Letar du efter en hyreslägenhet? Zillow ger fem förslag, och noterade att i en nyligen genomförd undersökning sa mer än en tredjedel av de tillfrågade att det var svårare att hitta hyran de är i nu än det skulle vara att få ett nytt jobb. Råden: betala mer i förväg, teckna ett längre hyresavtal, var flexibel vid inflyttningsdatum, var en av de första som tittar och ha starka referenser.
Det låter förmodligen som goda nyheter för dem som åtnjuter stark efterfrågan och hyr i flerfamiljshus, men i slutändan kanske inte är det. Det som gynnar ena sidan i förhandlingar vid ett givet ögonblick leder ofta till instabila marknader som kan vända upp och ner på saker och ting på oväntade sätt.
Föräldrarna till de nuvarande förhållandena som gör att erhållandet av en lägenhet tycks likna att vinna på lotteriet har varit på gång i flera år. Bostadsbeståndet har varit underutvecklat. “Medan det totala beståndet av amerikanska bostäder växte med en genomsnittlig årlig takt på 1,7% från 1968 till 2000, växte det amerikanska bostadsbeståndet med en årlig genomsnittlig takt på 1% under de senaste två decennierna, och bara 0,7% under det senaste decenniet, ” fastighetsekonomikonsulten Rosen Consulting Group och Fastighetsmäklarnas Riksförbund noterade förra året.
Men bostäder betyder mer än enfamiljshus. Nationella flerfamiljsbostadsrådet har rapporterat att sektorn behöver bygga i genomsnitt 328 000 nya lägenheter per år till en mängd olika prispunkter för att hålla jämna steg med efterfrågan. Det har bara hänt ett fåtal gånger sedan 1989.
Tillgången var begränsad och demografin i USA förändrades före pandemin. Företagsnedläggningarna i kombination med behovet av att arbeta och studera hemma gjorde att husen bröts upp till priser och i hastigheter som var ovanliga. Under tredje kvartalet 2019 var medianhuspriserna $318 400. Under 2022 Q3 blev den siffran 454 900 USD: ett treårigt hopp på 42,9%. Det är 14,3 % per år. Med bolåneräntor som för närvarande toppar 7%. Vems inkomst hänger med i det? Husbyggare löser redan eftersom folk inte har råd att köpa, vilket minskar byggandet ännu mer och driver människor som annars skulle ha köpt till hyresrätter som också är en kritisk bristvara.
Fördelaktiga marknader kan vara lönsamma, men bara så länge. I flera år har många i CRE investerat till låga finansieringsräntor och hög hävstångseffekt. Eftersom utlåningen har förändrats helt, är frågan nu om ny finansiering kan erhållas från långivare, eller om nya räntor och villkor omöjliggör det.
Det som har hållit flerfamiljsoperatörer i såsen har varit just det, en fördelaktig marknad. Nu normalisering av marknaden pågårenligt Marcus & Millichap, och efterfrågan på lägenheter känner ekonomisk press.
“Efter det starkaste första kvartalet någonsin för flerfamiljsnettoabsorption tidigare i år, har värdet nu sjunkit negativt under på varandra följande tremånadersperioder,” sa företaget denna månad. “Nationell vakans ökade från bara 2,4 procent i mars till 4,1 procent i september. För ett historiskt sammanhang är denna kurs cirka 120 räntepunkter under samma månads genomsnitt mellan 2000-2019, men upp med samma 120 räntepunkters marginal från ett år sedan. Detta indikerar en normalisering pågår, efter en sträcka av historiskt snäva förhållanden. Färre människor bildar nya hushåll i en bred osäkerhet, vilket hindrar hyresefterfrågan. Samtidigt levereras nya leveranser i en rasande takt, vilket skapar en tillfällig obalans.”
Efterfrågan sjunker medan nytt utbud kommer online, vilket innebär att hävstångseffekten glider bort. Så småningom blir det en ombalansering – och en uträkning. Särskilt om Feds ansträngningar att stoppa inflationen resulterar, som många tror kommer att hända, i en lågkonjunktur.
Hur får man ut blod ur en sten? Eller pengar från någon som blivit av med jobbet? Räkna med att folk flyttar ihop, bor hos släktingar, väljer billigare fastigheter där de kan hitta dem och minskar efterfrågan. Eller fråga Zillow, som precis sagt upp cirka 5 % av sin personal. Kanske kommer det att ha fem förslag på hyresvärdar.
