Både räntehöjningar och ränteexpansion kommer att nå en topp senare i år och bör minska under 2024. Som ett resultat av detta kanske dagens möjlighet att köpa tillgångar till lägre priser inte varar särskilt länge, enligt CBRE:s H2 2022 Cap Rate Survey.
Undersökningen genomfördes i mitten av november och december och återspeglar erbjudanden för andra halvåret 2022. Mer än 250 CBRE fastighetsspecialister deltog.
Spencer G. Levy, global kundstrateg och senior ekonomisk rådgivare, CBRE, sa i förberedda kommentarer att den snabba ränteuppgången under det senaste året har fått konsekvenser.
“Med kortsiktiga räntor 400 till 500 bps högre än för ett år sedan, är det enda sättet att upprätthålla IRR att förvärva tillgångar till lägre värderingar,” sa Levy. “Och detta är innan man räknar in riskpremien förknippad med marknadsosäkerhet som håller många köpare och säljare vid sidan av.
CBRE förutspår att den federala fondens ränta sannolikt kommer att överstiga 5 % 2023, och sjunka till cirka 2 % 2025.
Ett “behov” för att hitta jämvikt
Jeff Holzmann, Chief Operating Officer på RREAF Holdings, säger till GlobeSt.com att varje effektiv marknad tenderar att hitta jämvikt, balansera utbud och efterfrågan på ett sätt som gör det effektivt för båda parter att handla.
“Den senaste höjningen av Fed-räntor driver kostnaden för finansiering högre och om inte CRE-sponsorer hittar ett sätt att balansera eller kompensera dessa extra kostnader, kommer transaktioner att stanna av,” sa Holzmann.
“Detta “behov” av att hitta jämvikt är det som driver den lägre värderingen av fastigheter, eller med andra ord, högre takpriser. Frågan är nu hur länge detta kan pågå, och kommer trenden att fortsätta?
Han sa att eftersom takräntorna ses mer som ett resultat av finansieringskostnader och mindre som en funktion av utbud och efterfrågan, tror han att majoriteten av effekterna ligger bakom oss, räntorna kommer att höjas med en långsammare klistra, platta eller t.o.m. reträtt under de kommande 24 månaderna.
“Det är vår observation att takräntorna kommer att släpa efter något men kommer sannolikt att anpassa sig därefter med ungefär en fjärdedel efter att räntorna stabiliserats på en lägre nivå”, sa Holzmann. “Naturligtvis kan makroekonomiska faktorer som kriget i Europa, en annan global pandemi eller politisk oro skaka upp denna ekvation, vilket resulterar i ett annat resultat.”
Den föredragna berättelsen. Men vänta.
Noel Liston, chefsmäklare för Core Industrial Realty i Chicago, säger till GlobeSt.com att CBRE:s senaste undersökning av cap rate och rapport verkar vara i linje med den föredragna berättelsen för de flesta fastighetsägare och investerare.
“Det vill säga, den snabbt eskalerande kapitalkostnaden och den tillhörande justeringen uppåt till kapitaliseringskurser kommer sannolikt att stabiliseras under första halvåret 2023,” sa Liston. “När det väl finns en stabilisering av kapitalkostnaderna bör investerare andas ut och kapitaliseringskurserna bör stabiliseras i natura.
“Om man går framåt in i 2024 skulle det sannolikt bli en återgång till kapitalkostnader och kapitaliseringsräntor, kanske inte till kurser som skulle spegla genomsnitten för 2018-2022, men definitivt mer i linje med dessa genomsnitt.”
Liston sa att den enda utmaningen med denna berättelse är timing.
“Eskaleringen av kapitalkostnader för fastigheter kommer att avta och naturligtvis bör det ske en åtstramning eller återgång nedåt till kapitaliseringskurser,” sade han.
“När inflationen lättar på grund av att pandemirelaterade faktorer mildras eller elimineras, borde Federal Reserve känna sig mer bekväm med att lätta eller eliminera räntehöjningar under andra halvan av detta år.
“Den största frågan som återstår är kommer Federal Reserve att reagera på ett tidseffektivt sätt. De senaste ökningarna av kapitalkostnaderna var mycket telegraferade och transparenta vad gäller den önskade effekten, vilket minskade inflationen till eller närmare Feds föredragna inflationstakt på cirka 2 %.
“Att mäta inflationen för kostnaderna för bastjänster och varor är relativt enkelt, att mäta effekten av högre kapitalkostnader och vad det gör med värden, transaktionsflöden och hälsan på fastighetsmarknaderna är inte så enkelt.
