Några av de största namnen inom industriella fastigheter såg 2023 starta med en skräll – tänk hög beläggning och stigande intäkter – men en flod av utbud som kommer online i år och det ihållande spöket av finansiella problem är en påminnelse om att högkonjunkturen har passerat och stabiliseringen är pågående.
Prologis, First Industrial Realty Trust, Rexford Industrial Realty, EastGroup Properties och Stag Industrial såg alla en beläggning i sina portföljer runt eller över 98 % – nivåer som analytiker beskrev som nära historiska.
“Efterfrågan har normaliserats från de galna topparna som vi sett under de senaste två åren,” sa Green Street-analytikern Jessica Zheng Bisnow. Zheng sa att några av REIT:erna “kommenterade att den nuvarande nivån på hyresgästefterfrågan liknar nivåerna före Covid, 2019 eller 2018, vilket fortfarande är ganska hälsosamt men bara inte så robust som vi sett under de senaste två åren.”
Men med uppskattningsvis 663 miljoner SF under uppbyggnad nationellt enligt Cushman & Wakefield, varnade många chefer för dessa REITs för ökande vakansgrader när nya utbud levererar.
Prologis, till exempel, förutser en nedgång i efterfrågan när ockupanterna pumpar på bromsen och driver beslutsfattandet in i nästa år mitt i ekonomisk osäkerhet. Men det fenomenet kan sammanfalla med en dipp i nya leveranser, vilket kan skaka ut till fastighetsägarnas fördel på sikt.
Minskningen av nya utvecklingsprojekt är något som många av företagens chefer lyfte fram som potentiella utjämnare som kan kompensera vågen av nya utbud som snart kommer online.
First Industrial Realty Trusts vd Peter Baccile berättade för investerare i ett vinstsamtal på onsdagen att hans företag på 18 stora marknader över hela landet räknar med att mellan 400 miljoner SF och 450 miljoner SF kommer online bara i år. Men han förväntar sig också så mycket som en nedgång på 50 % i nyutveckling som han förväntar sig kommer att fördjupas. Slutresultatet kommer att bli lediga platser som kommer tillbaka till nuvarande siffror eller till och med lägre i slutet av 2024.
“Vi tror att dynamiken kommer att förbli där det är en hyresvärdsmarknad. Vi kommer att se en ökning av vakanserna på kort sikt, men vi ser inte att det förändrar leasingdynamiken alls”, sa Baccile till investerare och tillade “vi kommer självklart att hålla ett öga på det.”
Även om vakansen skulle växa upp nationellt, är det troligt att dessa REITs kan vara isolerade från en motsvarande topp på grund av de marknader som de flesta av dem fokuserar på, enligt Truist Managing Director för US REIT Equity Research Ki Bin Kim. Ett företag som Rexford, till exempel, som fokuserar på utbudsbegränsade södra Kalifornien, skulle kunna vara väl positionerade för att klara av en liten stöt i utrymmestillgången.
“Det byggs mycket utbud i Inland Empire. Indianapolis, Vegas, Dallas, Phoenix,” sa Kim. ”De flesta av dessa marknader har också stor efterfrågan. Det är den knepiga delen: att försöka förstå vad som kommer att hända när du balanserar utbud och efterfrågan.”
Intäkterna ökade i början av året över hela linjen för stora industriella REITs, vilket speglar fortsatt hög beläggning och stabila hyrespriser.
Prologis intäkter ökade med 45 % jämfört med föregående kvartal och nådde 1,77 miljarder USD. First Industrial, Rexford, EastGroup och Stag Industrial såg alla kvartalsvinster på 15-20 miljoner USD.
Under samma period rapporterade endast två av REITs vinster som var lägre jämfört med föregående år. Prologis nettovinst minskade med 60 % från första kvartalet 2022, från 1,2 miljarder dollar till 463 miljoner dollar i början av detta år, även om dess medel från operationer per aktie, ett viktigt mått på finansiell lämplighet för REITs, steg till 1,22 dollar för första kvartalet 2023, en ökning från 1,09 USD under första kvartalet 2022.
Stag Industrials nettovinst vid slutet av första kvartalet var 50,6 miljoner dollar, en minskning från 54 miljoner dollar samma tid föregående år, även om dess kärnfonder från verksamheten per utspädd aktie var 55 cent, en ökning med 3,8 % jämfört med 53 cent för första kvartalet 2023.
