För sex år sedan, när Ancoras vd Josh Parker första gången besökte Electric Works-anläggningen i Fort Wayne, Indiana, ett före detta General Electrics industricampus som en gång hade sysselsatt 20 000 personer, diskuterade stadens ledare rivning och förvandlade anläggningen till en grönområde som var mogen för ombyggnad.
Parker kunde inte betona hur mycket de behövde för att bromsa. Med 1M SF av byggnader på över 40 tunnland var campus ett utmärkt exempel på en historisk tillgång som kunde återanvändas och återupplivas som ett samhällsnav för biovetenskap och innovation, vilket ger tillbaka jobb och minskar ersättningskostnaderna.
Snabbspolning framåt till idag, och fas 1 av det reinkarnerade campuset, den adaptiva återanvändningen på 286 miljoner USD av 10 byggnader på 12 tunnland, är redo för avtäckningen, och visar hur hundraåriga symboler för en industriell ekonomi kan förvandlas till ankare för innovation. Hyresgäster som Parkview Health Systems har börjat flytta in i utrymmet.
“När vi började bygga började själva handlingen att öppna upp alla fönster och sätta in nytt glas att skicka ett meddelande om att den här platsen var levande och aktiv”, sa Parker. “Idén om att människor kör förbi något dött och förfallande, som de visste var grundläggande för områdets ekonomi, och att se det återanvänt, är avgörande.”
Med tillstånd av Ancora
Electric Works, ett adaptivt återanvändningsprojekt i Fort Wayne, Indiana, försöker återanvända ett gammalt GE-campus.
Ombyggnaden av Electric Works är ett av många adaptiva återanvändningsprojekt över hela landet som utnyttjar biovetenskap som en motor för ekonomisk tillväxt och ett ankare för större utvecklingar med blandad användning.
Byggnadsomvandlingar är vanliga för life science-företag, särskilt på urbana marknader där högklassiga universitet ligger nära äldre tillverkningsanläggningar. Men de senaste förändringarna i ekonomin för labbutveckling, expansion av industrin till mindre marknader och den pressande efterfrågan på labbutrymme har gjort tidigare detaljhandels-, industri- och tillverkningsplatser nyckeln till större biovetenskaplig utveckling.
Det kan vara mer kostnadseffektivt att omvandla tidigare fabriker eller tillverkningsanläggningar, med gott om ut- och transittillgång, till efterfrågade biotillverkningsanläggningar.
“Adaptiv återanvändning har blivit ett hett ämne på sistone”, säger Wexford Science & Technology Executive Vice President Thomas Osha, vars företag länge har fokuserat på innovationscentra, inklusive renovering av äldre byggnader. “Bristen på utrymme betyder att folk tittar på nytt på olika tillgångsklasser för återanvändning.”
Det är särskilt sant på sekundära och tertiära marknader som Fort Wayne, som drar nytta av den snabbare tiden till marknaden och lägre kostnader som kommer med renovering jämfört med grundkonstruktion. De tenderar också att ha äldre byggnadsbestånd, vilket på primärmarknader har varit ett vanligt rivningsmål under de senaste decennierna, vilket ger plats för ombyggnad.
Att utveckla den här typen av unika utrymmen hjälper till att lösa huvudstadsfrågan, och det kan fungera som ett rekryteringsverktyg genom att erbjuda något utöver ett typiskt labbutrymme, sa Parker. När räntorna kryper uppåt och kvalificerade talanger blir svårare att hitta, är båda dessa element avgörande för life science-företag och utvecklarna som försöker hysa dem.
Kostnadsbesparingar är den främsta drivkraften bakom en omvandlingsvåg som sker i Houston, där ombyggnad kommer för att tjäna den typ av mellanklassutrymme som är överkomligt för växande nystartade företag, sa Justin Brasell, verkställande direktör för Healthcare & Life Sciences Advisory Services. .
Houston är också hem för storskalig, grund-upp, klass A-utveckling, som det massiva TMC3-projektet, men omvandlingar är en viktig pusselbit. TMC själv började omvandla 60K SF från en före detta Nabisco-anläggning till våt labbutrymme tidigare i år.
“Houston behöver funktionellt utrymme som är redo för inflyttning, och de behöver det nu, och de vill inte betala topphyror”, sa Brasell. “Utmaningen historiskt i Houston har varit att få traditionella byggnadsägare som har produkter i Houston att köpa in sig i konverteringskostnaderna och riskprofilen.”
