Ett dussin nationella fastighetsgrupper har anslutit sig till striden i New Yorks hyresvärdars rättsliga kamp mot delstatens 2019 års hyresstabiliseringslagar, och lämnat in underrättelser som ber USA:s högsta domstol att upphäva den landmärkeslagstiftningen.
Om grupperna lyckas med Högsta domstolen och dess 6-3 konservativa majoritet, kan fallet torpedera hyresstabiliseringslagar i hela USA, sa experter Bisnow.
“Om det någonsin har funnits en chans att få Högsta domstolen att seriöst titta på regleringens konstitutionalitet som den existerar i New York, så är detta verkligen den domstol som du kan ha lite hopp om att kunna intressera sig”, sa Debbie Riegel , en medlemsadvokat på Rosenberg & Estis. ”Det är en affärsvänlig domstol. Det är en mer konservativ domstol, och det verkar i allmänhet vara en tankeställare att vara antireglering.”
Hyresvärdsgrupper är hoppfulla om att Högsta domstolen, med sin konservativa majoritet, kommer att behandla deras fall nästa år.
Två New York-baserade hyresvärdsgrupper, Community Housing Improvement Program och Rent Stabilization Association, har drivit på för att Högsta domstolen ska granska ändringarna i delstaten New Yorks hyresstabiliseringslagar som antogs 2019, och hävdar att Housing Stability and Tenant Protection Act är grundlagsstridig. Hittills har domare förkastat CHIP och RSA:s argument vid varje tur.
Men nu överklagar grupperna till Högsta domstolen, med 11 andra partier – inklusive National Association of Realtors, National Association of Home Builders och National Apartment Association – som också lägger sin vikt bakom CHIP och RSA.
CHIP:s verkställande direktör Jay Martin sa i en intervju att fallets avsikt är att tvinga 2019 års tillägg till lagen att granskas på nytt.
“Vad vi hoppas kunna åstadkomma är att det kommer att skapa ett prejudikat som sätter tydliga skyddsräcken för regeringar, främst i New York, men runt om i landet,” sa han.
Delstaten New York har haft någon form av hyresreglering på plats sedan 1969, och den har ändrats många gånger sedan dess. I New York begränsar hyresstabiliseringen hyreshöjningar och ger hyresgästerna eviga förnyelserättigheter i lägenheter byggda mellan 1 februari 1947 och 1 januari 1974. De flesta andra stater har inte hyresreglering, och de som har det — Kalifornien och New Jersey – har i allmänhet inte reglering så omfattande som Empire State’s.
Hyresstabilisering är viktig för stadens ekonomiska hälsa, vilket minskar hemlöshet samt efterfrågan på stadens utgifter för akut och mental hälsa, sa Rodrigo Camarena. 2019 var han offentlig ledamot av New Yorks Rent Guidelines Board, det organ som utsetts av borgmästare, nio personer med uppgift att bestämma hur mycket hyresstabiliserade hyresvärdar kan höja hyrorna varje år.
“De här lagarna skapades som ett svar på att marknaden gick snett på 1920-talet och efter andra världskriget, där inflationen drev ut hyresgäster från sina hem och orsakade den typen av höga vakanser som gör städer mindre attraktiva att bo i,” Camarena sa. “Det finns många fördelar med hyresstabilisering som går utöver att bara tillhandahålla överkomliga priser för New York-bor.”
Med tillstånd av CHIP
Jay Martin, verkställande direktör för Community Housing Improvement Program
Men 2019 års lagändringar har väckt hyresvärdarnas ilska sedan innan de ens antogs. Lincoln Eccles, en hyresvärd med en liten portfölj som äger flera hyresstabiliserade fastigheter i Brooklyns stadsdel Crown Heights, sa att reglerna begränsar hans förmåga att underhålla sina fastigheter.
“[The Supreme Court] Att döma till förmån för redan uppräknade äganderätter betyder helt enkelt att jag skulle kunna prissätta min produkt i linje med mina faktiska kostnader”, sa han Bisnow i ett sms.
Lagen begränsade bland annat ytterligare hyresvärdars möjligheter att höja hyrorna och införde åtgärder som hindrade hyresvärdar från att föra över underhålls- och kapitalförbättringskostnader på hyresgästerna. Den nuvarande lagen “går långt utöver att bara ta itu med prissättning”, sa Riegel.
