Vissa korridorer i amerikanska storstäder är synonyma med lyxhandel. Rodeo Drive, Fifth Avenue och Magnificent Mile fick sina namn att fungera som nav för exklusiva leverantörer av de högsta produkterna, men eftersom de dagliga migrationsmönstren har förändrats för många amerikaner, diversifierar lyxhandlare sina ansträngningar för att nå konsumenterna.
Därmed inte sagt att de överger sina beprövade stadsdelar helt och hållet. Snarare använder lyxhandlare sitt betydande kapital för att fördubbla vissa traditionella korridorer samtidigt som de förgrenar sig till nya i både större och sekundära städer, och de skär ner på restiden till detaljhandelsdestinationer.
Amerikanernas utgifter för lyxvaror förväntas fortsätta växa.
“Konsumenter vill att lyxhandlare ska möta dem där de är,” sa Nicole Larson, Colliers National Research Manager för Retail Services. “Jag tror inte att de är lika villiga längre att gå de längre avstånden – 30 minuter till en timme – för att gå till de platserna.”
Med inflation, växande oro för lågkonjunkturen och allmän makroekonomisk dysterhet som hänger över kommersiella fastigheter, kan beslutet från mycket avancerade återförsäljare att öppna nya butiker och göra inhopp på nytt territorium verka kontraintuitivt. Men lyxmarknadsbevakare säger att det finns indikatorer på att förtroendet för dessa dyra märken inte är felplacerat.
Den amerikanska marknaden för lyxmode är världens största, enligt Colliers, med amerikaner som spenderar 63,3 miljarder dollar på lyxvaror 2021. Den siffran förväntas nå 64,9 miljarder dollar 2022, 66,9 miljarder dollar 2023 och 68,3 miljarder dollar 2024, enligt Colliers, citerar GlobalData.
“Antagna lyxvarumärken är bäst lämpade att föra över högre kostnader genom prissättning,” jämfört med sina motsvarigheter på mer massmarknad, enligt Bloombergs prognoser för lyxhandeln för 2023. “En prishöjning på 10 % i vissa regioner var vanlig i år , och kommer att sträcka sig till 2023. Inflationskostnadstrycket har inte varit så hårt som det har gjort på massmarknaden.”
Tillväxten på lyxmarknaden har varit “robust”, sa Bloomberg, med så kallade sekundära städer som Atlanta, Houston och Dallas som visade sig starkt under första halvåret.
I New York ser shoppingkorridorerna på Fifth Avenue en hel del vakanser och “mycket churn”, men ankarbutiker som Bergdorf Goodman och Saks Fifth Avenue är upptagna, sa JLLs vice ordförande Richard Hodos.
“SoHo och Meatpacking District är tillbaka på ett stort sätt,” sa Hodos. “I stort sett gör lyxvarumärken en livlig affär.”
Den totala detaljhandeln brottas fortfarande med relativt hög tillgänglighet i New York. Den genomsnittliga tillgängligheten för “prime market” var 25,7 % under tredje kvartalet 2022, enligt JLL. Det var långt under 2021 års högsta på 27,9 %, men något upp under första kvartalet i år, då tillgängligheten låg på 25,3 %.
Men efterfrågan är intensiv för vissa noder i de heta lyxshoppingzonerna. Till exempel, i centrala SoHo, tecknade en London-baserad lyxjuvelerare nyligen ett hyresavtal för utrymme på Greene Street mellan Prince och Spring gator, sa Hodos. Men juveleraren var fortfarande mitt uppe i att slutföra hyresgästförbättringar när ett välkänt lyxvarumärke slog in och köpte hyreskontraktet.
Efterfrågan sprider sig till nya delmarknader i New York, med lyxmärken som sprider sina vingar till mindre trafikerade lyxbutiker. Williamsburg, till exempel, bygger fart, sa Larson, även om återförsäljare håller butikerna mindre på dessa oprövade marknader.
Hermès har öppnat två nya butiker i New York City sedan 2021: en 45K SF-butik i Tony Plaza District och en 8,5K SF i Williamsburg.
Hodos sa att platsen i Williamsburg är ett försök att uppvakta en yngre, hippare Hermès-kund. Att säkra rätt shoppare innebär att komma lite närmare dem.
