Om du inte kan räkna ut oddsen kan du inte satsa. Jag kan inte berätta hur många gånger jag har använt den frasen under de senaste åren, eftersom vi har sett många marknadsförskjutningar som har fryst affärens aktivitet. Pandemin, politiska händelser, anomalier på kapitalmarknaderna, tekniksprång, förändringar i skattelagstiftningen och många andra saker har hänt på senare tid som har gett marknadsaktörer anledning att pausa.
2023 är annorlunda. En perfekt storm av snabbt stigande räntor, ekonomisk osäkerhet, förändringar i vårt sätt att använda fastigheter, en ny bankkris och otaliga andra saker har inträffat samtidigt. Antaganden som har varit grunden för beslutsfattandet har sprängts totalt och kapitalkostnaden har förändrats så snabbt att fundamentala avkastningsparametrar fortfarande rör sig. Alltför många faktorer ligger utanför en investerares kontroll och marknaden för att köpa och sälja fastigheter är i huvudsak låst.
De flesta förutsägelser om när marknaderna återgår till normalitet fokuserar på tidsramar tillräckligt långt in i framtiden att de är svåra att argumentera med. Men det är inte så enkelt. Redan före förra veckans bankfrågor minskade försäljningsvolymerna över hela linjen med så mycket som 50 %, och vi har varit på vad jag kallar en “händelsedriven” transaktionsmarknad. De allra flesta transaktioner under det första kvartalet 2023, vare sig det är försäljning, recap eller refinansiering, sker för att något tvingar dem att hända. Detta är inte ett nytt fenomen och historiskt när marknaderna fryser, ger dessa händelsedrivna affärer datapunkter som ger investerare förtroende att fatta beslut. Varannan gång i min karriär där jag har sett en frysning av marknaden är den här typen av affärer nyckeln till att få saker att röra på sig. Men inte den här gången.
I varje nedgång finns det faktorer som är annorlunda än tidigare. I dag har stigande räntor, en osäker geopolitisk miljö, kvarstående frågor om hur vissa fastigheter kommer att användas framöver, befolkningsförändringar utanför vissa stadsområden och en mängd andra faktorer kombinerat för att totalt spränga de antaganden om affärer som vi har förlitat sig på i åratal.
Intressant nog är en av de positiva marknadsattributen att det finns kvar en enorm mängd eget kapital fokuserat på kommersiella fastigheter. Minnen som fortfarande är tydliga från den senaste stora stadskärnan – där investeringar som gjordes tidigt i cykeln gav överdriven avkastning – betyder att praktiskt taget alla investerare jag har pratat med känner en viss press att investera tidigt i nästa cykel. Detta skapar ett unikt fenomen som kommer att driva transaktionsflödet innan statistiken kan stödja det.
Jag förväntar mig att denna “Fear of Missing Out” kommer att få investerare att hoppa in på vissa marknader snabbare än de annars skulle göra. För att vara tydlig, kommer FOMO inte att skapa hänsynslöshet, men investerare kommer noga att övervaka marknader och fastighetstyper de känner starkt för och göra affärer som de kan motivera genom sin personliga erfarenhet och marknadskunskap innan statistiken kan stödja det. Du kommer att se institutionella och privata investerare trycka på för att få pengar placerade tidigt i cykeln. Det kan vara ett pris per kvadratfot eller ett tak som de tycker är en no brainer, eller en specifik tillgångsplan som de känner sig unikt kvalificerade för som driver dem, men den första vågen av transaktioner kommer inte att drivas av stora marknadsfaktorer och varje investerare kommer att titta på affärer genom en annan lins. Det blir allt annat än ordning och reda i början.
Så frågan kvarstår, när kommer marknaderna att komma tillbaka och hur kommer det att se ut? Min uppfattning, baserad på hundratals samtal med köpare och aktieinvesterare, är att när bankmiljön har lugnat sig och det är klart att det inte finns ett systemproblem, kommer vi att se kreditfönstret öppnas för vissa affärer.
Därefter kommer marknaden att domineras av rekapitaliseringar och strukturerade transaktioner där eget kapital känns lite som skulder och är något isolerat. De flesta av dessa pengar har samlats in för mervärde och opportunistiska affärer och kommer att användas där antagandena om tillgångsnivå kan ha ändrats, men den grundläggande planen är fortfarande genomförbar. Flerfamiljer, industri och hotell i synnerhet börjar se detta och jag förväntar mig att det i slutet av andra kvartalet 2023 kommer att finnas tillräckligt med datapunkter för att sedan driva försäljningen på ett meningsfullt sätt, särskilt om Fed signalerar en tidsram för att avsluta räntan vandringar.
Detta innebär att i början av 2024 kommer vi att se försäljningshastigheten i de flesta tillgångsklasser återgå till det normala, även om vissa av dessa transaktioner säkerligen kommer att återaktivera affärer som lagts på is under de föregående 18 månaderna.
Office är dock en annan historia och kommer att vara väldigt olika på olika marknader. I mitten av 2023 kommer vi sannolikt att se fler försäljningar av kontorsbyggnader än rekapitaliseringar, men de kommer att vara relativt få till antalet och till stor del drivna av investerare som inte är villiga att sätta in ytterligare dollar i fastigheter. Detta kommer bara att fungera om värdet inte har försämrats till den punkt där långivaren har kontroll och tyvärr tror jag att de flesta kontorstillgångar inte kommer att hamna i denna kategori. Vi kommer inte att se icke-händelsedriven försäljning av kontorsbyggnader förrän det finns mer klarhet på användarmarknaden som kommer att dröja till slutet av året. I takt med att värderingarna blir tydligare går fler och fler långivare in och bestämmer den bästa handlingssättet framöver. Jag tror inte att vi ser mycket hända i detta avseende förrän i början av 2024, med försäljning som inte sker i volym förrän ytterligare 6-9 månader efter det, vilket återställer marknaden för kontorsvärden.
Sammanfattningsvis kommer den stora mängden kapital som samlats in att öka hastigheten i tillgångsklasser utanför kontoret i mitten av 2023. Det kommer att vara hackigt, men i slutet av året kommer vi att ha tillräckligt med datapunkter för att hjälpa till att skapa en mer ordnad marknad av köpare och köpare. säljare. Det kommer i allmänhet inte att vara fallet för kontorsbyggnader i minst ett år efter det, långt in på 2024. Jag har hört frasen “överleva till 2025” använts allt oftare under de senaste veckorna. Saker och ting kommer inte att förändras snabbt, men investerare som väntar så länge med att hoppa in riskerar att missa den viktigaste delen av nästa cykel. Investerare måste stresstesta sina teser nu med kapital och med sina partners nu, så att när de ser de affärer de vill att de kan agera, kommer de bästa affärerna att göras tidigt och innan marknaden når jämvikt.
John Kevill är verkställande direktör för boutiquemäklar- och investeringsföretaget Solitude Cove Capital och senior rådgivare till konsultföretaget Arcturus.
