Monday Properties riskerar att förlora sju höga kontorsbyggnader i Rosslyn, Virginia, tvärs över floden från DC, efter att det missat en betalning på en del av ett lån på 841 miljoner dollar, som förfaller om mindre än två veckor.
Skyline i Rosslyn, Virginia, som har flera byggnader i Monday Properties sju-byggnadsportfölj, inklusive 1100 och 1101 Wilson Blvd., vänster.
Ägaren gick in i monetär standard på ett mezzaninlån på 150 miljoner USD som stödde 2,1 miljoner SF-portföljen efter att den misslyckades med att göra sin betalning i maj, enligt information som delas med Bisnow av Morningstar Credit. Monday Properties seniorlån på 691 miljoner USD förväntas gå till specialservice eftersom det inte har kunnat refinansiera det före förfallodagen den 9 juni.
Det seniora CMBS-lånet har förlängningsmöjligheter, men hyresvärden har inte uppfyllt de villkor som krävs för att förlänga löptiden, enligt Morningstar. Det bekräftade en talesman för Monday Properties Bisnow att lånet övergår till särskild service före förfallodagen.
“Höga räntor och försämrade fastighetsvärden orsakar betydande påfrestningar på kommersiella kontorsägare och investerare globalt. Som med många andra ägare brottas vi med utmaningarna som hänger kvar från pandemin och förvärras av ekonomisk motvind”, sade talespersonen.
“Vi förväntar oss en samarbetsprocess med den tilldelade specialtjänstemannen för detta lån och kommer att vara engagerade i att hitta lösningar som bäst tjänar alla intressenters intressen.”
Låntagarens oförmåga att refinansiera sina lån var mer en faktor till bristen på tillgänglig skuld för kontorsfastigheter idag än underliggande problem i själva byggnaderna, sa Morningstar Credit Head of CRE Analytics David Putro i en intervju.
“Det blir allt svårare för kontorslån att få refinansiering just nu,” sa Putro. “Så det här är en där jag inte tror att det fanns några akuta prestationsproblem fram till nu, men bara mängden skuld som skulle behöva refinansieras eller förlängas, marknadsförhållandena är inte gynnsamma för att det ska bli gjort.”
Lånen skapades 2021 av två Goldman Sachs-enheter och värdepapperiserades som CMBS-transaktioner. Monday Properties äger en andel på 11 % i portföljen, medan resten ägs av US Real Estate Opportunities I LP, en fond bildad av Goldman Sachs Group och två statliga förmögenhetsfonder, enligt Morningstar.
En talesperson för Goldman Sachs avböjde att kommentera.
Lånen återbetalar sju kontorsbyggnader på totalt 2,1 miljoner SF som utvecklades mellan 1964 och 1982: 1000 Wilson Blvd., 1100 Wilson Blvd., 1101 Wilson Blvd., 1200 Wilson Blvd., 1501 Wilson Blvd., 1510 Wilson Blvd., 151 och 1701 North Fort Myer Drive.
Portföljen värderades till 1,17 miljarder dollar vid den tidpunkt då lånet initierades 2021.
I december var portföljens beläggning 75%, en minskning från 78% när lånet initierades, och dess kassaflöde sjönk med cirka 3% under samma period, enligt Morningstar.
Det 31 våningar höga tornet på 1100 Wilson Blvd., en del av Monday Properties’ portfölj med sju byggnader.
Portföljens största hyresgäst är det amerikanska utrikesdepartementet, och den inkluderar företag inom den privata sektorn, såsom statliga entreprenörer som koncentrerar sig i Rosslyn på grund av dess närhet till Pentagon.
Portföljen har ett lån med rörlig ränta, vilket har gjort den sårbar då Federal Reserve har höjt räntorna under det senaste året. Portföljens ränta steg från knappt 10 % i juli 2021 till 14,75 % från och med förra månaden, enligt Morningstar. Specifikt för mezzaninlånet på 150 miljoner dollar innebar detta att dess räntebetalningar steg från 921 000 $ till 1,37 miljoner dollar under den tidsramen.
Lånen hade en löptid på två år när de initierades 2021, och medan de kom med tre ettåriga förlängningsalternativ, kräver dessa optioner att låntagaren uppfyller en rad villkor som den inte kunde uppfylla på denna marknad, enligt Morgonstjärna.
Många kontorsägare står inför samma ogynnsamma förhållanden som leder till nödställda situationer. Brookfield har misslyckats med flera niosiffriga lån knutna till byggnader i DC-förorterna och i Los Angeles. Förra månaden gick ett Tishman Speyer-lån på 485 miljoner dollar med stöd av en byggnad på New Yorks Park Avenue till specialservice.
“I den nuvarande miljön ser vi många, många kontor, ibland oavsett prestanda, som går över till specialservice vid förfallodagen eftersom finansieringen för att ta ut dem inte finns där,” sa Putro.
Monday Properties, som drivs av VD Anthony Westreich, som är baserad i New York, och Managing Partner Timothy Helmig, som är baserad på 1000 Wilson, är den största kontorsägaren i Rosslyn och en av de största i regionen. Den kommer nu att försöka rädda sin portfölj genom den speciella serviceprocessen. Hyresvärden kan försöka nå en överenskommelse om att omstrukturera lånen och undvika att lämna tillbaka fastigheterna till långivaren.
“De kan arbeta med specialtjänsten för att få några eftergifter, ändra betalningsströmmen, hitta ett sätt att sätta in några dollar,” sa Putro. “Så det är inte nödvändigtvis en indikation på att de skulle gå därifrån, men inför ett hårt förfallodatum finns det egentligen inget alternativ. De är inte unika när de säger: ‘Låt det gå till specialservice så ska vi försöka träna därifrån’.”
Måndagens totala portfölj spänner över 5,2 miljoner SF, inklusive flera kontor och andra byggnader som inte ingår i Rosslyn-portföljen. Två andra kontorsbyggnader i Rosslyn separerades från portföljen 2017 och har planerats för rivning för att ge plats åt en ny utveckling, men det har ännu inte gått framåt.
Måndag utvecklade också 1812 North Moore, ett av de högsta tornen i DC-regionen, dit Nestlés flyttade sitt amerikanska huvudkontor 2017.
