Enligt Miami Association of Realtors, jämfört med ett rekordstort juli 2021, sjönk bostadsförsäljningen i juli 2022 i Miami jämfört med föregående år (2 375 mot 3 632).
Men försäljningen i juli 2022 på 2 375 överträffade Miamis pre-pandemiska julisummor då Miami i genomsnitt uppgick till 2 325 husförsäljningar under juli månad 2016-19.
Att slå sin totala försäljning före pandemin med stigande priser (från 3% till 6% i år) och låga lager illustrerar djupet i efterfrågan på Miami-fastigheter. Den lokala efterfrågan drivs fortfarande av stora företag som hedgefonden Citadel och marknadstillverkaren Citadel Securities som flyttar till södra Florida, globala köpare återvänder, demografiska förändringar med ökande millenniala bostadsköpare och äldre befolkningar, hög andel av arbetskraften som arbetar på distans, stigande hyrespriser och mer .
En färsk Redfin-rapport lyfte fram Miamis megaregion som USA:s tunnelbana nummer 1 dit husköpare vill flytta.
Med globala vaccinationer stigande och instabila politiska situationer runt om i världen, ser södra Florida en ökning av utländska bostadsköpare.
Vaccinerade utlänningar fick återuppta resor till USA redan i november 2021 och det fortsätter att leda till fler internationella investeringar i södra Florida – den första destinationen i USA för utländska köpare. Globala köpare köper i Miami av otaliga skäl, inklusive att Miami är en global stad i världsklass med bättre fastighetspriser än andra liknande globala städer. Utländska köpare känner sig hemma med vår otroliga mångfald och inkludering av alla kulturer, tillsammans med alla våra bekvämligheter.
Försäljningen av småhus minskade med 27,2 % jämfört med föregående år, från 1 373 i rekordstora juli 2021 till 999 i juli 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor. Försäljningen av befintliga lägenheter i Miami minskade med 39,1 % jämfört med föregående år, från 2 259 rekordstora juli 2021 till 1 376 i juli 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor.
I juli 2021 steg försäljningen i Miami till rekordhöga priser på grund av 3 % bolåneräntor, högre utbud (särskilt i lägenheter) och pandemidriven efterfrågan.
I juli 2022 påverkades Miamis försäljning av högre priser på 5-6 % när kontrakt upprättades i maj och juni och lägre lager.
Bostäder är känsliga för stigande bolåneräntor. 2018 var sista gången bolåneräntorna nådde 5 %. Miami juli 2022 totala bostadsförsäljningen slutade 1,9 % högre än juli 2018 (2 375 mot 2 329).
Södra Florida: Ett fynd i jämförelse med andra globala städer och amerikanska storstäder
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beachs pris per kvadratmeter är 3 170 USD, långt under minst 30 globala städer och 13+ amerikanska tunnelbanor inklusive marknader som Hong Kong (28 570 USD), New York City (17 191 USD), San Francisco-Oakland-Hayward , CA ($8,250), Madrid, Spanien ($6,173), Los Angeles-Long Beach-Glendale, CA ($4,740) och Seattle-Tacoma-Bellevue, WA ($4,460), enligt National Association of REALTORS Profile of International Transactions in US Residential Fastigheter 2022.
Medianpriserna för småhus i Miami-Dade County ökade med 10,7 % jämfört med föregående år i juli 2022, och ökade från 515 000 USD till 570 000 USD. Medianpriserna för enfamiljshus i Miami har stigit under 128 månader i rad (10,6 år), den längsta pågående serien någonsin. Medianpriserna för befintliga lägenheter ökade med 11,8 % jämfört med föregående år, från 340 000 USD till 380 000 USD. Medianpriserna för lägenheter har ökat under 130 av de senaste 134 månaderna.
Medan medianpriserna har ökat nationellt så har husköpkraften ökat på grund av en långsiktig nedgång i priserna före mars 2022 och den långsamma men stadiga tillväxten av hushållens inkomster. West Palm Beach (nr 5) och Miami (nr 6) rankades bland de topp-10 amerikanska storstäderna där bostadsköparnas inkomster ökade mest under pandemin via Redfin-rapporten i augusti 2022.
