Det finns ett gammalt ordspråk som säger att vatten hittar sin nivå, och vanligtvis betyder det att människor dras mot likasinnade. Men det finns ett annat sätt att ta det från fysiken – att vatten kommer att röra sig tills tryck och kraft utjämnas. Den anpassar sig till förändrade förhållanden.
Det är vad som händer på CRE-skuldmarknaden. Det finns en hel del pågående förändringar, med inflationen upp och sedan avtar Federal Reserve pressar upp sin referensränta att bromsa ekonomin, och finansieringskostnader som följer. Som svar försöker branschfolk att göra det suss ut den nödställda marknaden även om vissa företag känner smärtan. Till exempel, New York City kontorsbyggnad jätte RXR Realty planerar att stoppa vissa skuldbetalningar på äldre fastigheter och överlämna dem till långivare.
Men som Hodes Weill & Associates noterar i den senaste marknadskommentaren anpassar sig skulden. “Efter ett motståndskraftigt 2021 när utlåningsaktiviteten och transaktionerna återhämtade sig från chocken av pandemin, gick långivare och låntagare in i 2022 med ett optimistiskt tänkesätt som bidrog till rekordstor transaktionsaktivitet under det första halvåret av året”, säger företaget.
CMBS har vissa utmaningar, som KBRA sa nyligenoch noterar att värdeminskningsbelopp (ARA) når “en vändpunkt” under svagare fastighetsfundamental, prispress och en avtagande ekonomi.
“Under det kommande året förväntar vi oss att se fler ARA:er triggas på grund av högre kreditförluster samt ökade ARA-belopp när fastighetsvärderingar minskar,” sa KBRA. “Dessutom analyserar vi också deras tillförlitlighet som en indikator på framtida potentiella CMBS-kreditförluster, såväl som hur affärer med höga ARA-exponeringar kan resultera i ett skifte i den kontrollerande klassen.”
Och ändå söker vattnet sin nivå.
“Med den traditionella lånemarknaden som visade sig vara mer attraktiv än CMBS-marknaden, och aktiv rollover-aktivitet, fyllde bankerna snabbt sina allokeringar”, skrev Hodes Weill. “Många använde sina utlåningsbudgetar i mitten av året. Traditionella banklångivare behövde vänta på att balansräkningarna skulle växa för att möta CCAR-kapitalkraven eller mer kapacitet, eller lån som skulle betalas av innan nya tilldelningar görs. Detta har skapat en attraktiv bakgrund för icke-banklångivare, särskilt de som riktar sig till övergångstillgångar.”
Utöver högre utlåningsräntor ökar lånespreadarna med 150 till 600 räntepunkter, beroende på transaktionens detaljer. NOI är nere på många fastigheter med högre räntor, och därför har nya lån stramare garantier och strängare villkor, som krav på belåning till värde.
Resultatet: fastighetsskulder med avkastning som sträcker sig från höga ensiffriga till lägre dubbla “representerar en attraktiv riskjusterad avkastning i den nuvarande marknadsmiljön och en attraktiv källa till relativt stabila inkomster ur ett portföljkonstruktionsperspektiv”, skrev Hodes Weill.
Dessutom gör behovet av prisupptäckt och osäkerhet om värderingar aktieinvesteringar till ett tufft samtal samtidigt som det är lättare att teckna skulder. Hodes Weill förväntar sig att “fler institutionella investerare ökar allokeringarna till alla former av fastighetsskulder, särskilt när de utvärderas mot osäkra aktievärderingar på den nuvarande marknaden.”
