Hyresgäster söker efter cirka 900 000 SF av life science-utrymme i San Diego, den tredje marknaden i landet för bioteknikindustrin. Den siffran kan låta hög, men den representerar bara hälften av vad det var för ett år sedan, när företag sökte 1,8 miljoner SF. 2021 var det en kamp om 3,5 M SF, enligt Colliers Senior Vice President Steve Holland.
Den senaste statistiken om San Diegos livsvetenskaper berättar en något sorglig historia för hyresvärdar och utvecklare. Leasing under fjärde kvartalet 2022 och första kvartalet 2023 var det långsammaste det har varit i regionen sedan 2013, säger Chad Urie, JLL:s San Diego verkställande direktör.
Med tillstånd av Stockdale Capital Partners
En återgivning av Stockdale Capital Partners Campus på Horton Plaza återanvändningsprojekt.
För bara några år sedan var efterfrågan på labb i staden och regionen “omättlig”. San Diegos biovetenskapssektor, byggd kring en konstellation av toppforskningscentra och forsknings- och utvecklingscentra för läkemedel, många med långsiktiga expansionsplaner, översvämmades med finansiering för innovationer i tidiga skeden.
Nu, under en period av åtstramande bälten, är startups kostnadsmedvetna och oroliga för sina landningsbanor och minskar sina rymdåtaganden. Holland förutspår att marknaden kommer att se 2,2 miljarder dollar i riskkapitalpengar och 1,2 miljarder dollar i NIH-finansiering; respektabla siffror, men ett fall från toppen 2021.
Men det finns en utbredd känsla av att San Diego ligger väl. JLL:s Urie sa att den senaste tidens “frysning” av leasing håller på att upphöra, och han förväntar sig att efterfrågan kommer att öka. Utmaningen kan vara att fylla upp allt utrymme för att komma ut på marknaden; 4,8M SF är i pipelinen just nu, tillade Urie, och till och med ökande efterfrågan kanske inte riktigt väger upp skillnaden.
Som Holland påpekade steg hyrorna med 35 % mellan 2020 och 2021, en nivå som helt enkelt inte var hållbar. Även om den minskande aktiviteten har varit tuff för hyresvärdar och utvecklare, ger det nya och unga startups fler möjligheter att vara i San Diego.
“Vi ser fortfarande ganska bra hyresgästaktivitet, som närmar oss nivåerna före Covid,” sa Sterling Bays verkställande rektor Rodney Richerson. ”Som life science-utvecklare önskar man så klart att det var 12 månader sedan. Men vi ser många företag som ställdes på sidan för nio månader sedan som går tillbaka till sin styrelse och får sina landningsbanor förlängda.”
Nyligen sålde Alexandria Life Science Equities sin 11119 North Torrey Pines Road-fastighet, en relativt liten utveckling som ligger mitt i konkurrentens fastigheter. Richerson sa att försäljningen, som gav Alexandria 86 miljoner dollar och en rejäl vinst, var ett hälsotecken för den totala marknaden, med fastigheter som bytte ägare till ett pris nära toppen av marknaden.
Med nytt utbud och den senaste tidens trend mot andrahandsuthyrning kan hastigheten skifta tillbaka till kärnmarknaderna, i motsats till banbrytande utveckling i centrum. IQHQ:s vattennära forsknings- och utvecklingsdistrikt, eller RaDD, som erbjuder 1,7 miljoner SF, samt Stockdale Partners adaptiva återanvändning av Horton Plaza Mall, är både storskaliga labb- och biovetenskapsprojekt i centrum, som syftar till att dra fördel av det växande behovet och en ny vagn linje som förbinder forskare med centrum. I dagens miljö kan dessa projekt ta längre tid än förväntat att hyra ut.
“Det finns mycket komfort med kärnmarknaderna, som Torrey Pines, Sorrento Mesa och UTC,” sa Urie. “Det finns folk som kommer att säga, här är min möjlighet att vara på kärnmarknaderna igen.”
Sterling Bay planerar att leverera Pacific Center, ett 500 000 SF-projekt i Sorrento Mesa, under fjärde kvartalet 2024. Richerson tror att det kommer att vara optimal timing och slå ut på marknaden precis när han räknar med att den senaste nedgången har vänt.
Holland tror att marknaden fortfarande kommer att se en vikande efterfrågan under nästa år, men 2023 kommer att förbli en utmanande marknad. Men om marknadsledare som San Diego har det tuffare, tror han att växande marknader inom life science kommer att möta utmaningar som växer och tar fart.
“San Diego är det älskade life science-klustret”, sa Holland. “Långsiktigt är det ett dynamiskt ekosystem.”
