Industriell utomhusförvaring, eller IOS, en ny fastighetstyp som bärs av stigande kostnader för traditionella industribyggnader, håller snabbt på att bli en älskling bland de mer opportunistiska investerarna i kommersiella fastigheter, med ett uppskattat marknadsvärde på 200 miljarder USD i USA
Det finns ingen fast och snabb definition av vad som gör en IOS-egendom, men den här otydliga egenskapstypen drar nytta av två viktiga faktorer: dess enkelhet och dess fysiska begränsningar. Dess enkelhet gör det lätt att hantera. Dess fysiska begränsningar, ytterligare begränsade av ovänliga zonindelningslagar, ger det ett brådskande element: Gå antingen ombord nu eller missa tåget.
“Det är väldigt attraktivt för investerare,” sa Marcus & Millichap Senior Vice President och National Director Alan Pontius. ”Och det upplevs som hållbart eftersom man inte utvecklar det här utrymmet. Stora, en halv miljon SF-lager utvecklas i volym. I många avseenden ser du på utbudet av IOS som fixat.”
Precis som det inte finns något officiellt namn på fastighetstypen – det kan till exempel kallas industriellt utomhusförråd, industriförråd eller en parkeringsanläggning för industriell rekvisita – så finns det ingen överenskommen förståelse för hur stor denna marknad är, eller ens vilken fastighet typer som denna marknad omfattar. Samma term kan inkludera lastbilsvarv, underhållsbutiker, lagerplatser för fraktcontainrar, uthyrning av utrustning och till och med tomma tomter nära hamnar.
“Du har förmodligen kört förbi dem på motorvägen en miljon gånger utan att märka det,” sa Northmarq Commercial associerad Mark Grossman. “De ser ut som ett gäng lastbilar. Vem visste att de var en investeringsmöjlighet?”
Efterfrågad under pandemin har industriell utomhusförvaring blivit en het investering.
Oavsett vad du kallar dem, är dessa fastigheter allmänt uppfattade av investerare som en värdefull tillgång som är intimt knuten till logistik- och industrianläggningar, och en som inte har mycket utrymme att växa utåt: Få städer och kommuner vill zon för och uppmuntra ytterligare lastbilsvarv.
Så trots allt grumligt finns det klarhet kring potentialen i att köpa upp fastigheter med fortsatt efterfrågan och liten eller ingen risk för betydande ökat utbud. Den här konkurrensen om tillgångar kan leda till en frenesi och snabbt stigande priser, vilket gör det svårare för användare som behöver utrymmen att betala stigande hyror.
När industrihyrorna stiger på många marknader fortsätter hyresgästerna att fråga sig själva om de inte bara kan förvara containrar eller fordon utanför, sa Grossman. Vakansen i IOS sjönk under 3 % 2022, enligt en Marcus & Millichap-rapport, medan hyrorna har ökat med 30 % sedan slutet av 2019, jämfört med 24 % för industrihyror.
Det kanske inte har varit en enskild händelse som startade vad som har blivit en guldrush för IOS de senaste månaderna, men industri- och logistiksituationen under pandemin underströk värdet av dessa något liminala utrymmen. IOS band till traditionella industrianläggningar kan också vara en begränsande faktor; i takt med att sektorn svalnar, så kan efterfrågan på dessa tillgångar komma.
Det hade skett en intensifierad satsning på att lagra trailerlastbilar, containrar och utrustning, bortom långvarig användning av sjöfart och konstruktion. Då skapade behovet av att lagra och leverera under en intensiv uppbyggnad av industriell efterfrågan, såväl som en push för att förvärva och bygga fler sista mils leveransutrymmen och konsolidera logistikverksamheten när bränslepriserna steg, en förutsättning för en vitglödgad hyrastillväxt i IOS.
Nu ses dessa utrymmen som en inflationssäkring, och investerare med djupa fickor har gjort betydande steg för att förvärva större och större portföljer.
“Vi är på en marknad där investerare sätter ett högt värde på defensiva positioner,” sa Pontius. “Det är därför det här utrymmet är ett av de mest populära på marknaden.”
