Hit av en ekonomisk avmattning och ett mer försiktigt tillvägagångssätt från biotekniska VC:s har startups inom biovetenskap justerat sina spelböcker och dragit sig tillbaka från en era av större hyreskontrakt och snabb expansion, istället krympt hyreskontrakt, delat upp arbetsytan mellan inkubatorer och lutat sig mot distanspersonal och kontraktsforskning .
Men trots denna förändring har hyresvärdar ännu inte känt smärtan från en mer skattemässigt konservativ pivot av startups, enligt analytiker. Kontexten för stunden är viktig, säger de, eftersom företag fortfarande gör affärer, de är bara mer försiktiga.
“Nya företag är inte fräcka,” sade Cushman & Wakefield Senior Managing Director för Project & Development Services Jason D’Orlando. “De lutar åt mer förtätade områden, eller samarbetar med andra företag, eller arbetar mer med kontraktsforskning eller tillverkningsföretag.”
Utmanad av minskningar av branschövergripande finansiering, tänker nystartade företag inom biovetenskap om sina utrymmesbehov.
Nedgången i finansieringen under andra halvåret har varit uttalad. Carta, ett företag som spårar startinvesteringar via sin egen proprietära insamlingsdatauppsättning, fann att bioteknikfinansiering i ett tidigt skede har tagit ett dyk sedan den nådde en topp i höstas. Såddfinansiering i denna sektor, som nådde kvartalstoppar på cirka 400 miljoner USD och 53 omgångar förra året, sjönk till 26 omgångar och cirka 100 miljoner USD under tredje kvartalet 2022.
Serie A-finansiering följde en liknande bana, med kvartalshöjder på $2,3 miljarder och 88 omgångar minskade till bara $500 miljoner och 41 omgångar under tredje kvartalet. Och PitchBook fann att den genomsnittliga finansieringsrundan för bioteknik sjönk från $74,8 miljoner till $66 miljoner mellan andra och tredje kvartalet i år.
Det har gjorts några stora affärer under andra halvan av 2022, som RNA-fokuserade startup Orbital Therapeutics’ 103 miljoner dollar seed-runda, men de är få och långt emellan.
Allt detta bidrar till ett krympande fastighetsfotavtryck för nya företag.
Lägg till mer kloka anställningsmetoder, som att hålla tillbaka på att anställa en komplett C-svit eller tillåta mer distansarbete för icke-labbrelaterade uppgifter, och det minskade behovet av utrymme är tydligt, säger Yasmeen Ahmed Pattie, grundare av East Egg, ett företag som erbjuder rådgivning och strategisk planering för företag som söker labbutrymme i New York. Med mindre belopp av finansiering och färre affärer, pressar nedgången företag att söka sig till mindre utrymmen.
Men det är mer en återgång till det normala än en brant nedgång i nya investeringar.
“Inbromsningen var en korrigering,” sa Pattie. “De senaste åren var dot-com-boomen, och där vi är nu är där vi borde vara. Jag hoppas att den kommer att växa på ett långsammare och mer stabilt sätt som en sköldpadda.”
Även om budgetbegränsningar kan pressa nystartade företag att omvärdera sina budgetar, hittar de i allmänhet fler alternativ på marknaden, enligt Colliers forskningschef Aaron Jodka. Jämfört med 2021 kan marknaden vara utmanande. Men sett mot 2018 och 2019 är aktiviteten och uthyrningen fortsatt stark.
Mellan andrahandsuthyrning och direktalternativ, är nya företag inte tvingade att ta ytterligare utrymme som de var under den senaste irrationellt sprudlande pandemin, och defensivt ta 20K eller 30K SF för att skydda sig mot bristen på tillgängligt labbutrymme som plågade i princip alla större städer.
“Kontext spelar roll,” sa Jodka. “2021 var fenomenalt och helt enkelt inte normalt. Även om vi har sett en ökning av hyresutrymmen, är vakanserna fortfarande låga jämfört med historien. Ledigheten var tidigare under 1 % i Boston, vilket är ohållbart för biovetenskap eller någon annan marknad.”
Återgången till normalitet betyder inte att nystartade företag och hyresgäster inte letar efter något annorlunda. Föränderlig teknologi, inklusive mRNA och cell- och genterapilösningar, har drivit mindre företag att fokusera mer på delat utrymme och tillgång till biotillverkningsanläggningar.
Till exempel, Azzur Group, som erbjuder en on-demand-tjänst för rena rum, ser en ökad efterfrågan, sa D’Orlando.
Hyresvärdar har svarat på de förändrade kraven från startups på olika sätt. Vissa är mer öppna för andrahandsuthyrning och uppdelning av utrymme. D’Orlando sa att han har sett mycket mer andrahandsuthyrning nationellt, och även på notoriskt trånga marknader som Boston har andrahandsuthyrningsutrymmet ökat. Nystartade företag sprider sig också över olika platser och ockuperar flera inkubatorutrymmen istället för att flytta in i större examenslabb.
Större hyresvärdar har också investerat i att dela upp utrymmen och göra mer utrymme för mindre hyresavtal, sa D’Orlando. Företag kommer till hans team och ber om strategikonsultationer på arbetsplatsen, inklusive information om hur golv kan designas om för att möjliggöra nedskärningar av hyresgäster och delade bekvämligheter, som godshissar.
Ett stort fokus har varit uppdelningen mellan kontor och labb, och att ta reda på hur man kan ge hyresgästerna mer utrymme för forskning och klinisk tillverkning samtidigt som man drar ner på skrivbord och skåp.
Liksom mycket av resten av den kommersiella fastighetsvärlden vill life science-hyresvärdar ha fler bekvämligheter som fungerar som en magnet för att få tillbaka arbetare och motivera en resa till kontoret. Detta innebär ännu mer fokus på populära bekvämligheter som inomhus- och utomhusutrymmen och matställen, och ofta omvandling av oanvända eller underutnyttjade kontor till rekreationsutrymmen. En nyligen genomförd JLL-analys av San Diegos biovetenskapsmarknad noterade att hyresvärdar också reagerar på ökade byggkostnader genom att försköna affärer med mer generösa utbyggnader och hyresgästtillägg.
“Det är typ av den tekniska mentaliteten,” sa D’Orlando om en ny ökning av ytterligare bekvämligheter och TI-utgifter. “Det är vad som krävs för att hålla kontor fyllda, för att hålla labbbyggnader fyllda och för att få anställda att komma in på kontoret.”
Oavsett vilka nedskärningar nya bioteknikföretag har gjort i sin leasing, eller kommer att göra inom en snar framtid, kommer inte att ha betydande långsiktiga effekter, sa Jodka. Eftersom mycket av de 37,4 miljoner SF av labbutrymme som är under uppbyggnad över hela landet kommer online under de kommande 18 månaderna, enligt CBRE-forskning, kommer det att finnas mer tillgängligt utrymme för nystartade företag.
Och dagens nystartade företag, som redan ser mot framtida tillväxt, ser värdet i att vara konservativa nu, sa D’Orlando, särskilt när det kan vara klokt att vänta ut de senaste räntehöjningarna under en tid inom en snar framtid när räntorna planar ut eller till och med går ner .
“Folk förstår värdet av bioteknik efter pandemin,” sa Pattie. “Det kommer att bli tillväxt. Det fanns en korrigering, men den kommer bara att fortsätta att gå upp.”
