Den motståndskraft som studentbostäder har visat under pandemins 36 månader, i kombination med de snabbt stigande kapitalkostnaderna, har fört in den största fisken i tillgångsklassens damm.
Den är gjord för trångt vatten.
Bisnow/Matthew Rothstein
Anne Papageorge från University of Pennsylvania, Joe Coyle från The Michaels Organization, Neil Bane från Bane Realty Capital och Michael Tranter från Sumitomo Mitsui Banking Corp. talar vid Bisnows årliga studentboendeevenemang i Philadelphia den 13 september 2022.
Institutionella kapitalkällor som pensions- och statliga förmögenhetsfonder har avsevärt ökat sina allokeringar till fastigheter, särskilt inom sektorer som, som studentbostäder, har uppnått en enorm hyresökning och visat motstånd mot nedgångar.
För att snabbt uppnå skala inom sektorn har finansförvaltningsjättar som hanterar institutionellt kapital antingen samarbetat med eller förvärvat några av de största utvecklarna och hyresvärdarna. Det har ökat hindren för inträde på de mest tilltalande marknaderna, sa paneldeltagarna på Bisnows årliga studentbostäder och universitetsutvecklingskonferens på W Philadelphia hotel den 13 september.
I april gick American Campus Communities med på att förvärvas av Blackstone för 13 miljarder dollar efter att ha köpt in i en studentbostadsportfölj som ägs av Landmark Properties i augusti förra året. Samma månad gick Brookfield in i ett joint venture på 1 miljard dollar med Scion Group för att köpa amerikanska studentbostäder.
“Det känns som att varje stor utvecklare har samarbetat med en suverän förmögenhetsfond eller stor finansiell sponsor”, sa Sumitomo Mitsui Banking Corp. North American Infrastructure Executive Director Michael Tranter vid evenemanget. “Om du vill vara en spelare i det här utrymmet känns det som att du behöver stora fickor eller tillgång till en stor finansiell stödjande.”
Bisnow/Matthew Rothstein
Mary Cook Associates Josh Kassing, The Scion Groups Ted Risher, Michaels organisationens Michael Flanigan och Corporate Interiors Amanda Buck
I den bästa av tider kan en större balansräkning ge en utvecklare tillgång till bättre lånevillkor från banker, samt ett inre spår för att vinna skolornas förfrågningar om förslag i offentlig-privata partnerskapssituationer, var paneldeltagarna överens.
I den nuvarande miljön, med inflationen fortfarande frodas och Federal Reserves penningpolitik förväntas fortsätta att stramas åt som svar, blir fördelarna med stöd från institutionellt kapital mer uttalade.
“Vad som händer nu är att endast de stora pensionsfonderna och livbolagen, och andra aktörer som stöds av dem, kommer att kunna konkurrera eftersom de kan investera mer eget kapital och låna till lägre hävstångspunkter än privata enskilda investerare,” Bane Realty Capitals ordförande Neil sa Bane. “Pensionsfonder kommer att kunna köpa upp tillgångar i en trång miljö.”
För mindre investerare, eller utvecklare med mindre kraftfulla vänner, är det vanligaste alternativet till att drivas runt av institutionellt kapital att hitta mindre, mindre profilerade skolor och universitetsstäder, sa paneldeltagarna.
Men många av dessa marknader led mycket mer av effekterna av pandemin, eftersom akademin upplevde en flykt till kvalitet som inte var olik hur kontorshyresgäster konsoliderar sig till de allra bästa byggnaderna på en given marknad.
Bisnow/Matthew Rothstein
Kimmel Bogrette Architecture + Sites Joe Horan, DCI + Macintosh Engineers Steve Krumenacker, PeakMade Real Estates Mike Paluga och Evolution Sustainability Groups Chuck Hurchalla
Texas Southern University, University of South Carolina och University of Georgias huvudcampus i Aten skrev alla rekord för nya registreringar denna hösttermin, medan Columbus State University i Ohio och State University of New York i Potsdam står inför budgetunderskott på grund av nedgångar i inskrivning, rapporterar University Business.
Med kapitalkostnaderna som stiger hastigt över hela linjen, kommer högre utbildningsinstitutioner utan stora anslag att möta mer av en påfrestning, och göra det med mindre felmarginal. Effekten av att en högskola stängs skulle vara katastrofal för alla studentbostäder i närheten, såvida det inte är utformat på ett sätt som också kan passa traditionellt flerfamiljsbruk.
“Du vet inte vilka campus som kommer att läggas ner under de kommande 10-20 åren, men det kommer att finnas några,” säger Joe Coyle, ordförande för Michaels Organisations dotterbolag Michaels Student Living. “Och speciellt för mindre, privata campus finns det en risk där. Så om du är i närheten, bygg lägenheter, och du kan använda dem för studentbostäder under tiden, men om en skola går i konkurs kan du bara gå tillbaka till raka lägenheter.”
Bisnow/Matthew Rothstein
Kitchen & Associates Jason Lutz, WDG Architectures Bob Keane, GMH Communities Steve Behrle och Mary Cook Associates Josh Kassing
En metod som föreslagits av paneldeltagare för att både hitta sätt att distribuera kapital runt universitet och försäkra sig mot finansiell kollaps är en ny form av en term som är bekant för alla som till och med övergår exponering för studentbostäder: offentlig-privata partnerskap. Att hitta aspekter av campuslivet som skulle kunna kommersialiseras och commoditized, som koncessioner och parkering, är ett växande område som redan räknar American Campus Communities som en utövare, sa Tranter.
“Det finns en bredare syn på världen i vad aktieinvesterare kan göra för universiteten,” sa Tranter. “Det finns en möjlighet för den här branschen att tänka på hur man kan erbjuda modernisering i stor skala.”
