Flerfamiljer kommer sannolikt att uppleva lite nöd i år, trots en inbromsning i skuldsättningen sedan början av 2022.
Aktiviteten har “gradvis bromsat in” sedan första kvartalet 2022, det näst bästa kvartalet någonsin för uppkomst av skulder, enligt en analys från Newmark, som också noterar att “preliminära lånesiffror överskattar allvaret i nedgången” under fjärde kvartalet.
“Jämförelsen från år till år är allvarlig, men det fjärde kvartalet 2021 var en mycket hög nivå att matcha”, noterar den nya rapporten. “Prognostiserade volymer för fjärde kvartalet 2022 är fortfarande det tredje bästa resultatet för fjärde kvartalet.”
Sun Belt stod för 57,9 % av den totala flerfamiljsinvesteringen 2022, ledd av Dallas, Atlanta, Houston och Phoenix, som tillsammans stod för 21,6 % av den årliga volymen. Av de 25 bästa marknaderna i volym uppvisade New York, Nashville och Philadelphia en tvåsiffrig försäljningsvolymtillväxt jämfört med föregående år.
Men även om december 2022 kan ha upplevt en större än vanligt säsongsmässig uppsving när låntagare försökte dra nytta av kraftiga nedgångar i statsräntor och spreadar, säger Newmark att frågan kvarstår om huruvida det momentumet höll i sig under första kvartalet i år. Med det sagt, med undantag för lån som härrörde från 2021, är mark-to-market LTVs “väl inneslutna”, något som inte kan sägas om många kontors- och butiksårgångar.
Bankerna lutade sig kraftigt mot tillgångsklassen 2022, med bankexponeringen mot lån med säkerhet i flerfamiljsfastigheter ökade med 11 miljarder dollar från januari 2022 till januari 2023. Men Newmark säger att det är osannolikt att detta kommer att fortsätta med oförminskad styrka, vilket skapar ett likviditetsgap på marknaden. Bankerna skärper också utlåningsstandarderna och krymper profilen för både tillgångar och sponsorer som de är villiga att låna ut med.
“Banker kommer sannolikt att vara mindre aktiva när de smälter sina utökade låneböcker, och GSE:s kommer att vara aktiva men statiska på volymer,” noterar företaget. “Den senaste tidens nedgång i spreadar och minskad volatilitet i obligationsräntorna kan motivera marknadsdrivna långivare, som CMBS, räntefonder och livförsäkringsbolag att vara mer aktiva på marginalen. Det finns redan en del bevis på detta på företagsobligationsmarknaden, med nya emissioner som tar fart.”
Marknaden kan också vara föremål för fler upp- och nedgångar som ett resultat av utlåningstak på GSE och en övergång från enheternas sida till mer “missionsdriven” utlåning.
“När marknaden växer ger de mindre proportionellt och mer riktat likviditetsstöd, vilket gör en upprepning av 2009 mindre sannolikt men också lämnar marknaden utsatt för större “normal” volatilitet”, konstaterar rapporten.
Rekordmängder av skulder är på väg att förfalla till 2024, och Newmark säger att låntagare kommer att möta markant högre lånekostnader när lånen förfaller.
“Högre skuldkostnader vid refinansiering kommer att sänka avkastningen för alla och kommer att ge upphov till en rad reaktioner på marknaden”, konstaterar rapporten. “Vissa låntagare kommer att välja att betala ner skulden, särskilt om tillgången har värderats på ett meningsfullt sätt. Andra kommer att refinansiera kapitalet eller delvis betala ned, medan de i en miljö med lägre kapitalkostnader skulle ha återhämtat sig. Ytterligare andra kommer inte att kunna få matematiken att fungera och kommer att behöva genomföra en lånemodifiering, lämna tillbaka nycklarna och/eller köpa räddningskapital till ett lämpligt pris.”
Trots det förblir tillgångsklassen en toppdestination för kapital globalt. Internationella investeringar i amerikanska flerfamiljstillgångar som andel av totala kommersiella fastigheter i USA uppgick till 40,3 % 2022, en ökning med 990 punkter från genomsnittet 2015–2019 på 30,4 %. Och bland de amerikanska regionerna har totalavkastningen i sydost överträffat den bredare marknaden på kort, medellång och lång sikt. Trädgårdsfastigheter i hela sydost har varit en särskilt stark nisch inom sektorn och överträffat det amerikanska flerfamiljsindexet med 440 punkter under det senaste decenniet.
