Presidential City lägenhetskomplex med 1 018 enheter på västra gränsen till Philadelphia, sedd 2019.
Federal Reserves anti-inflationsstrategi gör att priset på skulder stiger så snabbt att vissa stora flerfamiljsinvesterare väljer en förvärvsstrategi som inte maximerar potentiell avkastning.
Under de senaste två veckorna har två lägenhetskomplex i Philadelphia-området bytt ägare för över 100 miljoner dollar styck i transaktioner som fick köpare att anta fastigheternas befintliga lån med fast ränta.
Denna praxis växer i överklagande trots att det praktiskt taget kräver att en köpare lämnar mer eget kapital i en affär och kan möta motstånd från långivare, rapporterar Wealth Management.
I slutet av oktober köpte Boston-baserade Jones Street Investment Partners en förortsfastighet i Philly med 350 enheter för mer än 100 miljoner dollar och övertog dess lån, som har nio år kvar till en fast ränta under 4 %, rapporterar Wealth Management. Dagar senare förvärvade den New York-baserade private equity-jätten KKR 1 018 enheter Presidential City-komplexet i västra kanten av Philadelphia för 357 miljoner dollar från den lokala utvecklaren Post Brothers, med antagande av ett lån med sju år kvar till en ränta på 4,3 %.
“Finansieringen på plats på fastigheten var potentiellt en skuld när vi tog [Presidential City] att marknadsföra”, sa Post Brothers president Matt Pestronk Bisnow 1 nov. “Då blev det en tillgång.”
Den aggressiva takten med vilken Fed har höjt sin referensränta innebär att finansieringskostnaderna kan stiga med liten förvarning, vilket kan leda till att affärer mellan avtal och slutdatum försämras.
Den kombinationen av höga kostnader och osäkerhet har gett idén om låneantagande mer tilltalande bland dem som har råd – och med den högre nivån av eget kapital som ofta krävs, kan relativt få investerare, rapporterar Wealth Management.
I vilken grad låneantagandet kommer att infiltrera flerfamiljsinvesteringar under de kommande månaderna är svårt att sätta fingret på, men även ett fåtal exempel kommer sannolikt att sticka ut, med tanke på att inflationen har hämmat hyresgästernas efterfrågan och dämpat hyrestillväxten.
I kombination med stigande räntor har de försvagade fundamenta på flerfamiljsmarknaden saktat ned affärens hastighet till en genomsökning och skapat negativ hävstångseffekt bland vissa fastigheter som förvärvats med rörlig ränta under de senaste årens hetare tider.
