Marknaden är fortfarande under press på grund av Covid, räntehöjningar
Enligt JLL i sin Macau Mid-year Property Review och prognos för 2022, har Macao gradvis återgått till det normala med den nya vågen av covid-19-pandemi som uppstod i mitten av året under kontroll. Men i avsaknad av gynnsamma faktorer som återöppning av gränser, tillsammans med potentiella räntehöjningar, kommer Macaus fastighetsmarknad att fortsätta att vara under press.
Enligt DICJ-statistiken uppgick Macaus spelintäkter till 26,27 miljarder MOP under 1H2022, en minskning med 46,4 % på årsbasis. Spelmarknaden upphörde att växa på grund av pandemin och problemen med VIP-marknaden. Intäkterna från VIP-marknaden sjönk med 61,3 % på årsbasis till 6,83 miljarder MOP under 1H2022, vilket motsvarar endast 26,0 % av stadens totala spelintäkter.
Macaus BNP uppgick till 54,27 miljarder MOP under första kvartalet 2022, en minskning med 8,9 % på årsbasis. Enligt statistiken över den utgiftsbaserade BNP minskade de privata konsumtionsutgifterna och de offentliga konsumtionsutgifterna med 2,7 % respektive 2,0 % på årsbasis. Varuhandeln blomstrade dock, med import och export av varor som steg med 29,0 % respektive 56,8 % på årsbasis. Den totala nettoexporten sjönk med 35,4 % på årsbasis på grund av nedgången i tjänsteexporten. Den fasta kapitalbildningen växte med 3,2 % på årsbasis, främst drivet av ökningen av statliga investeringar.
Enligt DSEC-statistiken uppgick Macaus totala besöksankomst till ca. 3 465 000 under 1H2022, en minskning med 11,8 % på årsbasis. Besökare från det kinesiska fastlandet utgjorde 90,3 % av Macaus totala besöksankomster, medan antalet besökare som besökte Macau enligt Individual Traveller Scheme (ITS) stod för cirka 28,3 %. I mitten av 2022 uppgick det totala utbudet av hotellrum i Macau till 36 369, en minskning med 1 312 rum eller 3,5 % från slutet av 2021. Den kumulativa beläggningsgraden av hotellrum i Macau sjönk till 37,5 %, medan gästernas genomsnittliga vistelsetid bibehålls vid ca 1,8 natt.
Ett pågående utflöde av utlandsanställda från Macaus arbetsmarknad sågs i alla sektorer under 2022. Enligt DSEC-statistiken registrerades antalet importerade arbetskraft till cirka 162 391 i slutet av juni i år, en minskning med 8 707 eller cirka 5,1 % från slutet av 2021 Den totala arbetslösheten uppgick till 3,7 % medan undersysselsättningen uppgick till cirka 4,1 %. Den totala medianmånadsinkomsten sjönk med 3,2 % från slutet av 2021 till 15 300 MOP. Den totala inlåningen i Macau uppgick till 659,64 miljarder MOP, en minskning med 1,2 % från slutet av 2021.
“En ny våg av covid-19-pandemi dök upp i Macau och Zhuhai i slutet av juni i år. Tack vare de omedelbara åtgärder och försiktighetsåtgärder som vidtagits av regeringarna i de två städerna, lyckades situationen komma under kontroll. Men investerarna kunde inte säker på utsikterna för Macaus fastighetsmarknad med tanke på de strikta gränskontrollåtgärder som staden vidtagit för närvarande. De flesta kasinon och hotell har gjort mer konservativa prognoser för sina ekonomiska resultat i år, och förväntar sig en blygsam återhämtning först nästa år. Faktorer som Covid-19-pandemi, hyperinflation, räntehöjningar och brist på likviditet bland fastighetsbolag i Kina kommer att fortsätta att påverka ekonomin på kort sikt, vilket hindrar återhämtningstakten på fastighetsmarknaden, säger Mark Wong, värderingsdirektör. Rådgivningstjänster på JLL Macau.
Enligt DSEC-statistiken registrerades totalt 1 632 bostadsförsäljningstransaktioner under 1H2022, en markant minskning med 50,5 % på årsbasis. Under perioden har inga nya projekt lanserats. Investerare och potentiella köpare tenderade att vara försiktiga med tanke på den ekonomiska nedgången och potentiella räntehöjningar. Volymen av bostadsaffärer minskade. Under 1H2022 registrerades endast 44 transaktioner före försäljning, vilket motsvarar endast 2,7 % av den totala bostadstransaktionsvolymen, en rekordlåg nivå under de senaste åren.
Under 1H2022 utfärdades totalt 3 projekt som ger 100 nya bostäder med en total BFA på cirka 10 372,67 kvm med förköpstillstånd. Under samma period slutfördes återuppbyggnaden av Sin Fong Garden. Sin Fong Garden, som ursprungligen byggdes på 1990-talet, visade sig ha strukturella problem och klassificerades som en farlig byggnad 2012, och började återuppbyggas i slutet av 2018. Med en höjd på cirka 100 m erbjuder Sin Fong Garden totalt 144 bostäder .
Kapitalvärdena och hyresvärdena för bostadsfastigheter fortsatte att sjunka. Under 1H2022 sjönk hyresvärdena för högklassiga och mellanstora bostadsfastigheter med 13,2 % respektive 8,3 % på årsbasis. Kapitalvärdet för högklassiga och medelstora bostadsfastigheter sjönk med 8,2 % respektive 7,6 % på årsbasis, medan direktavkastningen för båda noterades till 1,5 %. Vissa hyresvärdar som var i akut behov av kontanter sålde sina lokaler till en rabatt på 20 % lägre än marknadspriset.
“Antalet bostadstransaktioner i Macau sjönk till ett historiskt lågt under 1H2022. Bolåneräntorna kommer att stiga på kort sikt. Tillsammans med den höga arbetslösheten och undersysselsättningen kommer bostadsmarknaden att fortsätta att vara under press under 2H2022. För närvarande har bostadspriserna generellt sjunkit med cirka 10 % jämfört med förra året.Om konjunkturnedgången och epidemin fortsätter kan potentiellt en negativ förmögenhetseffekt uppstå under räntehöjningsmiljön, vilket leder till ett ökande antal bostadslån med negativt eget kapital. Följaktligen kan en nedgradering av konsumtionen bli ett resultat som skapar negativa effekter på ekonomin igen. Regeringen bör proaktivt genomföra åtgärder för att stabilisera fastighetsmarknaden för att lindra påverkan på den totala ekonomin.”, kommenterar Oliver Tong, General Manager på JLL Macau och Zhuhai.