Bostadspriserna bestäms av utbud och efterfrågan. Lägre utbud och högre efterfrågan skapar högre priser. Inventeringen för enfamiljshus i Miami (3,1 månader) och lägenheter (3,3 månader) är låga. Ett av stöden för bostadspriserna är också hyrorna och hyrorna stiger kraftigt.
Lokalt är den större andelen lyxförsäljning i Miami också en del av orsaken till den stora ökningen av medianpriserna jämfört med föregående år.
För att bekämpa den nationella inflationen har Federal Reserve aggressivt höjt räntorna i år och har planer på fler höjningar. Hög inflation och Feds åtstramningspolitik är de främsta drivkrafterna bakom stigande bolåneräntor.
Bolåneräntorna har stigit från 3 % i januari till nära 6 % i juli. På samma $300 000 inteckning har den månatliga betalningen stigit från $1 265 i december till $1 800 idag, enligt NAR.
Enligt Freddie Mac var den genomsnittliga åtagandegraden för ett 30-årigt konventionellt bolån med fast ränta 5,41 % i juli, en minskning från 5,52 % i juni. Den genomsnittliga åtagandegraden för hela 2021 var 2,96 %.
Bolåneräntan beräknas landa på 5,3% till 4Q 2022, enligt NAR. Det är fortfarande lågt jämfört med ett genomsnitt genom tiderna på cirka 8 % i USA
Långsiktigt är förhoppningen att högre priser kommer att leda till fler dagar på marknaden (ger köpare fler valmöjligheter). Högre priser kommer så småningom att leda till en dämpning av pristillväxten. Med ökningstakten för priskylning kan det totala lagret växa senare. Historiskt sett expanderar lagret sex månader efter att kurserna stigit, men dagens marknad är olik alla andra.
Miamis enfamiljshusinventering ökar år för år för tredje månaden i rad
Inventeringen av småhus ökade med 26 % jämfört med föregående år i juli 2022 från 2 957 aktiva listor förra året till 3 727 förra månaden. Bostadsrättslagret minskade med 26,3 % jämfört med föregående år till 6 246 från 8 473 listor under samma period 2021.
Nynoteringar av småhus i Miami minskade med 1,6 % till 1 639 från 1 666. Nynotering av bostadsrätter minskade med 19,1 %, från 2 607 till 2 109.
Månaders utbud av inventarier för småhus ökade med 40,9 % till 3,1 månader jämfört med föregående år, vilket indikerar en säljares marknad. Varulagret för befintliga bostadsrätter minskade med 32,7 % till 3,3 månader, vilket också indikerar en säljares marknad. En balanserad marknad mellan köpare och säljare erbjuder mellan sex och nio månaders leverans.
Det totala antalet aktiva listor i slutet av juli 2022 minskade med 12,7 % jämfört med föregående år, från 11 430 till 9 973.
Nationellt var det totala bostadslagret i slutet av juli 1 310 000 enheter, en ökning med 4,8 % från juni och oförändrad från föregående år. Osålt lager har en 3,3-månaders leverans i nuvarande försäljningstakt, upp från 2,9 månader i juni och 2,6 månader i juli 2021.
Miami Real Estate publicerar 267,2 miljoner dollar lokal ekonomisk påverkan bara i juli 2022
Varje gång en bostad säljs påverkar det ekonomin: inkomster som genereras från fastighetsbranschen (provisioner, avgifter och flyttkostnader), utgifter relaterade till bostadsköp (utgifter för möbler och ombyggnad), multiplikator av bostadsrelaterade utgifter (inkomster intjänade som ett resultat av en bostadsförsäljning återcirkuleras i ekonomin) och nybyggnation (ytterligare bostadsförsäljning leder till ökad hemproduktion).
Den totala ekonomiska effekten av en typisk hemförsäljning i Florida är $112 500, enligt NAR. Miami-Dade County sålde 2 375 bostäder i juli 2022 och hade en lokal ekonomisk inverkan på 267,2 miljoner dollar.
Miamis totala dollarvolym uppgick till 1,8 miljarder USD i juli 2022. Dollarvolymen för småhus minskade med 24,1 % jämfört med föregående år, från 1,4 miljarder USD till 1 miljard USD. Volymen för andelslägenheter minskade med 39,3 % jämfört med föregående år, från 1,3 miljarder USD till 789,2 miljoner USD.