Exempel på bioteknikfokuserad adaptiv återanvändning finns över hela landet. I Kalifornien kommer Horton Plaza Mall i centrala San Diego att omvandlas till Campus på Horton, ett 1M SF stadscampus med 40 % av kontorsytan överlåten till hyresgäster inom biovetenskap. Alexandria Real Estate Equities planerar att omvandla en San Bruno-galleria till en bioteknik megacampus och Los Angeles har sett en mängd omvandlingar från industriell till livsvetenskap. Lord & Taylor-platser över hela Massachusetts förvandlas till bioteknikcentra och Pittsburgh’s Assembly, en Ford-fabrik som förvandlats till ett innovations- och biovetenskapscenter av Wexford, öppnade nyligen.
Med tillstånd av Ancora
Interiören av en byggnad på Electric Works campus före restaurering.
Förutom att dra nytta av Federal Historic Tax Credit, som ger incitament att återställa befintliga strukturer, är butikslokaler ofta bra omvandlingskandidater och kan ha svårt att hitta hyresgäster. Detta står i skarp jämförelse med kontorslokaler, ofta omtalade som potentiella omvandlingskandidater, men som, på grund av lägre takhöjder, flera våningar och urbana lägen, innebär fler utmaningar för life science-renoveringar.
“[Certain mall landlords] tjänar inte mycket pengar på marken och butikerna är tomma, så varför skulle de inte göra det?” Cushman & Wakefields verkställande direktör Eric Giles sa. “De flesta av dem är envåning, så det är en låg kostnad, hög vinst för dem.”
Den här typen av projekt lockar vanligtvis inte de stora bioteknikföretagen, sa Giles, snarare de små till medelstora startups. Deras efterfrågan på billigare arbetsytor har varit drivkraften för den här typen av konverteringar.
Han ser också tillväxten av cell- och genterapi som ökar denna typ av efterfrågan i motsats till mer traditionella läkemedelsföretag som skulle centralisera forskning och produktion kring ett enda labb, och växt-, cell- och genterapiföretag som tenderar att söka flera platser och många strategiska nav över hela landet.
Parker säger att det är viktigt för utvecklare att bättre förstå samhället och den regionala ekonomin när de dyker in i adaptiva återanvändningsprojekt och anpassar hyresgästmixen som svar. Electric Works kombinerar innovationsutrymme, detaljhandel, restauranger och life science, men har ett mindre fokus på det senare, på grund av storleken och behoven hos den lokala biotekniksektorn.
“Vi faller ibland i fällan i fastighetsbranschen att bli entusiastiska över en viss tillgångsklass, och sedan börjar alla bara bygga det överallt”, sa han.
Parker ser Electric Works-projektet som en del av att “nivåa upp” den lokala ekonomin genom investeringar i ett ekosystem för vetenskap och innovation. Liksom många sådana renoveringsprojekt erbjuder de äldre, ofta envåningsbyggnader utmärkta golvplattor, högt i tak och gott om brygga och hiss för nya labbutrymmen. Fleranvändningsaspekten av den större utvecklingen, och transitanslutningen på campus, gör det också till ett idealiskt verktyg för att attrahera anställda, som får tillgång till butiker och restauranger medan de är på jobbet.
Wexfords Osha varnar för att byggnadens koppling till det omgivande grannskapet också är nyckeln. Många Wexford-projekt lyckades, delvis, genom att ha rätt plats för att skapa täthet och interagera med omgivande byggnader. Han oroar sig för att vissa köpcentrumomvandlingar, till exempel, kanske inte alltid är de bästa när det gäller bredare placemaking-insatser.
Det är också viktigt för utvecklare att förstå efterfrågan, eftersom de betydande kapitalinvesteringarna för omvandling av biovetenskap är besläktade med att “hoppa från en klippa”, säger Transwesterns Brasell. Adaptiv återanvändning kan spara kontra grund, men det är fortfarande kapitalintensivt och mycket specialiserat, till skillnad från industriella omvandlingar och projekt, som är lättare att justera för att möta behoven hos byta hyresgäster.
“Det är lätt i dessa projekt att komma förbi point of no return”, sa Brasell.
Osha håller med. Även om frestelsen kan finnas där att konvertera byggnader som inte är idealiska kandidater, tror han att de kommer att visa sig vara dåliga investeringar på lång sikt, även under en kris.
“Kvaliteten på utrymmet är alltid en viktig faktor”, sa han. “En del av utrymmena konverteras bara för att det finns ett behov av det, om fem, sex, sju år kommer de att vara de första som blir lediga.”
