CoreLogic säger att lågkonjunkturer inte alltid leder till generella lågkonjunkturer. Faktum är att under de senaste åren har nedgångar i bostäder bara slagit till 0,500 med den korrelationen.
“Nyligen har bostäder tappat sin status som en tillförlitlig prediktor för lågkonjunkturer”, skrev dess ekonom, Thomas Malone, i en rapport som publicerades den 7 november.
”Sambandet har varit svagare statistiskt sett. Om det blir lågkonjunktur nästa år kommer bostäderna att ligga på två för fyra sedan 2000.
“Om det inte blir en lågkonjunktur kommer bostäder att vara en för fyra, med den enda lågkonjunktur som förutspåddes vara en där det var orsaken till lågkonjunkturen.”
Bostadspriserna berättar bara en del av historien
Det har rapporterats allmänt att bostadsmarknaden är i en lågkonjunktur.
Även om priserna är fortsatt höga, minskade försäljningen av befintliga bostäder med 30 % i augusti 2022, liksom försäljningen av nya bostäder. Bostadsnedgångar är historiskt sett ett förebud om lågkonjunkturer, men betyder det att en lågkonjunktur är nära förestående?
Även om priserna vanligtvis är den mest diskuterade bostadsstatistiken, berättar de en delvis, och ofta missvisande, historia om det övergripande tillståndet på bostadsmarknaden. Detta beror på att bostäder vanligtvis följer en volymcykel, inte en priscykel.”
Räntor: Den här gången är det annorlunda
Thomas Foley, medgrundare och VD för Archer.re., säger till GlobeSt.com att den största skillnaden under denna period jämfört med tidigare “bostadsrecessioner” sedan 1980 är räntornas riktning.
“Vi har till stor del sett en nedåtgående trend i räntorna, vilket har lett till kontinuerlig inflation i tillgångspriserna för samma relativa månatliga betalning,” sa Foley.
“Vi ser inte bara en höjning av räntorna, vilket leder till att det får mindre hus för varje månadsbetalning, utan vi ser också en massiv nedåtgående prissättning för alla tillgångar tillsammans med uppsägningar i viktiga sysselsättningssektorer – vilket kommer att sätta konsumenterna vid sidan av längre.
“Den enda förbehållet under de kommande åren med lägre volym av bostadsförsäljningar kan faktiskt vara vilseledande på grund av det faktum att nuvarande husägare som säkrade historiskt låga bolån kanske bara avskräcks från att få ett nytt lån till en mycket högre takt, men de kan fortfarande vara friska konsumenter i den totala ekonomin, även om bostadsmarknaden blir långsammare.”
Nuvarande räntespik “spelar ingen roll” för många
Peter Ciganik, partner, chef för kapitalmarknader på GTIS Partners, säger till GlobeSt.com gjorde jämförelser med tidigare lågkonjunkturer i bostäder och han håller med om att bostadspriserna uppvisar nedåtgående klibbighet och försäljningsvolymer borde visa högre volatilitet än priserna och redan är nere avsevärt.
“Skälen till att priserna är klibbigare och kanske ännu mer den här gången är att de flesta husägare har låst sina bolåneräntor och den nuvarande räntehöjningen spelar ingen roll för dem direkt med avseende på deras betalning av bolån”, sa Ciganik.
Han sa att 65 % av låntagarna låste sina bolån under 4 % och 86 % låste under 5 % totalt.
“Endast cirka 10% av ägarna har justerbara bolån idag jämfört med 35%+ under den senaste bostadskrisen. Det är helt enkelt mindre sannolikhet för betalningsproblem idag och mindre anledning att sälja ditt hus till ett lågt pris.
”Också, till skillnad från den senaste bostadscykeln, är utbudet fortfarande relativt uppmätt på de flesta marknader. Vid den senaste toppen 2005 hade vi långt över 1,6 miljoner nystartade bostäder och överskottsbyggandet pågick i flera år.
“Den här gången har vi nått en topp på cirka 930 000 nya bostäder samtidigt som landets befolkning är betydligt större än för 15 år sedan.”
Liten fara med en negativ aktiespiral som förra gången
Ciganik sa att det fortfarande finns marknader som saknar bostäder idag, vilket inte bara visar sig i höga priser utan höga hyror.
“Det finns en avsevärd mängd byggarbetare i byggbranschen, vilket kan visa sig vara ett överskott – vi kommer att se hur det här kommer att se ut under de närmaste månaderna”, sa han.
“Det finns väldigt få subprime-lån idag på grund av förändringar i emissionsstandarder efter GFC, därför lägre sannolikhet för utmätningar och liten risk för den sorts negativa aktiespiral som uppslukade bostadsmarknaden under den senaste cykeln.
“Höga bolåneräntor och bostadspriser orsakar verkligen en dramatisk avmattning på bostadsmarknaden till salu, särskilt i motsats till de senaste åren av robust tillväxt. När fler tusenåriga hushåll bildas, många nu med barn, kommer önskan om en förortslivsstil att fortsätta, men kommer sannolikt att övergå till hyressidan.
“Den största förmånstagaren i relativa termer kommer sannolikt att vara småhusuthyrningssektorn, som kan erbjuda samma livsstil utan de höga och ofta ouppnåeliga ägandekostnaderna.”
