minsta tomtstorlek eller krav på kvadratmeter, direkta förbud mot flerfamiljshus och begränsningar av höjden på byggnader, av vilka många motverkar täthet.
Ungefär tre fjärdedelar av marken som är inplanerad för bostäder i amerikanska storstäder begränsar utvecklingen till småhus, enligt ULI, en kvarleva från tidigare stadsplaneringsideal. Vidsträckt bebyggelse med låg densitet bidrar inte bara till stigande bostadskostnader, utan också till klimatförändringar.
“I Bay Area är de genomsnittliga årliga hushållens koldioxidutsläpp för vidsträckt enfamiljsutveckling 21 metriska ton, men bara 10 ton för kompakt, blandad användning av flerfamiljsutveckling,” står det i rapporten.
Cambridge, Massachusetts, är en av de städer som vill minska utsläppen genom zonreform. Staden har regler som kräver vissa utvecklingar för att ta itu med “förväntad sårbarhet av utvecklingen för effekterna av klimatförändringar, inklusive ökad nederbörd, översvämningsrisk, temperatur och urban värmeöeffekt, och strategier för att främja motståndskraft inom enskilda byggarbetsplatser”, noterar staden. ULI-rapport.
Norfolk, Virginia, genomförde en omfattande zonindelningsreform som “övervägde riskerna för höjning av havsnivån på den byggda miljön, prioriterade begränsning av översvämningsrisker samt designflexibilitet för att möta dessa utmaningar.” Enligt sin nya kod måste utveckling uppfylla en “resiliens kvot” som omfattar riskminskning, dagvattenhantering och energitålighet.
USA:s handelskammares chefsekonom Curtis Dubay sa att den rikstäckande kontorskrisen nu också är en faktor i zonindelningsförändringar. Till exempel föreslog San Franciscos borgmästare London Breed förändringar i zonindelning tidigare i år för att underlätta övergångarna från kontor till laboratorieutrymmen.
“Det finns en växande insikt om att det kommer att behöva ändras i zonindelning och tillståndsregler för att tillåta städer att utvecklas,” sa Dubay.
