Liksom biologer och tekniker som arbetar i ett glänsande nytt labbutrymme, letar biovetenskapliga fastighetsspecialister efter mönster och hypoteser för att förklara hur system fungerar och utvecklas.
Just nu är signalerna många får från en studie av marknaden avgjort blandade.
Bisnow nådde ut till utvecklare och operatörer av de 15 största biovetenskapliga projekten som beräknas öppna 2023 och hittade en mycket blandad historia om pre-leasing framgång. Vissa företag och platser var i mycket stark efterfrågan, medan andra har haft svårt att teckna pre-lease-avtal månaderna innan öppning.
En del av det har att göra med det allmänna tillståndet på marknaden. Det finns mer försiktighet, särskilt från de typer av större hyresgäster som tenderar att fylla i utvecklingen, sa Newmarks verkställande direktör Eric Bluestein.
Andra har sett en stor respons. I Philadelphia, Wexfords 400K SF One uCity Square-projekt i University City, som har en färdig kärna och skal, har bara 15K SF kvar att hyra innan den stora öppningen. Wexfords president Thomas Osha sa att “uthyrningshastigheten i den byggnaden har fortsatt starkt”, men han tycker också att den nationella uthyrningsbilden är lite mer blandad.
“Det verkar vara en slags marknad för marknad just nu,” sa han. Han förutspår ett avvaktande tillvägagångssätt och en långsammare, om inte stopp, av spec-utvecklingen. “Jag tror att det bara är det här. Det är en miljö av makroosäkerhet.”
Andra kommande projekt som är fullt uthyrda inkluderar 400 Summer i Boston Seaport, ett 625K SF WS-utvecklingsprojekt fullt uthyrt till det lokala bioteknikföretaget Foundation Medicine.
Alexandria Real Estate Equities, som tenderar att presentera sin mycket starka grupp av topphyresgäster, har tre högprofilerade projekt som slutförs senare i år som alla är fullt förhyrda: 15 Necco Street i Boston, som är fullt uthyrd till Eli Lilly, One Charles Park i East Cambridge och 1150 Eastlake i Seattle. Ordförande Joel Marcus sa att leasingaktiviteten under Q1 2023, 1,2M SF, låg mellan företagets femåriga och 10-åriga leasingmedelvärden. Han känner sig säker, med tanke på AREs relationer och operativa erfarenheter, och ser bara potentiella överutbudsutmaningar dyka upp på marknaden i södra San Francisco.
Det har skett en normalisering på marknaden, enligt Stockdale Capital Partners Managing Partner Leo Divinsky, vars företag har avslutat en massiv ombyggnad av ett köpcentrum, Horton Plaza, i hopp om att hjälpa till att skapa en ny central delmarknad för teknik och bioteknik. Men han sa också att han ser en avmattning. Utvecklingen, som ska öppnas i slutet av året, har ännu inte tecknat några life science-hyresgäster.
Divinsky tror att mer kommer att komma efter att detaljhandelshyresgäster börjar skriva under de kommande månaderna, och uthyrningen fortsätter enligt företagets affärsplan. När specifika sviter är klara kommer företag att se fördelarna med centrum, sa han.
Ett annat efterlängtat projekt i centrum, det 5 hektar stora RaDD, eller Research and Development District, av IQHQ, kommer inte att öppna förrän 2024.
“Vi tror att farten byggs upp i centrum,” tillade Divinsky. “Vi räknar med att efterfrågan kommer att fortsätta byggas under årets och nästa år.”
En annan fråga är att sekundärmarknaderna saktar ner, och projekt som finansierats och startat under de senaste två årens höjdpunkter kanske inte är lika attraktiva idag. Bluestein tillade att han inte tror att hastigheten och volymen av transaktioner som tecknades i det förflutna kommer att bära under de närmaste åren, absolut inte i den hastighet som vissa förväntar sig.
Förfrågningar om leasingverksamhet på Dynamic One, en del av Houstons växande TMC Helix Park, och Sterling Bays Lincoln Yards-projekt i Chicago, besvarades inte.
Under de närmaste åren förväntar sig Bluestein en betydande, ihållande leasingaktivitet av 10 000 SF till 20 000 SF-användare, men tills marknaderna förbättras kommer större hyresgäster inte att vara lika aggressiva eller lika aktiva. Han förväntar sig att hyresvärdar kommer att vara mer aggressiva med hyresgästförbättringsdollar och till och med gratis hyra när hyreskontrakten börjar.
