Under hösten berättade många källor för GlobeSt.com att allmän prognos för kommersiella fastigheter var osäkerhet och mer än den udda personen eller institutionen höll fast vid orealistiska förväntningar. Som Barry Saywitz, president för den nationella mäklarfirman The Saywitz Company, sa då: “Du har en säljare som vill ha gårdagens nummer, och du har en köpare som slänger låga erbjudanden och ser vem som är desperat.”
Mer än en person sa att prisupptäckt skulle vara ett skriande behov så att hyresvärdar, operatörer, utvecklare och investerare skulle ha en realistisk uppfattning om vad värderingar och prissättning bör vara.
En ny rapport från Hines tittade bland annat på skillnader mellan fundamentals och bud-fråga gap. Under stora delar av 2022 fortsatte köparna att pumpa in kapital till köp, med byten av hyreskontrakt och utsikterna till ökade hyror som motiverade fallande takpriser.
“Utbyten av hyresavtal har stimulerat tillväxtförväntningarna på nettorörelseresultatet (NOI) på många amerikanska lägenhetsmarknader, men med hyrorna som börjar dämpas på mer normaliserade nivåer av absorption mitt i rekordhöga färdigställanden och stigande eftergifter, kan dessa förväntningar visa sig vara lite optimistiska.” sa rapporten. “Den intensiva, och i många fall rekordstora, hyrestillväxt under de senaste åren har genererat ett liknande fenomen i industrisektorn mer allmänt, särskilt för tillgångar med kortare vägda genomsnittliga leasingperioder (WALTs) där köpare kan se en tydligare väg till märkning inplacerade hyror upp till högre marknadshyror när hyreskontraktet löper ut.”
Denna dynamik fungerar så länge som båda sidor av en transaktion är överens om värdena och medan långivare är öppna för potentialen för negativ hävstång. Enligt Moody’s Analytics redan i november 2022 hade den negativa hävstångseffekten mestadels försvunnit från CRE i decennier men hade återigen blivit en trend på grund av ökade finansieringskostnader, ökade takpriser och inflation som driver upp driftskostnaderna och orsakar oro för hyresgästerna över kostnaden. av allt.
“I början av året var långivare villiga att delta i denna avhandling på basis av en väg till positiv hävstång inom 18 till 24 månader,” skrev Hines. “Under året som gick reducerades den tidsramen till 12 till 18 månader och kommer sannolikt att fortsätta att förkortas, givet ekonomisk osäkerhet och regulatoriskt tryck i vissa jurisdiktioner.”
I flerfamiljshus har byten av hyresavtal sjunkit till normaliserade nivåer, så även med kortare WALTs kan värderingar känna en negativ inverkan som gör att långivare inte är villiga att fortsätta stödja praktiken.
På längre sikt WALTs i industri, och hyr rulltrappor ofta under inflationen, är det mer tryck uppåt på takpriserna. “Anekdotiskt sett skulle en ny industriell tillgång med ett 10-årigt hyresavtal till en bra kredithyresgäst och 2,5 % hyreshöjningar ha handlats för en takränta i intervallet 4–4,25 % under första kvartalet 2022, men prissattes i mitten av 5% intervall i oktober,” sa Hines.
Det verkar också troligt att detaljhandeln kan känna liknande press, eftersom inflationstryck på konsumenter så småningom kan innebära press på många återförsäljare och deras förmåga att fortsätta betala högre hyror.