”Det är inte bara att reglera hyrorna; det reglerar om du kan återställa din lägenhet för personligt bruk”, sa hon. “Det begränsar det belopp som du kan få tillbaka om du förbättrar dina fastigheter. Det tillåter hyresgäster som inte har ett behov av reglerade bostäder att stanna kvar i reglerade bostäder till nackdel för människor som faktiskt kan behöva det. Det handlar inte nödvändigtvis om konstitutionaliteten, men det går till bristerna i den nuvarande inkarnationen av stabilisering – i motsats till vad det började som, vilket var prislättnader.”
Ändå, med levnadskostnaderna stigande över hela landet, har andra lagstiftare börjat titta på hyresstabilisering som ett medel för lättnad för sina väljare som blir alltmer hyrestyngda. Vissa lagstiftare har tittat på hyreskontroll sedan före pandemin: Som svar på en bostadskris införde Oregon hyreskontrollåtgärder 2019.
“Det finns ett antal statliga och lokala lagar som nämns som liknar New Yorks hyreskontrolllagar och de olika reglerna som infördes där, vilket föranledde vårt engagemang”, säger Christie DeSanctis, NAR:s chef för federal bank-, utlånings- och bostadsfinansieringspolitik . “Det här är inte bara en New York-specifik fråga.”
Hyreskontroll har också funnits på bordet i Chicago sedan före pandemin, trots förbud på statlig nivå mot åtgärden, med tryck och intresse ökat sedan dess. Hyrorna har stigit astronomiskt i Chicago och har ökat med 11 % jämfört med föregående år från juni 2022, med studior och tvåbäddar som nådde $1 593 respektive 2 600 $, enligt Zumper.
I andra städer blev pandemins effekt på kostnaden för skydd utlösande faktor. Washingtons lagstiftande församling håller på att införa hyresreglering trots att hyreskontroll förbjöds 1981.
Bostons borgmästare Michelle Wu, vald 2021 på en prisvärd bostadsfokuserad plattform, föreslog i februari en ny lag som begränsar hyreshöjningar med mellan 6 % och 10 % som svar på stadens stigande levnadskostnader. Genomsnittliga hyrespriser i Boston nådde 2 120 USD för studior och 3 065 USD för lägenheter med två sovrum den 1 juni. Dessa priser var 1 810 USD och 2 577 USD i januari 2020, visar Boston Pads data.
Bostons borgmästare Michelle Wu diskuterade sitt förslag om hyreskontroll vid ett Bisnow-evenemang den 27 juni.
“Vi försöker inte hindra någon från att tjäna pengar,” sa Wu på en Bisnow event förra veckan. “Tanken är att förhindra att människor omedelbart rycks ur sina liv genom kraftiga och onödiga hyreshöjningar.”
Åtgärder som de som övervägs i Washington och Massachusetts är en del av anledningen till att NAR stödde CHIP och RSA:s bud från högsta domstolen. Hyreskontrollens krypning över hela landet har beskrivits som “den största risken” för flerfamiljsindustrin av investeringschefer.
“Vi har sett att dessa hyreskontrolllagar införs över hela landet, och vissa av dem är lite värre än andra,” sa DeSanctis till Bisnow. “Vi vill försäkra oss om att det här fallet har ett nationellt perspektiv.”
Högsta domstolen har fastställt hyresstabilisering i två fall i Kalifornien: Pennell v. San Jose 1988 och Yee v. City of Escondido 1992, en kommun i norra San Diego County. Det är sällsynt att Högsta domstolen upphäver sitt eget prejudikat, men hyresvärdsgrupper hoppas att detta fall kommer att bli annorlunda, både på grund av domstolens konservativa sammansättning och på grund av att båda fallen skiljer sig drastiskt från CHIP och RSA:s.
“Rätten var ganska tydlig med anledningen till att den fastställde denna stadga [in Yee v. Escondido] var att ägaren av fastigheten kunde återta kontrollen över fastigheten på mycket kort tid”, säger Adam Pincus, en partner på Mayer Brown LLP som representerar CHIP och RSA. “New York är en dramatiskt annorlunda situation på grund av begränsningarna för användningen och möjligheten för ägaren att ta tillbaka egendomen för en familjemedlem, för sig själv eller att ändra användningen av fastigheten.”
