Dammet har ännu inte lagt sig från implosionerna av Silicon Valley Bank och Signature Bank, men det har inte skymt nästa stora fråga för fastighetslåntagare och långivare: Vad kommer Federal Reserve Board att göra med sin målränta. fram?
Federal Reserves ordförande Jerome Powell talar vid en presskonferens för Federal Open Market Committee den 27 juli 2022.
För ett ögonblick verkade oron ta en räntehöjning från bordet. På måndagen sa Goldman Sachs att de inte förväntade sig någon höjning av federal funds-räntan vid nästa möte med Federal Open Market Committee den 21 och 22 mars.
Men ingen annan stor Wall Street-spelare gjorde samma förutsägelse, och med de senaste uppgifterna som släpptes på tisdagen som visar att inflationen fortfarande är förhöjd, slog analytiker samman kring en konsensus om att ytterligare en ökning med 25 punkter är den mest sannolika vägen för Fed att gå.
“Feds notblad är att höja räntorna, och jag tror att de kommer att fortsätta att göra det”, säger UC Funds vd Dan Palmier, vars företag är en icke-banklångivare inom fastighetsområdet. “Under de kommande 45 till 90 dagarna tror jag inte att vi kommer att se 100 punkter, men 50 punkter är något vi definitivt kommer att se.”
CBRE förutspår fortfarande en ökning med kvarts poäng vid nästa FOMC-möte. Den senaste tidens stress i banksystemet kommer att komplicera Feds riskbalansering när den sätter policy, sade företaget i en rapport på tisdagen, men det förutspår att centralbanken trots allt kommer att dra avtryckaren på en ökning.
CBRE:s chefsekonom Richard Barkham sa i ett uttalande på måndagen att företaget fortfarande projicerar en “måttlig” lågkonjunktur som kommer att drabba ekonomin under andra kvartalet.
“Stress i banksystemet kommer att ytterligare påverka kredittillgängligheten för fastigheter och andra delar av ekonomin”, skrev CBRE-forskare på tisdagen. “Dessa faktorer kommer att resultera i lägre efterfrågan från hyresgäster och dämpad investeringsaktivitet. Eftersom räntehöjningscykeln når sin topp under de kommande månaderna förväntar vi oss att kapitalmarknadsaktiviteten och efterfrågan på leasing kommer att ta fart sent på året.”
Burke & Herbert Banks vd David Boyle sa att det hade funnits fart för en ökning med 50 punkter efter att förra veckans jobbrapport kom klart över förväntningarna, “men vi tror inte att det är troligt nu.”
På längre sikt säger Boyle att hans DC-områdes banks modellering sätter räntan någonstans mellan 5,5 % och 6 % till hösten, vilket innebär att ytterligare 75 till 125 räntepunkter för uppåtgående räntejusteringar fortfarande återstår.
Mötet i mars 2022 för Federal Open Market Committee, som bestämmer målräntan för centralbanken.
Anledningen: otämjd inflation. I sin månatliga rapport om konsumentprisindex uppskattade Bureau of Labor Statistics att inflationen växte med 6 % på årsbasis i februari — långsammare än i januari, men fortfarande långt över centralbankens mål för årlig inflation på 2 %.
Den tvååriga amerikanska statsobligationsräntan klättrade till 4,3 % på tisdagen på inflationsnyheterna, efter en tredagarsnedgång ner till cirka 3,5 %, den största svängningen på decennier.
Dessutom steg den genomsnittliga timlönen för amerikanska anställda med 8 cent, eller 0,2 %, till 33,09 USD i februari. Under det senaste året har den genomsnittliga timinkomsten ökat med 4,6 %. En ökning av socialförsäkringsinkomsterna, såväl som stigande löner, ledde till en ökning av konsumtionen, vilket är den primära drivkraften för inflation, enligt en rapport från Bank of America.
“Även om den genomsnittliga timinkomsten inte ökar lika snabbt som de hade varit, stiger lönerna fortfarande för snabbt på årsbasis för att positionera Federal Reserve för att återställa inflationen till sitt 2%-mål”, sa Associated Builders and Contractors chefsekonom Anirban Basu.
Basu tillade att hans organisation redan har sett effekten av stigande priser på enfamiljsmarknaden och att svaghet kommer att spridas till andra fastighetstyper.
“För utvecklarledda projekt som kontorsbyggnader, hotell och flerfamiljsstrukturer måste matematiken fungera”, sa Basu Bisnow. “Den stigande kapitalkostnaden innebär att en växande del av potentiella projekt har blivit oekonomiska, och den andelen kommer att öka under de kommande månaderna.”
När priserna stiger mer finns det ingen låtsas som inte kommer att påverka kommersiella fastigheter negativt, vilket det har gjort sedan mitten av året 2022.
“Du måste garantera högre räntor”, säger Robert Likes, Keybank-president, samhällsutvecklingsutlåning och investeringar. “Det skadar affärer och gör dem mycket svårare att rita. Sponsorer kommer att behöva komma till bordet med mycket mer kapital för att få affärer att fungera.”
Låntagare till bostadsprojekt kan ha det lättare än för andra kommersiella projekt, delvis på grund av hur kapitalmarknaderna är strukturerade.
Lån tillhandahållna av Fannie Mae, Freddie Mac och Federal Housing Administration för flerfamiljshus och andra bostadsfastigheter är fortfarande lättillgängliga och kommer att hjälpa till att stödja låntagare för deras permanenta finansieringsbehov, säger Bayport Funding CEO Marcia Kaufman, vars företag är specialiserat på bryggfinansiering.
“Det borde hjälpa till att absorbera begäran om bostads- och kommersiella lån som kanske inte kan uppfyllas för närvarande av vissa regionala banker,” sa Kaufman.
Efterfrågan på kapital för bra affärer i bostadssektorn har inte minskat, sa Kaufman, och hon tror faktiskt att branschen anpassar sig till miljön med högre räntor.
“Folk blev väldigt bortskämda innan, men nu är vi tillbaka till en mer normaliserad marknad,” sa Kaufman. “Och så vi kommer att se ytterligare ökningar tills Fed känner att de har inflationen under kontroll.”
