Kommuner och skolsystem som är beroende av fastighetsskatter för att finansiera sina budgetar kan drabbas av brister på grund av nedgången i kontorsvärden – särskilt i städer som gör årliga fastighetstaxeringar – eftersom fler och fler byggnadsägare överklagar sina bedömningar.
I jurisdiktioner som omvärderar fastighetsvärden årligen, har ägarnas överklaganden av skattetaxeringar ökat med så mycket som 40 % jämfört med nivåerna före pandemin, berättade Bryan Frey, en verkställande direktör i CBRE:s värderingskonsultverksamhet, till Wall Street Journal Denna vecka.
Carr Properties, som äger en stor portfölj av kontorsbyggnader i Washington DC, berättade Tidning det skulle tilltala årets bedömning från DC, som sänkte bedömda värden för stora kontorsbyggnader med 11 % 2021, men höjde dem med 3,6 % 2022.
“Vi överklagar definitivt. Vi har högre räntor. Vi har mindre efterfrågan på utrymme. Matematiken fungerar helt enkelt inte”, sa VD Oliver Car till WSJ.
Carr var bland ett dussin stora DC-ägare och operatörer av kontorsbyggnader som undertecknade ett brådskande brev till stadens tjänstemän förra månaden varnade dem att kraterande kontorsvärden i Washington är ett hot mot stadens finanspolitiska hälsa.
Brevet föreslog att stadens tjänstemän, som inkluderade en skattehöjning på kommersiella fastigheter i sin senaste budget, kan underskatta antalet nödställda kontorsfastigheter i DC. CRE-företagen bad om att få vara med i en process som granskar hur staden beräknar sina bedömningar av kontorsbyggnader.
“Vårt intresse i den här frågan handlar inte om att bli överbeskattad. Vi är i första hand oroade över stadens framtida finanspolitiska hälsa. För varje nedgång på 100 miljoner dollar i kommersiella fastighetsskatter, sjunker de årliga fastighetsskatteintäkterna med 2 miljoner dollar”, stod det i brevet, som skickades till Washingtons borgmästare och kommunfullmäktige.
“Det är mycket viktigt för stadens tjänstemän att till fullo förstå den svåra miljön som kommersiella kontorsbyggnader är verksamma under och riskerna för framtida skatteintäkter”, stod det i brevet. “Med den dramatiska och ihållande nedgången i pendlingsaktivitet och flykten från dyra arbetsförmedlingar som utlösts av distansarbete, upplever kontorsmarknaden i centrala DC betydande bakslag,”
Brevet undertecknades av en mängd CRE-företag med betydande DC-kontorstillgångar, inklusive JBG SMITH, Boston Properties, Trammell Crow, Hines, Brookfield, Carr Properties och Hoffman & Associates.
En talesperson för DC Office of Tax and Revenue sa till tidningen att staden fortsätter att utvärdera effekten av fjärr- och hybridarbete och kommer att “göra alla justeringar [to office valuations] som motiverat.
De Tidning Rapporten noterade att många jurisdiktioner automatiskt höjer skatterna på bostadsfastigheter för att kompensera för fallande kommersiella värden, en process enligt rapporten skulle accelerera 2023.
Enligt Merritt Research, ett kommunalt obligationsanalysföretag, inkluderar städer som är mer sårbara för sjunkande kontorsvärderingar – eftersom mer än 8 % av deras skattebas är koncentrerad till deras 10 största kommersiella fastighetsägare – Boston, Detroit och Denver.
Enligt Green Street har kontorsbyggnader av genomsnittlig kvalitet förlorat ungefär en fjärdedel av sitt värde sedan pandemins början.
CBREs Frey säger att kommuner som tar hänsyn till effekterna av pandemin i nya bedömningar minskar värderingarna med i genomsnitt 10 %. Upp till 15 % av USA:s delstater baserar fortfarande kommersiella fastighetsskatter på pre-pandemibedömningar.
Tidigare i år beräknade en NYU-studie det kontorsvärderingar kan sjunka med så mycket som 500 miljarder dollar i slutet av detta decennium, GlobeSt. rapporterad.
CBRE:s kontorsmarknadsrapport för tredje kvartalet för DC citerade “dystra marknadsfundamental”, inklusive 351 000 SF i beläggningsförlust, vilket ger en negativ nettoabsorption på 976 000 SF. Vakanserna ökade med 40 bps under tredje kvartalet i DC – de har ökat 580 bps över pre-pandemiska nivåer – och överträffade tröskeln på 20 % för första gången, 20,3 %.