“Detta beror helt enkelt på den faktor som tiden spelar på fastighetsmarknaderna. Det finns alltid möjlighet till en förlängd tidslinje för stabilisering av kapitalkostnaderna och efterföljande sänkning. Trots det obekväma scenariot med högre räntor under längre tid verkar det som om ekonomin är på solid grund och inflationen drar sig tillbaka och en ny och mer förutsägbar normal kommer till marknaden senare i år, naturligtvis, håll utkik.”
Peak Date fortsätter att “flytta ut”
Martha Hargrove, executive vice president, DXD Capital, säger till GlobeSt.com att hennes företag bevakar avkastningskurvan och markerar ränterisk, i enlighet med detta, och toppen fortsätter att flytta ut.
“Den historiska uppgången i räntesatserna har påverkat avkastningen på kommersiella fastighetsinvesteringar, men vi fortsätter att se en stark efterfrågan inom självlagring som har skyddat uppsidan i vår portfölj.
“Vi har ännu inte sett en allvarlig expansion av cap-rate, men det kommer att finnas några säljare som kommer att tvingas sälja 2023 under mindre än idealiska omständigheter och dessa transaktioner kommer sannolikt att visa en viss cap rate-expansion. Vi förväntar oss att tillgångar på starka marknader med bra kassaflöde kommer att kräva attraktiva exit cap rates.”
Investerare som anammar kommersiella inteckningar 2023
Patrick Ward, VD för MetroGroup Realty Finance, säger till GlobeSt.com att efter flera möten på den nyligen genomförda Mortgage Bankers Conference med investeringschefer för stora livförsäkringsbolag, borde hans observationsräntor snart nå en topp och sakta sjunka under den tredje och fjärde kvartal.
“Kreditspreadar förblir desamma – cirka 150 till 225 räntepunkter över motsvarande statsobligationer – och alla produkttyper fortsätter att vara acceptabel säkerhet med extra granskning och försiktighet till kontoret,” sade han.
“Alla de stora långivare som vi representerar anser att investeringar i kommersiella bolån fortsätter att vara en attraktiv tillgångsklass blandat med aktier och räntebärande intäkter, vilket framgår av att de har större allokeringar 2023 än 2022.”
Se transaktioner norr om 5 % för bra tillgångar
Peter Ciganik, partner och chef för kapitalmarknader på GTIS Partners, säger till GlobeSt.com, “Vi ser transaktioner norr om 5% cap rates för bra tillgångar och tror inte att cap rate expansionsfasen är över än. Fastighetsmarknaderna anpassar sig ganska långsamt och med en fördröjning, men för det mesta är de bara väldigt tysta när det är mycket osäkerhet.
“Fed är ännu inte klar med sin åtstramningscykel, så det är väldigt svårt att veta när cap rates kan nå en topp och var de kan hamna om ett år.”
Jämfört med 2008 års tidtabell
Chad Littell, nationell chef för US Capital Markets Analytics på CoStar Group, säger till GlobeSt.com att historiskt sett har Feds vandringskampanjer fortsatt tills de uppnått positiva reala avkastningar.
“Därför kan Fed ha mer arbete att göra, höja räntorna under första halvåret 2023, dock i en mer måttlig takt än vad som sågs under 2022.
“När man ser tillbaka på den senaste nedgången på marknaden började Federal Reserve sänka sin styrränta ungefär 18 månader innan cap rates nådde en topp. Fed Funds effektiva ränta nådde cirka 5,25 % 2007 innan den sänktes till nära noll, och det var inte förrän 2009 som takräntorna nådde sitt tak.”
Littell sa att högre räntor också introducerar mer risk i systemet då högre lånekostnader påverkar hyresgäster som stödjer fastighetens underliggande kassaflöde.
“När investerare fortsätter att höja sina totalavkastningsmål på grund av mer betydande ekonomisk osäkerhet, kan vi se taket fortsätta att stiga under resten av 2023,” sade han.
Går över till det nya paradigmet
Karlin Conklin, medordförande och COO för Investors Management Group, säger till GlobeSt.com, “Sjunkande fastighetsvärden och långsammare hyrestillväxt är en stor avvikelse från vad vi har sett de senaste åren. Investerare och operatörer måste gå över till ett nytt paradigm.
“Den tvåsiffriga hyrestillväxtberättelsen är ute. Fokus ligger nu på vikten av att driva driftsöverskottet genom en stark kapitalförvaltning. Det är en kritisk komponent för att återerövra tillgångsvärden.”
