Med marknadsförhållandena så osäkra som de är, kan man förvänta sig att utvecklare och långivare kommer att bromsa i kommersiella fastighetsprojekt. Men det är inte vad Andrew Zech, operativ chef för Nuveen Green Capital, ser.
“Vi är en av de mest aktiva bygglångivarna även under denna tid av volatilitet,” sa Zech. “Medan efterfrågan på finansiering av nybyggnation avtar, har tillgången på nybyggnadskapital avtagit ännu snabbare, och vi ser möjligheter att finansiera topputvecklare på toppmarknader.”
Zech uppskattade att Nuveen Green Capital stänger ett dussin nya byggprojekt per månad, vilket gör detta till företagets största uppkomstår sedan det grundades 2015.
“Och det antalet ökar, inte minskar,” tillade han.
Zech sa att den snabbast växande efterfrågan är på fasta, lågräntebroskulder. Detta är särskilt fallet för låntagare som hamnar mellan stigande skuldkostnader och en längre väg till stabilisering än de hade räknat med.
“Det är en större version av vad branschen stod inför när Covid slog till 2020,” sa han.
Nuveen Green Capitals expertis är att hjälpa CRE-låntagare att få finansiering av kommersiell egendom bedömd ren energi, eller C-PACE, som är tillgänglig för kvalificerade låntagare i de flesta stater.
C-PACE är en offentlig-privat finansieringsmekanism som tillåter ägare och utvecklare att få tillgång till fast ränta, låg kostnad och långsiktig finansiering för att stödja förbättringar av deras fastigheter som gör dem mer hållbara. Zech sa att det finns ett par viktiga fördelar med C-PACE-finansiering som gör det till ett särskilt attraktivt alternativ idag.
En av dem är mångsidigheten hos C-PACE för att finansiera en mängd olika byggkostnader. Även om programmet kan hjälpa byggnadsägare att finansiera installationen av traditionella hållbara förbättringar som solpaneler, finns pengarna tillgängliga för att stödja projekt som inte nödvändigtvis skriker “grönt”, men som ändå är viktiga för en energieffektiv drift av en byggnad.
“De vanligaste hållbarhetsprojekten är saker som måste hända för en byggnads fortsatta livskraft, till exempel ett nytt tak, panna eller hiss,” sa Zech. “Byggnadsägare fortsätter att investera i sina hyresgästers komfort och produktivitet och för att hålla sina tillgångar konkurrenskraftiga. Dessa investeringar är inte frivilliga.”
Att hålla en viktig tillgång livskraftig var anledningen till att CRE-investeringsföretagen Rabin och Reich Brothers arbetade med Nuveen Green Capital för att få C-PACE-finansiering för att uppgradera en 1,7 M SF-byggnad i Madison, Wisconsin, som en gång fungerade som Oscar Mayers huvudkontor. De investerade mycket i byggnadens lobby, fönster, belysning, VVS, vattenarmaturer och elsystem och finansierade dessa uppgraderingar genom C-PACE.
“Vi kunde minska det erforderliga kapitalet, öka vår avkastning på investeringen och realisera betydande besparingar i energianvändning” med C-PACE-finansiering, sa Reich Brothers medVD Adam Reich i ett uttalande.
En annan anledning till företagens nuvarande intresse för C-PACE är möjligheten att retroaktivt tillämpa finansieringen på projekt som avslutades för upp till tre år sedan. Zech sa att effekten syns tydligast i brygglån.
“Vi kan injicera stora delar av kapital – ofta 30% eller mer av en byggnads totala byggkostnader – för att refinansiera befintliga byggskulder och överbrygga en fastighet till stabilisering,” sa Zech. “Det innebär ofta refinansiering av dyra eller “twitchy” mezzaninskulder eller föredraget eget kapital.”
För brofinansiering ombeds Nuveen Green Capital ofta att minska en senior långivares bas eller återuppbygga byggnadens drifts- och kapitalreserver, noterade Zech.
“Vi kan uppnå dessa mål samtidigt som vi sänker byggnadens vägda genomsnittliga kapitalkostnad och dramatiskt minskar den kortsiktiga kontantförbränningen,” sade han.
Zech sa att C-PACE-finansiering hjälpte till att rekapitalisera gästfrihetsprojekt under pandemin – en stor sak för fastigheter vars gästrum var mestadels lediga.
“Vi gav bryggfinansiering till nästan 60 hotell under det första året av pandemin,” sa han. “De här projekten behövde hjälp: De stod inför intäktsbortfall, förseningar i stabiliseringen och en osäker framtid. Under tiden hade deras byggskuld gått igenom taket medan investerare blev sura över när de skulle se deras avkastning.”
Zech sa att hotell använde C-PACE-pengar för att återstabilisera sina operativa reserver, betala ner den högsta ränteskulden och sänka den seniora långivarens bas. Nuveen Green Capital kan också koppla ihop låntagarens rekapitalisering med ett försenat startdatum för återbetalning som börjar två år efter stängning, vilket ger fastigheten betydande kassaflödeslättnader.
Förutom attraktionskraften hos C-PACE under dessa ekonomiskt instabila tider, sa Zech att han förväntar sig att Inflation Reduction Act från 2022 kommer att stimulera till fler gröna CRE-projekt framöver. Som ett resultat kan många fler ägare söka C-PACE-finansiering.
“Akten kommer att ha en enorm inverkan på hållbarheten i den byggda miljön, vilket vi älskar att se,” sa han. “Nuveen Green Capital är glada över att ha en stark verktygslåda för att lösa våra låntagares problem.”
För att lära dig mer om C-PACE-finansiering, besök https://greencapital.nuveen.com.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Nuveen Green Capital och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
