Förra veckan gick Federal Reserves ordförande Jerome Powell in i debatten om hyresinflationen och föreslog att även om tillväxten av nya hyresavtal avtar, “det kommer fortfarande några betydande (hyres)höjningar” via billigare hyresförlängningar som höjts till marknadsnivå.
Men RealPage-data visar att det INTE är riktigt sant för lägenheter med marknadspris. Amerikanska lägenheter föll tillbaka till det långsiktiga genomsnittet i “förlust till leasing” – vilket innebär att banan för förnyelse av hyreskontrakt kommer att minska betydligt framöver.
“Loss to lease” är gapet mellan dagens marknad som begär hyror och den genomsnittliga hyran på plats (aka inbäddad eller kontraktshyra, vilket är vad KPI försöker mäta). Som en allmän tumregel: Ju större förlust att hyra, desto större förnyelseökning.
Här är vad Powell sa: “När icke-nya leasingavtal rullar över … kommer det fortfarande några betydande (hyres)höjningar, OK, men någon gång, när du väl kommer igenom det, kommer de nya leasingavtalen att berätta … det kommer en punkt då hyresinflationen börjar sjunka. Den punkten är långt borta från där vi är nu.”
Han syftar på hyresförlängningar i KPI; Men i den amerikanska lägenhetssektorn med marknadspris är den punkten faktiskt nu. Hyresförlusten sjönk från 9,4 % i juni till 5,8 % i oktober, tack vare bromsa in nya hyror och (tills nu) accelererande förnyelser. Det motsvarar exakt det historiska genomsnittet sedan 2010.
Det är viktigt att erkänna att det ALLTID finns en viss förlust att hyra eftersom det vanligtvis finns en rabatt för förnyelser i förhållande till nya hyresavtal. (Det är lika viktigt att inte misstolka detta som att förnyelsehyrorna inte kommer att öka när nya hyresavtal minskar. Detta betyder bara att det nominella hyresvärdet som betalas av en förnyande hyresgäst nästan alltid är lägre än vad en ny hyresgäst skulle betala när de kommer in genom ytterdörren.)
En “vinst att hyra” scenario är osannolikt eftersom vi skulle ha vad som kallas “inverterade hyror” – incitament hyresgäster att flytta från en enhet till en annan på samma lägenhetsfastighet.
Fastighetsförvaltare rabatterar rutinmässigt förnyelser av några viktiga skäl: För det första vill de flesta operatörer uppmuntra förnyelser för att hålla vakansen låg, särskilt i en miljö med låg efterfrågan som vi har nu. För det andra vill operatörer vanligtvis belöna hyresgäster med god status. För det tredje eliminerar förnyelser omsättningskostnader – såsom färg och matta och annat arbete – som uppstår när en hyresgäst flyttar ut.
Hyrorna spelar en stor roll för hur regeringen mäter inflationen och fungerar som den största variabeln i KPI:s största kategori – skydd, som utgör nästan en tredjedel av KPI:s viktning. Hyresundersökningen används inte bara för att mäta hyra, utan även husägarens kostnadsproxy som kallas OER – ägarnas motsvarande hyra, med mycket små metodjusteringar.
De eftersläpning från nya hyresavtal som kräver hyror till KPI-hyror har varit ett hett ämne bland Fed-bevakare och ekonomer, men denna förlust till leasingdata stöder ytterligare uppfattningen att KPI-hyrorna dessutom släpar efter faktiska inbäddade hyror.
Vad betyder allt detta? Tre saker:
- Hyreshöjningar för förnyelse kommer nästan säkert att svalna avsevärt framöver.
- KPI:s Shelter-mått (som nästan helt drivs av en hyresundersökning) är en eftersläpande indikator inte bara på nya hyreshyror (den första domino som sjunker) utan också den inbyggda kontraktshyran.
- För fastighetsinvesterare: Förlust till leasing är ett mått på uppsida och bidrog till att motivera låga takpriser de senaste åren. Takpriserna kommer att behöva utökas något givet både a) högre räntor och b) lägre förlust vid leasing.
Jay Parsons är VP, Head of Economics & Industry för RealPage
