Året 2022 har visat sig nyktert för lägenhetsinvesterare. Efter mer än ett decennium av billiga skulder har festen äntligen tagit slut. I år har Federal Open Market Committee höjt räntorna fem gånger. I september nådde prime rate ett intervall på 3 % till 3,25 %, den högsta sedan 2008, och fler höjningar väntar. I slutet av året förväntar sig kommittén att räntorna kommer att vara minst 4,25 % eller så höga som 5 %. Detta är den snabbaste upptrappningen av räntorna sedan 1980-talet, och det ger lägenhetsinvesterare en paus.
Taylor Avakianen biträdande vice ordförande vid Matthews fastighetsinvesteringstjänster och en expert på flerfamiljsmarknaden i Los Angeles, har sett en avmattning i transaktionsflödet under andra halvåret 2022. “Investerare känner bördan av den alltför stora räntehöjningen. De flesta köpare säkrar finansiering och vid två hela poäng högre drar räntorna ner avkastningen, säger han. Avakian arbetar med ett brett spektrum av investerare, från familjekontor till institutionella köpare, och från hans utgångspunkt är alla investerartyper mer försiktiga.
Investeringsgemenskapen är splittrad
Investeringsaktiviteten avtar, men den sker inte jämnt. Privata investerare bär större risk när räntorna ökar, eftersom de utnyttjar skuldmarknaderna oftare och har färre kapitalalternativ när räntorna stiger. “Detta har en enorm inverkan på mamma-och-pop-ägare som har ägt dessa byggnader i decennier”, säger Avakian. Trenden har drivit privata ägare att bli nettosäljare som ett resultat. Institutionella köpare, å andra sidan, förblir nettoköpare, eftersom de, som Avakian uttrycker det, har en skyldighet att sätta in kapital.
Till skillnad från tidigare under året när 1031 börsköpare satte fart på marknadens aktivitet och höjde priserna, har dessa köpare nu svalnat köpaktiviteten. Det är som ett svar på att många av dessa affärer inte längre går med penna, konstaterar Avakian, eftersom köpare måste lägga upp mer eget kapital för att kompensera för högre priser.
Motvind träffar High-End Multifamily
Klass A-byggnader kommer att drabbas hårdast när räntorna stiger. Avancerade tillgångar har redan mjuknat i termer av pris och transaktionsvolym, enligt Avakian. Före den uppåtgående trenden i priserna handlades lägenhetsfastigheter i klass A till 3 % eller höga 2 % takpriser. “Det är inte penna längre för någon”, säger Avakian. “Investerare skulle hellre lägga sina pengar i obligationer till 4% än en 3% flerfamiljshus klass-A.”
Istället har investerare föredragit prisvärda bostäder när räntorna stiger. “Det är en bra flykt till säkerhet, och jag tror att många investerare går i den riktningen och införlivar prisvärda bostäder i sin portfölj”, säger Avakian.
Investerare är optimistiska om den närmaste framtiden. Under de kommande sex månaderna förväntar sig Avakian och hans kunder förbättrade möjligheter och prissättning. “Det är värt din tid att hålla ögonen på bollen och ditt huvud i spelet. Om en affär är vettig idag, skriv ett erbjudande.”
