Värden på kommersiella fastigheter i USA faller, och de kommer att falla mer i år och 2024, eftersom lån förfaller som inte enkelt kan refinansieras. På ett eller annat sätt kommer fastigheter så småningom att byta ägare till lägre värderingar, och inte bara kontorstillgångar kommer att påverkas.
“Skuldfonder är de långivare som gjorde de mest aggressiva lånen 2021 och 2022, när räntorna var så låga, och de var vanligtvis kortfristiga lån med väldigt få villkor,” sa MSCI:s chefsekonom Jim Costello under en panel den 7 juni kl. konferensen National Association of Real Estate Editors i Las Vegas.
“Det är där vi förmodligen kommer att se mest kaos,” sa Costello.
Bisnow/Dees Stribling
Bloomberg News John Gittelsohn, JLL Capital Markets VD Annie Rice och MSCI:s chefsekonom Jim Costello.
Även om skuldmarknaderna är tröga, finns det fortfarande viss aktivitet, särskilt som de statliga myndigheterna har ökat för att fylla några av luckorna i flerfamiljssektorn.
“Den här nedgången och de utmaningar vi får ut av denna omprissättning kommer inte att vara desamma som vi såg efter finanskrisen,” sa Costello. “Investerare måste ha olika verktygsuppsättningar för att komma åt nöden och tjäna pengar på det.”
Under det första kvartalet 2023 var transaktionsvolymen inom industri, lägenheter och detaljhandel högre än det långsiktiga genomsnittet, även om detaljhandeln var en outlier på grund av en enda affär som flyttade genomsnittet uppåt. Utan den skulle detaljhandeln ligga ungefär på sitt långsiktiga genomsnitt, liksom hotellsektorn.
Föga överraskande var kontorsförsäljningen långt under deras långsiktiga genomsnitt under första kvartalet 2023, med de centrala affärsdistriktens kontor som drabbades särskilt hårt.
Även om det andra kvartalet inte är över än, visar MSCI-data för transaktionsvolymer i april 2023 att varje sektor minskar dramatiskt jämfört med transaktionsvolymen i april 2022.
Jämfört med föregående år minskade kontorserbjudandena med 63 %, men industri-, lägenhets- och hotellaffärerna minskade ännu mer, var och en i det låga 70 %-intervallet. Totalt sett minskade transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter med 72 % i april jämfört med ett år tidigare.
“April var slående, med tvåsiffriga fall över sektorerna,” sa Costello. “Folk är rädda för att fastna i dessa [sales] situationer idag, såvida det inte är till ett exceptionellt lågt pris. De föränderliga finansmiljöerna påverkar alla.”
För närvarande är takräntorna fortfarande lägre än bolåneräntorna, sa Costello, och det fungerar inte att försöka köpa fastighet.
“Om jag köper en fastighet när bolåneräntorna är lika höga, finns det ingen fördel med hävstångseffekt,” sa Costello. “Om bolåneräntorna sjunker igen behöver inte takräntorna justeras. Om jag är en nuvarande ägare så är det vad jag hoppas och det är därför jag inte säljer idag.”
Oavsett kortsiktiga störningar kommer det att finnas en fortsatt efterfrågan på lägenheter i framtiden, sa JLL Capital Markets VD Annie Rice.
Under en tid präglad av låga räntor var lägenhetsutvecklingen robust, särskilt i de varmare staterna. Högre räntor har saktat ner, men eftersom byråerna fortfarande lånar ut har utvecklingen inte stannat av inom sektorn.
“Om vi går tillbaka 18 månader, arbetade vem som helst i min position i huvudsak med banker, skuldköpare, livförsäkringsbolag och då och då har en byråavrättning,” sa Rice. “Du kan få 30% från Freddie och Fannie, eller så kan du få 60% från en skuldfond.
“Spolning framåt till ungefär den här tiden förra året, och vi började se den förändringen tillbaka i byråerna,” sa Rice. “Det har att göra med ökningen av de totala räntorna, men utöver det konverterar många människor från rörlig ränta till fast ränta.”
Den kommande muren av förfallande lån, så skrämmande för kontorssektorn, kommer att orsaka vissa problem i flerfamiljshus – oväntat, med tanke på hur snabbt hyrorna har stigit, även om det momentumet har svalnat avsevärt de senaste månaderna.
“Om du inte har det egna kapitalet eller en partner som är villig att lägga ytterligare pengar i affären, kan det finnas en viss oro på vissa marknader för fastigheter vars rörelseintäkter också har förblivit något oförändrade,” sa Rice. “Låntagare som förväntade sig 10% tillväxt i hyrorna såg inte nödvändigtvis det.”