“Clear Disconnect” mellan bostads- och Apt Finance-priser
David Fletcher, Excelsa Properties verkställande direktör och chef för förvärv, säger till GlobeSt.com att det finns en “tydlig koppling” mellan finansieringsräntorna för byråer på ~7,16% och lägenhetsfinansieringssatserna på ~5,90%.
“Dessa kupongräntor begränsar enormt likviditeten och i synnerhet likviditeten för hus, den största tillgången i de flesta hushållens portföljer,” sa Fletcher.
“Kommer det att orsaka arbetsförluster: Ja, och det har det redan gjort. Stora långivare, byggare och mäklare har aviserat avtagande eller negativ intäktstillväxt och minskar anställning eller sysselsättning. Bostäder är ~15 till 18% av BNP. Bankverksamheten är ~7 till 8% av BNP.
“Visst, det finns offset: NIM är uppe, hushåll kommer att hyra istället för att köpa. Men så länge [Federal Reserve Chair] Jerome Powell svingar sin största yxa och hugger de största träden i skogen, planering för allt annat än en lågkonjunktur är rent hopp.
Bostadssituationen skiljer sig för lyxmarknaden
Michael Jalbert, VD för Forbes Global Properties, säger till GlobeSt.com att försäljningsvolymerna kan ha sjunkit från den “frenetiska takten” som satts under de senaste två åren, men detta betyder inte nödvändigtvis en förestående marknadskorrigering i den lyxiga delen av huset. marknadsföra.
“Många rika köpare, särskilt de som köper i US-dollar, har fortfarande hävstång för att förvärva fastigheter för investeringar och har mer förhandlingskraft på marknader där priserna har mjuknat sedan pandemins höjdpunkt,” sa Jalbert.
“Faktum är att med fluktuationerna i valutor är detta en bra tid att köpa i Europa för amerikanska köpare som utnyttjar dollarn. För smarta investerare innebär ekonomisk osäkerhet och volatilitet på aktiemarknaden möjlighet till förvärv av materiella tillgångar som prestigefastigheter.”
Ingen brant uppgång i byggarbetslösheten
Jeff Budish, verkställande direktör på Northmarq, säger till GlobeSt.com att hälsan på bostadsmarknaden verkligen har en inverkan på den totala ekonomin och om vi förblir i en expansion eller retirerar in i lågkonjunktur.
“I det här fallet är den nuvarande nedgången i bostäder nästan helt relaterad till en minskning av efterfrågan på bostäder till salu, och den nedgången är nästan helt förknippad med den branta uppgången i bolåneräntorna,” sa Budish.
Den genomsnittliga 30-åriga bolåneräntan har mer än fördubblats hittills i år, med början 2022 nära 3 procent och toppade 7 procent i slutet av oktober. Detta är annorlunda än i tidigare cykler och definitivt annorlunda än under den stora lågkonjunkturen för 15 år sedan, sa han.
“När man blickar framåt inkluderar effekterna av nedgången i efterfrågan på bostäder som kan sprida sig över till den större ekonomin ett minskat behov av byggsysselsättning som kan tynga den totala sysselsättningen och en nedgång i konsumenternas sentiment när befintliga husägare “känner sig” mindre rika när de ser sina nedgång i bostadskapital.
“Dessa potentiella utfall är verkliga men borde inte driva ekonomin i recession.
“För det första har det inte skett en brant uppgång i byggsysselsättningen eftersom bostadspriserna pressade uppåt. Vi hade begränsad tillgång och arbetskraft, så utsikten att miljontals arbetare skulle släppas är avlägsen. Den nuvarande byggsysselsättningen på nationell nivå har bara ökat med 2,2 procent från toppen före Covid.
“För det andra, det största trycket på konsumenternas sentiment just nu handlar inte om nedgångar i bostadsvärden, utan snarare på grund av en kraftig ökning av inflationen, och den största drivkraften för inflationen just nu är bostadskostnaderna. När bostadskostnaderna sjunker kommer inflationen att sjunka, och sentimentet bör förbättras – så länge som arbetsmarknaden fortsätter att expandera, även om takten i jobbtillväxten är blygsam.”
“Kommer att ha en negativ effekt”
Charles Byerly, VD för Westport Properties, säger till GlobeSt.com att bostadsmarknaden driver så mycket ekonomisk produktion och varje indikator pekar på en plötslig och utdragen bostadsnedgång.
“Frågan är om det förblir ytligt på grund av lagerbegränsningar eller blir djupare när fler och fler har ett försäljningskrav”, sa Byerly.
“I vår verksamhet för självlagring behöver vi människor som förblir rörliga, flyttar till nya hus, större eller mindre och gör om sina hem. Detta förblir en viktig drivkraft för användning av självlagring och kommer att skada oss lite.
“Men i vår flerfamiljsverksamhet förutser vi att nedgången i bostäder kommer att hjälpa oss eftersom de högre räntorna kommer att begränsa nya köpare från att ta examen från hyresbostäder till att köpa ett hem. Men bostadsmarknaden driver så många andra branscher att den kommer att ha en övergripande negativ effekt på makroekonomin under en tid.”
