Moody’s Analytics har genomfört en serie analyser av kommersiella fastigheter och omgivande problem med varierande grad av fokus på kontor. Så t.ex. måttliga förändringar i takräntor och kassaflöden kan orsaka stora problem för fastighetsklassen. Och sedan företaget andelen byggnader i större tunnelbanor – 31 % i genomsnitt (med stora variationer) – som är tillräckligt gamla för att anses åtminstone vara föråldrade på gränsen.
Den här veckan undersökte Moody’s frågan om pendlingstider. “Medan många faktorer kan påverka vakansgraden i tunnelbanor, såsom ekonomiska, sysselsättnings- och befolkningsförändringar, fortsätter vi att höra prat om att företag är mer ovilliga att behålla/utvidga utrymme i tunnelbanor där anställda har större svårigheter att ta sig till kontoret.” de skrev.
“I en era där anställda fortfarande har ett övertag i debatten om distansarbete, kan eventuella extrakostnader för att komma till kontoret vara ganska viktiga för utnyttjandegraden och i slutändan för kontorssektorns prestanda”, fortsatte Moody’s. “I en enkel analys tar vi oss an det här problemet genom att observera en tunnelbanas tid till arbete-data, mätt av Census Bureau’s American Community Survey, i relation till vår Moody’s Analytics CRE-data för vakansgrad.”
Det är en vettig datapunkt att överväga. Skulle de som uppvaktar de anställda tillbaka till kontor vara något som behövs utöver ett enkelt verkställande direktiv för att dyka upp (och chefer har ofta mindre effektiv makt än man tror), kan framgång kräva mer än espressobarer och bra design.
Att titta på pendlingstiden är väldigt vettigt. Ju längre pendling, desto mer obekvämt resande och desto längre arbetsdag. Det kan också betyda mer pengar, vare sig det gäller mer bränsle och underhåll för en bil eller högre priser på kollektivtrafik.
Moody’s beräknade en korrelation mellan förändringar i vakansgraden 2019 till 2021 och andelen arbetare som kom till kontoret men med en pendlingstid på mindre än 15 minuter. “Det finns gott om ‘brus’ i diagrammet, men den allmänna trendlinjen visar att vakansgraden ökade mer i tunnelbanor där det tar längre tid för arbetare att ta sig till jobbet,” noterade de.
“Fyra av de fem största tunnelbanorna med den största minskningen av kontorsvakanser var Rust Belt-städer inklusive Dayton, Buffalo, Cleveland och Rochester. Åtminstone från och med 2021 hade Dayton, Buffalo och Rochester en andel över genomsnittet av pendlingar mindre än 15 minuter av en tredjedel eller mer”, fann analysen. “Under tiden har fyra av de fem nedersta tunnelbanestationerna (San Francisco, Charlotte, Austin och Louisville) en andel pendlingar mindre än 15 minuter vid eller under genomsnittet av en fjärdedel med San Francisco som har den lägsta andelen på 15 %.”
Relationen är inte helt förutsägbar eftersom andra faktorer spelar in. Till exempel hade Austin en genomsnittlig procentandel av pendlingar under 15 minuter men ökade också kontorslagret med 12 %, vilket höjde vakansgraden med 8,6 procentenheter.