Med en nick till SoHo, Williamsburg och Meatpacking District verkade JLL:s Luxury Retail-rapport från oktober 2022 hålla med, och noterade att industribevakare borde “[e]förväntar dig att sidokorridorer som dessa kommer att öka i popularitet för lyxleasing under de kommande månaderna, eftersom de fortsätter att dra nytta av närliggande bostadsbefolkningar.”
Beverly Hills lyxbutiker finns i ett av många våningsdistrikt som blir allt mer populärt.
Att träffa människor där de är är också, i vissa fall, en flytt från butiker av centrala affärsdistriktstyp där kontor en gång körde gångtrafik. Före pandemin kan dessa stadsområden ha varit de heta ställena för lyxvaror på grund av deras värde för turister och deras höga gångtrafik under dagtid.
Detta kan ha en effekt på marknader som New York eller Chicago, där några av de exklusiva shoppingställena överlappar med kontorskluster. Men på platser som Miami, där det inte riktigt finns ett koncentrerat kontor eller affärsdistrikt, bortsett från kanske Brickell, har problemen med avhopp i gångtrafiken inte varit så uttalade som de kunde ha varit i andra städer, RelatedISG Commercial Divisionspresident Tomas Sulchin sa.
Men fler makrobefolkningsförskjutningar har effekt. Lyxiga shoppingnav i södra Florida och Miami-området som Shops at Bal Harbour, Aventura Mall, Village of Merrick Park i Coral Gables och Miami Design District skördar frukterna av de demografiska förändringar som ägde rum under pandemin, vilket resulterade i befolkningsökning och företagsflyttningar till södra Florida.
Detaljhandelshyrorna på den bredare Miami-marknaden visade en genomsnittlig årlig vinst på 4,9% under de senaste tre åren, enligt uppgifter från RelatedISG. Vakanserna under innevarande kvartal är mer eller mindre i linje med 10-årsgenomsnittet och uppvisade mycket liten förändring under de senaste fyra kvartalen.
I Miami Design District, där Chanel och det australiska märket Ksubi har öppnat butiker under de senaste två åren, uppskattas vakansen till 6,7 %, en minskning med 1,4 % från november 2021.
Här, lyxmärken är inte ute efter att bryta ut så mycket som en massa, sa Sulchin. De vill vara i etablerade områden bredvid andra märken av liknande kaliber.
“I Miami har du vissa gator eller små fickor av stadsdelar som har avsevärt höga hyror, och sedan går du några kvarter bort, och hyrorna är drastiskt lägre – bara för att du har väldigt olika [foot] trafik, eftersom folk inte är vana vid att gå så mycket i Miami jämfört med mer koncentrerade städer, säger Sulchin.
Och lyxmärken diversifierar inte bara sina platser. Den ena tar med en ny affärsmodell till en beprövad lyxdestination, i hopp om att locka shoppare med löftet om en fullständig upplevelse som varar längre än en resa till en butik.
VMH Moët Hennessy Louis Vuitton, moderbolaget till Louis Vuitton, ägnade år åt att få godkännanden för att bygga ett Cheval Blanc hotell, detaljhandel och restaurangkomplex på Rodeo Drive vid South Santa Monica Boulevard, på platsen för en före detta Brooks Brothers-butik.
Beverly Hills-hotellet kommer att lägga till en amerikansk komponent till en svit av hotell. LVMH:s Cheval Blanc-hotell är verksamt i Paris och de franska Alperna. LVMH köpte Rodeo Drive-butiken 2018 för 245 miljoner dollar, visar fastighetsregister.
Företaget planerar också en tre våningar Dior-butik på 319 North Rodeo Drive, som ersätter en 16K SF herrbutik på platsen med en nästan 48K SF-byggnad, rapporterade The Real Deal tidigare i år. LVMH lämnade in tillstånd för det nya projektet i januari. Det hyr ett skyltfönster på 315 North Rodeo Drive för Diors dambutik och har en option att köpa den fastigheten, enligt TRD. LVMH har varit så upptagen på Rodeo Drive att det har gjort det svårare att hitta plats på den eftertraktade strippen.
“De kan lägga in sina egna varumärken i de fastigheter som de behöver, men det är bara att minska lagret för alla andra. Allt som är tillgängligt för leasing – det är enkel tillgång och efterfrågan, säger CBREs detalj- och restaurangspecialist Ryan Gurman.
