Det var några nyheter som på ytan var dåliga för stora lägenhets REITsenligt Trepps Commercial Real Estate Direct: uthyrningsgraden sjönk under tredje kvartalet.
“Nedgången av beläggningen – de 13 företagen hade en viktad genomsnittlig nedgång på 0,35 % från andra kvartalet och en minskning med 0,61 % från förra årets tredje kvartal – var ingen överraskning eftersom de alla pressade upp hyrorna,” sade rapporten. “De här hyrorna ökade med ett vägt genomsnitt på 13,05 % jämfört med förra året. De högre hyrorna kan driva ut vissa hyresgäster från enskilda lägenheter och tvinga dem att dubbla upp eller flytta till billigare platser.”
Förändringarna i procentenheter från kvartal till kvartal toppade på 1,7, vilket var för Apartment Investment and Management Co., över 5 542 enheter på större marknader. NexPoint Residential Point, 13 930 enheter i Sun Belt, såg en minskning med 1,3 procentenheter, liksom Independence Realty Trust (33 804 Sun Belt-enheter) och Veris Residential (6 931 i New Jersey). Efter dem var sänkningarna under 1 procentenhet vardera, ner till nummer 12, Essex Property Trust, med en minskning på 0,1 procentenhet över 62 000 enheter i Kalifornien. Den sista REIT på listan, Mid-America Apartment Communities och dess 101 769 Sun Belt-enheter, såg en förbättring med 0,1 procentenheter i beläggning.
Enligt Trepp såg de REITs som hade de största genomsnittliga hyreshöjningarna också de största beläggningsminskningarna.
“Till exempel rapporterade NexPoint Residential Trust Inc. i Dallas, som äger 13 930 enheter i sydöstra och sydvästra USA, en ökning med 19,4% i genomsnittliga hyror [quarter over quarter] under det tredje kvartalet från det andra”, stod det i rapporten. Lägenhetsinvesteringar och förvaltning höjde hyrorna med nästan 6,6 % mellan Q2 och Q3. Apartment Income REIT, Mid-America Apartment Communities och Veris Residential, det tidigare Mack-Cali Realty Corp., ökade månadshyrorna med 5,8 %, 5,6 % respektive 5,5 %.
Men, om hyrorna kan hålla, minskar beläggningen förmodligen inte. Ta Independence Realty Trust, med en genomsnittlig hyreshöjning på 4,8 % mellan kvartalen och en beläggning som gick från 95,5 % till 94,2 %. Genomsnittlig hyra gick från 1 412 $ till 1 479 $ på 33 804 enheter. Liksom de andra exemplen kom beläggningsminskningen helt i skuggan av hyreshöjningen. Under en given månad var inkomsten antal enheter gånger beläggning gånger genomsnittlig hyra. Under andra kvartalet skulle det vara 33 804 enheter, 95,5 % beläggning gånger 1 412 USD, eller ungefär 45,48 miljoner USD. Under tredje kvartalet var det 33 804 gånger 94,2 % beläggning gånger 1 479 USD, eller 47,10 miljoner USD.
Detta blir som ett klassiskt prissättningsproblem i andra typer av affärer, där en prishöjning som leder till att vissa kunder förlorar fortfarande kan öka intäkterna. Men som rapporten noterar, saktar takten i hyreshöjningarna av: “Till exempel hade hyrorna ökat med i genomsnitt 5% i oktober under nya hyresavtal undertecknade av Camden Property, Essex, Equity Residential, UDR Inc. och Mid-America. Det kan jämföras med en genomsnittlig tillväxt på 13 % för de fem företagen under tredje kvartalet, enligt data sammanställda av John Burns Real Estate Consulting.”