IOS-utrymmen finns vanligtvis bredvid hamnar, järnvägar, flygplatser eller intermodala transportplatser. Detta gör kartan över värdefulla fastigheter mer mångsidig: Los Angeles och Charleston, South Carolina, båda med hamntillgång, samt Indianapolis och Oklahoma City, med lastbilsterminaler och ett centralt läge i USA, erbjuder stora tillgångar och möjligheter. Begärda hyror kan ligga söder om $9 per SF, men hyrorna steg med mer än 12% 2022, med prognoser som tyder på att ökningen kommer att fortsätta.
IOS drar nytta av bristen på nytt utbud; få städer planerar för mer containerförvaring eller lastbilsvarv.
De definieras som låg täckning, vilket innebär att mindre än 20 % av utrymmet är täckt av en byggnad, som ett garage eller förvaringsutrymme. Utfyllnadsmöjligheter finns i överflöd; Grossman hyrde en gated parkeringsplats till en Amazon-anläggning nära sitt kontor i Tulsa för “mer än vad en byggnad kan kosta”, allt för att detaljhandelsjätten skulle kunna lagra sina skåpbilar.
Industrial Outdoor Ventures VD Tom Barbera, som började som industrimäklare 1993 och bildade sitt nuvarande företag 2016, sa att grunderna i utrymmet alltid har varit starka. Trots att många av hyresgästerna är nationella, börsnoterade företag med bra balansräkningar, har det traditionellt sett förbisetts eftersom det inte är vad Barbera kallar en “industrifastighet av broschyrkvalitet.”
2021 sålde Industrial Outdoor Ventures en portfölj på 200 miljoner USD till Stockbridge. Sedan dess har det Chicago-baserade företaget förvärvat en portfölj med 78 tillgångar värd 1 miljard dollar, och har planer på att börja expandera till sydost under det närmaste året eller så.
Det har funnits en växande befolkning av investerare som vill engagera sig i utrymmet som är nyfikna och vill forma en investeringsstrategi, sa Pontius. Flera fonder har fokuserat på IOS specifikt och samarbetar med stora investeringsbanker som JV-partner.
Stora namn i utrymmet, enligt Commercial Property Executive, inkluderar JP Morgan Global Alternatives och Zenith IOS, som bildade ett joint venture på $700 miljoner i februari förra året; Alterra Property Group, som stängde sitt Alterra IOS Venture II LP med 524 miljoner USD i investeringar; och Criterion Group och Columbia Pacific Advisors, vars joint venture planerar att distribuera 2 miljarder dollar i slutet av året.
Med en genomsnittlig affär mellan $5M och $15M för en fastighet, sa Barbera, kan många av de större investerarna sakna specifika IOS-strategier. De tenderar att lita på att andra sätter ihop portföljer som de kan förvärva, vanligtvis genom att köpa ut befintliga mamma-och-pop-ägare. Det är en anledning till att det har blivit en så regionaliserad, fragmenterad delmarknad. Expertis inom utrymmet, eftersom det är väldigt nischat, är ofta svårt att få tag på, så många mäklare och köpare kommer från detaljhandeln och self-storage, som kan vara övermättade och letar efter nästa stora sak.
En industriell nedgång kan börja kyla ner sektorn. Men Pontius ser inte en chans till en verklig nedgång för IOS; även om efterfrågan på industri svalnar avsevärt efter den skyhöga marknaden de senaste 12 till 24 månaderna, kan det redan ökade utbudet av lager och fraktrutter faktiskt göra IOS ännu mer eftertraktad som ett sätt att hantera ökad logistiktrafik. I värsta fall kan investerare utveckla detta utrymme till mer traditionell industriell användning och hitta en annan högpresterande värdefull användning, vilket i sin tur ytterligare begränsar utbudet av IOS.
“Dessa utrymmen är undervärderade och hyresgästerna har inte många alternativa alternativ och platser att gå till,” sa Grossman. “Jag tror att det är därför det blir hett, och alla andra börjar fånga den möjligheten.”
