Nu när ingen längre vill se våra vax-kort, kanske det är dags att ge ut skuldkort till alla i CRE-gemenskapen. Vi måste veta om din regionala bank fick sin hjälp.
Under vår årliga State of the Industry-paneldiskussion på GlobeSt. Net Lease Spring-konferens i NYC den här veckan, samtalet fortsatte att cirkla tillbaka till det fruktade D-ordet.
Alla i rummet ville veta den bästa strategin för att hantera skulder och – som en av våra paneldeltagare uttryckte det – om motivationen att sälja snabbt under stressen av de stigande skuldkostnaderna kommer att motsvaras av motivationen att fullfölja affärer med nya prisprofiler.
Åsikter om de bästa strategierna för att göra affärer på en marknad där osäkerhetsreglerna sträckte sig, och varje fråga väckte en annan fråga:
Vilken typ av skuld vill du använda?
Hur länge kan du fortsätta betala den skulden?
Hur påverkar kostnaden för skuld din skuld?
Kan du omstrukturera skuld utan banker?
Kan banker omstrukturera skulder för andra banker?
Står vi fortfarande i skuld till Barney Frank för att han räddat det finansiella systemet?
Får Barney behålla sin namnskylt som signaturregissör?
Kan Janet Yellen bota statsskulden genom att prägla ett platinamynt?
Hur många katalysatorer krävs för att göra ett mynt på $32T?
Visste du att det inte finns några ballongbetalningar i slutet av en sale-leaseback?
Okej, vi kanske tillbringade för mycket tid med att prata med det renodlade cannabisinvesteringsföretaget – eller så höll vi inte andan när vi gick till Marriott Marquis konferenslokal på Times Square, som hade så mycket av hans produkt som flödade genom luften till och med Naken Cowboy snubblade runt.
Här är vår personliga favorit: vilken typ av skuld skulle du inte längre röra med en 10-fots stolpe?
“Vi har svängt bort från CMBS-kunder och bytt från regionala banker på skuldsidan av verksamheten”, säger Coler Yoakam, senior managing director, corporate finance, på JLL Capital Markets.
“Vi svängde bort från regionala, lokala banker på grund av oförutsägbarheten. Uppriktigt sagt är deras solvens och förmåga att prestera väldigt ifrågasatt, säger Yoakam.
“Priserna började förändras i december,” sa han. “Vi ska se om motivationen att sälja under stress matchas av motivationen att fortsätta med affärer [new] prisprofiler.”
“Vi använder bankfinansiering, försäkringsfinansiering, CMBS-finansiering,” sa Gordon Whiting, verkställande direktör, Angelo Gordon. ”Jag tror inte att man kan se det här i ett vakuum. Du måste titta på allt kapital som finns där ute och hur många av dina hyresgäster som har skulder som kommer att förfalla i år och 2024.”
“De smarta betalar ner skulder, det är de du vill ta itu med,” sa Whiting. “Jag tror inte att skuldmarknaderna kommer att förändras nämnvärt inom den närmaste framtiden. Jag tror att vi tittar på betydligt högre räntor för nästa år eller två.”
“Människor väntar på att en lågkonjunktur ska hända, och om alla fortsätter att vänta kommer det att ske. Jag tror att priserna kommer att vara höga under en lång tid, tillade han.
“Vi använder krediter, vi använder kontanter. I slutet av dagen finansierar vi våra fastigheter som alla andra köpare. Du kan inte vara en köpare av fastigheter utan ett finansieringsantagande och utan att finansiera tillgången på något sätt”, säger Gino Sabatini, vd, investeringschef, WP Carey.
WP Carey har varit mycket noga med att behålla sina tredubbla A+-kreditbetyg samtidigt som de utfärdar skulder på obligationsmarknaden, sade han, vilket ibland har ställt företaget i en konkurrensnackdel de senaste månaderna.
“Krateringsinstituten vill att vi ska hålla vår skuld mycket stramare – de vill att vi ska hålla oss inom ett hävstångsintervall på 45 % till 50 % på affärer. Långivare från förra året fram till nu skulle låna ut [on deals leveraged] upp till 60 % till 65 %, sa han. “Det sätter oss i en konkurrensnackdel, för när vi modellerar 45 %, modellerade våra konkurrenter 65 %.”
“Den fördelen försvinner nu,” sa Sabatini. “Med vår fortsatta förmåga att emittera skulder på balansräkningsnivå och få affärer gjorda, var vi i en relativt stark position.”
Hur stark? Stark nog att avsluta den största sale-leaseback-affären i det NYC-baserade företagets 50-åriga historia tidigare denna vecka: en sale-leaseback på $468 miljoner av en life science-portfölj i Greater Toronto Area.
“Det skulle ha varit mycket svårare att göra när det fanns $200 miljoner till $300 miljoner CMBS-affärer som kunde avslutas samtidigt,” sa Sabatini. “Så vi mår bra av vår position.”
Gary Baumann, verkställande direktör, investeringschef på NJ-baserade ARCTRUST Properties, drog sig inte för att anamma R-ordet.
”Vi gör mycket med regionala banker. Vi har många enastående relationer med välkapitaliserade banker vars namn du skulle känna igen”, sa Baumann utan att nämna någon av dem.
[Full disclosure: JLL’s Yoakam did not pivot away from Baumann on the dais when he vouched for regional banks.]
Att ha en enastående relation med en välkapitaliserad bank innebär tydligen att man stoppar in mer kapital i nämnda icke namngivna finansinstitut.
“Våra bankrelationer kräver mer än någonsin insättningar,” sa Baumann. ”Man måste sätta in pengar på bankerna för att de ska kunna ge ut lånet. Det ökar pressen på systemet för oss.”
“Där kreditklimatet skapar en fördel för oss alla nu är att det öppnar fönstret för sale-leaseback-marknaden, större än det har varit på länge,” sa han. “På grund av vad som händer med bankerna ser vi möjligheter att förvärva nettohyresavtal som inte fanns där tidigare.”
Det finns inga fler “enkla pengar” sa Baumann.
“Räntorna på affärerna måste flytta till marknaden med vad kapitalkostnaderna är. Det finns fortfarande mycket pengar där ute. Köpsidan kommer att skapa press senare under året”, sa han.
Enligt Sabatini, “För rätt affär, eget kapital [players] kommer att skriva ut checken även om skulden inte är den mest attraktiva. Kapital är fortfarande tillgängligt för rätt affärer. Affärer kommer fortfarande att göras.”
Vilket lämnar oss med två frågor:
Om du sätter in ett platinamynt på ditt konto hos en välkapitaliserad bank, kommer de att låna dig ett platinamynt?
Får Barney behålla det 24-karats guld Signature kalligrafi pennset som de gav honom när han blev styrelseledamot?
