Mitt i den utbredda kommersiella fastighetsturbulensen dök biovetenskapsmarknaden upp som ett starkt ljus, när investerare och operatörer strömmade till tillgångsklassen – många för allra första gången – för att möta den växande labbefterfrågan som behövdes för att bekämpa pandemin. Vissa skulle säga att detta var en validering av “nisch”-marknaden; ett fåtal utvalda skulle säga att den alltid har stått för sig själv. Lightstone Life Sciences verkställande direktör Bill Hunter är i den senare kategorin.
Kontorsmarknaden fick en stor hit under pandemin som fortsätter än i dag. DC hade en vakansgrad på 20,4 % under andra kvartalet 2023, medan San Franciscos marknad för andrahandsuthyrning av kontor har ökat med 140 % sedan 2020. Medan industrimarknaden verkade kylas av och detaljhandeln sjunkit nedåt, verkade life science vara den säkra hamnen.
Under de senaste månaderna har det dock förekommit spekulationer om att tillgångar inom life science kan drabbas av samma öde som kontorsmarknaden eftersom de är underutnyttjade, övervärderade och riskerar att uppleva liknande problem som kontorsmarknaden.
Hunter håller inte med om denna bedömning. Enligt honom rapporteras vakansgrader inom life sciences fel och har historiskt sett varit mycket felaktiga, och det handlar om en djupgående brist på förståelse inom CRE för exakt hur komplexa nyanserna i vertikalen kan vara.
“Att jämföra biovetenskap med kontor eller detaljhandel är att jämföra äpplen med apelsiner,” sa Hunter. “Med andra tillgångsklasser har du 50 till 100 år av historisk data och marknader att jämföra med, men med biovetenskap är det inte fallet eftersom vi bara är i den andra omgången av spelet.”
Hunter, en 20-årig veteran inom sektorn, sa att det många inte förstår är att frasen “life sciences industri” inte tillräckligt definierar bredden och djupet av den specialiserade vertikalen. Livsvetenskap är faktiskt en serie industrier inklusive läkemedel, bioteknik, medicintekniska produkter, kontraktsutvecklings- och ledningsorganisationer och mycket mer. Alla är unika, men har sina egna relaterade utrymmesbehov, inklusive reglerade laboratorier och Good Manufacturing Practices, eller GMP, tillverkningsutrymme. Det är en mycket större marknad än de flesta CRE-investerare och intressenter inser, sa Hunter.
“Det är en så underbetjänad marknad eftersom det inte bara är tegelstenar, pinnar och kalkylblad, och du måste verkligen förstå helheten i varje bransch för att kunna leverera rätt utrymme för dina kunder,” sa han. “Väldigt få av oss har det djupet, bredden och meritlistan.”
Hunter påpekade att till skillnad från andra tillgångsklasser blir andra generationens biovetenskapsutrymmen inte klass-B-fastigheter, utan faktiskt värderas eftersom det finns så lite lämpligt inflyttningsklart utrymme tillgängligt för alla dessa olika sektorer av branschen.
“Andra, tredje och till och med fjärde generationens labbutrymme ökar faktiskt i värde med nästan inga ytterligare investeringar från hyresvärden, eftersom de initiala investeringarna som hyresvärdar och hyresgäster gör underhålls noggrant av hyresgästerna och har decennier av livslängd”, sa han. “Hyresgästerna behåller sitt utrymme på egen bekostnad och behandlar sina forskningsmiljöer verkligen som uppdragskritiska 24/7/365.”
Han tillade att framgångarna för biovetenskapsföretag och deras fastigheter är direkt sammanlänkade och sammanflätade, och även när dessa företag misslyckas går de nästan aldrig på obestånd, eftersom ett annat företag kommer att köpa dem för deras immateriella rättigheter och mänskliga kapital.
Problemet, sa han, är att CRE-proffs i allmänhet inte förstår de logistiska specifikationerna för utrymmet och hur fastigheten påverkar vetenskapen och vice versa.
Han sa att som ett resultat kommer stora mäklarfirmor ut med rapporter som visar felaktiga vakansgrader inom biovetenskap, eftersom de baserar det på fastigheter som anses vara “labbklara” eller “spekulativa labbsviter” som har väldigt olika definitioner och konnotationer för slutanvändaren. Hunter sa att bara för att ett butiksutrymme på 210K SF har stängt och nu övervägs för GMP, gör det det inte GMP-färdigt, men alltför många ägare, operatörer, investerare och mäklare förstår inte skillnaden mellan en storlåda och en som är redo att tjäna life science-marknaden.
“Den är inte riktigt lab-färdig eller GMP-redo om du inte har tillräckligt med kraft eller gas, du inte har golvstyvheten eller däck-till-däck-höjden, du har inte den kritiska rätta processen och personalflöden, etc.,” sa Hunter. “Så siffrorna som kommer ut i de stora mäklarrapporterna är ofta missvisande och överstiger ofta den omvandlingsgraden för att de ofta är lämpliga för att de är lämpliga för att de labbetar fastigheter.”
Hunter sa att det är därför – trots att antalet företag som tillkännager sin avsikt att konvertera utrymmen till labb – är den verkliga tillgängligheten av faktiska inflyttningsklara labbutrymmen över hela landet otroligt låg. Det handlar om ett otillräckligt antal utvecklare och hyresvärdar som verkligen förstår branschen på den granulära nivå som krävs för att betjäna den på rätt sätt. Det handlar inte bara om att hålla lamporna tända och mäta gångtrafik, sa han, och life science-hyresgäster kan snabbt se skillnad på hyresvärdar som förstår deras behov och de som inte gör det.
Till slut sa Hunter att han tror att trots vad rapporter kan säga finns det en enorm mängd ägda biovetenskapliga fastigheter som fortfarande väntar på att låsas upp. Det handlar bara om att hitta rätt utvecklare och hyresvärdar som kan låsa upp balansräkningens likviditet genom att övertyga biovetenskapsföretag om att deras hyresvärdar verkligen förstår sin verksamhet från preklinisk till kommersialisering och kan förstå den komplexa regulatoriska miljön där dessa företag verkar.
“Det finns miljarder och åter miljarder dollar låsta i balansräkningar inom life science-företag eftersom de helt enkelt inte känner att hyresvärdar förstår deras verksamhet,” sa han. “Mitt livsuppdrag är att få branschen till en punkt där dessa företag kan låsa upp likviditeten i de fysiska tillgångarna på sin balansräkning och använda det för att främja vetenskapen för att hitta fler botemedel mot de åkommor som plågar vår värld.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Lightstone Group och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