Fallet kan inte heller jämföras med Pennell, sa Pincus.
“Domstolen tog inte upp frågan som vi tog upp i den andra framställningen om huruvida det är tillåtet att basera hyresnivåer på patentförmåga att betala, eftersom de fann att frågan inte presenterades”, sa han.
CHIP och RSA, såväl som en liten grupp hyresvärdar, väckte första talan i november 2019 i Eastern District Court of New York. Fallen kretsade kring HSTPA, som antogs tidigare samma år, där kärandena hävdade att de nya stabiliseringslagarna innebär att de bryter mot hyresvärdarnas rättigheter för det femte tillägget – att ta privat egendom för allmänt bruk utan “bara kompensation”.
Bisnow/Ciara Long
Hyresgäster protesterar i juni mot Hyresriktlinjernas omröstning om hyreshöjningar för stabiliserade lägenheter.
Tingsrätten avvisade hyresvärdarnas argument, liksom 2:a hovrätten. NAR och andra branschgrupper lämnade också in ett amicus-brev i appellationsdomstolen och skrev att New Yorks hyresstabiliseringslag “så allvarligt inkräktar på hyresvärdars äganderätt att den påverkar ett tagande av privat egendom utan bara kompensation.”
DeSanctis sa att Högsta domstolens senaste beslut om vilka fall hon skulle ta gav henne optimism om att det kommer att vara mottagligt för hyresvärdarnas överklagande.
“Till exempel, NAR vägde in med en amicus brief i ett annat upptagningsfall angående en Minnesota-stadga som Högsta domstolen citerade – det är Tyler v. Hennepin County – som handlade om en skatteavskärmningslag som i huvudsak tog bort egenkapitalet som en husägare tjänade genom den lokala stadgan”, sa hon. “I det fallet tog Högsta domstolen inte bara upp det, det avgjordes med 9-0 till förmån för husägaren.”
Om Högsta domstolen tar fallet kan det få dramatiska konsekvenser för både hyresgäster och hyresvärdar över hela landet.
En dom till förmån för hyresvärdarna skulle binda lokala och statliga tillsynsmyndigheters händer när de inför lagstiftning för att hantera bostadskriser, säger Edward Josephson, en övervakande advokat vid Legal Aid Society, som försvarade New Yorks hyresstabiliseringslagar i lägre domstolar.
“Jag tror att appellationsdomstolen beskrev det som en effektfull biljett, och det är ungefär vad det har förvandlats till,” sa Rosenberg & Estis’ Riegel. “Om detta slås ner, då är frågan: Vad händer om andra ägare och organisationer över hela landet bestämmer sig för att ta ett försök att slå ner sina egna?”
Att underminera hyresstabiliseringens rättsliga grund, vilket ytterligare skulle kunna destabilisera det nationella bostadslandskapet, skulle vara en oavsiktlig effekt, sa CHIP:s Martin Bisnowoch säger att han till 100 % stöder hyresregleringen.
“Jag vet inte om stabilisering är den absolut bästa termen, men ja,” sa han. ”Man kan vara miljonär och bo i hyresstabiliserade bostäder och det är bara för att man har varit där i 20 eller 30 år som man har den lägenheten. Samtidigt kämpar någon som precis flyttat till New York som bara tjänar 25 000 $ per år för att hitta en prisvärd lägenhet eftersom alla dessa lägenheter är tagna. Så det verkar som ett system som verkligen inte fungerar.”
Josephson sa att priserna som fastställts av marknaden till stor del återspeglar vad hyresvärdar tror är möjligt snarare än ett pris som är rättvist för hyresgästerna. Tanken att en oreglerad hyresmarknad kommer till ett rimligt pris har “visats fel”, sa han.
“Marknadens försvarare, de fortsätter att insistera på att marknadskrafterna kommer att ge,” sa han. “Men det förklarar inte att i andra delar av landet där det inte har funnits någon hyresreglering, varför har de en överkomlighetskris nu? Det är uppenbart att marknaden inte ger.”