Den nödställda försäljningen i Miami fortsätter att sjunka, vilket återspeglar en hälsosam marknad
Den totala nödställda försäljningen i Miami minskade med 14,6 % jämfört med föregående år i juli 2022, från 48 till 41. Börsförsäljning och REO:er stod för 0,2 % respektive 1,5 % jämfört med föregående år av den totala Miami-försäljningen i juli 2022. Börsförsäljning transaktioner minskade 72,2 % jämfört med föregående år medan REO ökade med 20 %.
Endast 1,7 % av alla stängda bostadsförsäljningar i Miami var nödställda förra månaden, inklusive REO (bankägda fastigheter) och blankningar, jämfört med 1,3 % i juli 2021. Under 2009 utgjorde nödställda försäljningar 70 % av Miamis försäljning.
Miamis andel av nödställda försäljningar är i nivå med den nationella siffran. Nationellt utgjorde den nödställda försäljningen cirka 1 % av försäljningen i juli, i stort sett oförändrad från juni 2022 och juli 2021.
Miamis andel av försäljningen fortsätter att överträffa nationen, delstaten
I Florida uppgick den slutna försäljningen av småhus i hela staten till 23 705, en minskning med 22,9 % jämfört med föregående år, medan försäljningen av befintliga lägenheter i radhus uppgick till 9 341 en minskning med 30,7 % jämfört med 13 481 i juli 2021. Stängd försäljning kan ske från 30 till 90- plus dagar efter att försäljningskontrakt skrivits.
Nationellt sjönk det totala antalet transaktioner med befintliga hemförsäljningar som inkluderar småhus, radhus, bostadsrätter och bostadsrätter med 5,9 % från juni till en säsongsjusterad årstakt på 4,81 miljoner i juli. Jämfört med året innan sjönk försäljningen med 20,2 % (6,03 miljoner i juli 2021).
Det statliga medianförsäljningspriset för befintliga enfamiljshus var 412 303 USD upp 16,1 % från föregående år, enligt uppgifter från Florida Realtors Research Department i samarbete med lokala Realtor styrelser/föreningar. Förra månadens statliga medianpris för lägenheter i radhus var $305 000, en ökning med 20,6% jämfört med föregående år. Medianen är mittpunkten; hälften av bostäderna såldes för mer, hälften för mindre.
Nationellt var medianpriset för befintliga bostäder för alla bostadstyper i juni 403 800 USD, en ökning med 10,8 % från juli 2021 (364 600 USD), eftersom priserna ökade i alla regioner. Detta markerar 125 månader i rad av ökningar från år till år, den längsta pågående raden någonsin.
Miami Real Estate lockar flera bud, köpare går över listpriset
Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för småhus var 99 % i juli 2022, en minskning med 0,6 % från 99,6 % förra året. Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för befintliga bostadsrätter var 99 %, en ökning med 2,1 % från 97 % förra året.
Medianantalet dagar mellan noterings- och kontraktsdatum för försäljning av småhus i Miami var 17 dagar, även från förra året. Mediantiden till försäljning för småhus var 62 dagar, en minskning med 4,6 % från 65 dagar förra året.
Medianantalet dagar mellan noteringsdatum och kontraktsdatum för lägenheter var 20 dagar, en minskning med 53,5 % från 43 dagar. Medianantalet dagar att sälja för lägenheter var 64 dagar, en minskning med 26,4 % från 87 dagar.
Miami kontantförsäljning 72,1 % mer än nationell siffra i juli 2022
Kontantförsäljningen representerade 41,3 % av Miamis stängda försäljning i juli 2022, jämfört med 38,9 % i juli 2021. Cirka 24 % av USA:s bostadsförsäljning sker kontant, enligt den senaste NAR-statistiken.
Kontantköpare avskräcks inte av stigande räntor. Den höga andelen kontantköpare återspeglar Miamis topposition som den framstående amerikanska fastighetsmarknaden för utländska köpare, som tenderar att köpa med alla kontanter såväl som några som flyttar från dyrare amerikanska marknader som kan köpa mer med sina vinster från fastighetsförsäljningar.
Kontantförsäljning stod för 51,2 % av all försäljning av befintliga lägenheter i Miami och 27,7 % av enfamiljstransaktioner.
