Under de senaste månaderna har verkligheten ställt in för ägare av amerikanska kontorsbyggnader.
Många av dem har skulder som förfaller till byggnader värda mycket mindre idag än när deras lån uppstod. Denna värdeförstöring har bekymrat tillgångsköpare som står i kö för att kasta sig ut. Men innan matningsvansinnet kan börja har kontorsägare och deras långivare viktiga beslut att fatta.
61 Broadway i Manhattans finansdistrikt, sett i juli 2022. RXR lämnade tillbaka nycklarna till sin långivare i maj 2023.
Traditionella långivare som banker skulle föredra att förlänga och ändra villkoren så att låntagare kan behålla sina fastigheter tills refinansieringsalternativ blir tillgängliga igen. Ändå måste låntagare bestämma om dessa fastigheter är värda kostnaden för att äga dem fram till 2025, när industriförutsägelser säger att finansierings- och leasingmiljöerna kommer att förbättras.
Under de senaste två månaderna verkar det ha skett en attitydförändring på kontorsmarknaden, berättade Trepp Senior Managing Director Manus Clancy och Seyfarth-partnern Christine Kim Bisnow.
“Det var definitivt en hoppfull ton i februari,” sa Kim. “Nu sitter skriften på väggen. Det är ett erkännande av att vi är inne på det här på lång sikt, att det kommer att bli en återhämtning på flera år… Långivare försöker omstrukturera nu snarare än att vänta på att räntorna ska sjunka, och låntagare är mer benägna att gå därifrån.”
Tecken på den förändringen har dykt upp både på kapitalmarknaderna och i de offentliga uttalandena från stora kontorshyresvärdar. CMBS-brottslighetsfrekvensen steg upp i maj, med den största ökningen på en månad av uteblivna betalningar sedan juni 2020, enligt Trepp-data.
Chefer för företag som Related Cos., Cantor Fitzgerald och Prudential asset management arm PGIM har alla förutspått massöverlåtelser från ägare av byggnader med stigande vakans och höga ägandekostnader under den senaste veckan. Andra, som Monday Properties och RXR, har själva gjort sådana rörelser.
Långivare är ovilliga att ta tillbaka kontorsfastigheter från låntagare i den nuvarande miljön av samma skäl som låntagare vill ge upp dem, och de försöker allt de kan för att nå avtal om förlängning och modifiering, sa Kim. Högprofilerade förlängningar som har skrivits under de senaste veckorna inkluderar ett tvåårigt avtal som driver Tishman Speyers löptid på 300 Park Ave. till augusti 2025 och ett flerårigt avtal för RFR Realty på 375 Park Ave., även känd som Seagram Building.
“Trots all pessimism känner de flesta att vi kommer att vara på väg mot återhämtning i slutet av 2024 eller början av 2025; det är den tidslinje jag hör talas mest om”, sa Kim. “Och det är förlängningarna jag också ser: för ett år, två eller tre.”
Den centrala frågan för kontorsägare när de ska bestämma om de ska behålla sina fastigheter eller ge dem tillbaka är hur mycket de kommer att vara värda i slutet av en förmodad förlängning, sa Clancy. Distansarbete har nästan säkerställt att de flesta byggnader är värda mindre än de var när deras lån uppstod, men låntagarna måste prognostisera hur mycket mindre och om de klarar av kostnaderna för att maximera värdet som återstår.
Bisnow/Jarred Schenke
Lucror Resources Managing Partner Arun Nijhawan talar vid Bisnows adaptiva återanvändningsevenemang 2022 i Atlanta.
Utöver att bära kostnader som fastighetsskatter och försäkringar, är fastighetsförvaltningspersonal en av de största rörliga kostnaderna som kan skära ned i nettodriftsintäkter, säger Arun Nijhawan, managing partner för Atlanta-baserade kontorsutvecklare och hyresvärd Lucror Resources. Och när hyreskontraktet löper ut och neddragningar tar bitar av en byggnads kassaflöde, ändras kostnads-nyttoanalysen igen.
Varje block av utrymme som blir ledigt i en kontorsbyggnad är ett som kräver miljoner i hyresgästförbättringar för att göra konkurrenskraftiga med nybyggnation, vilket finns gott om på stora marknader i USA. Vågen av nya leveranser som drabbat många stadskärnor under de senaste två åren är planerad att fortsätta in i nästa år, enligt CBRE forskning.
“Om du tittar på byggnader upp och ner på Sixth Avenue [in Manhattan] som byggdes på 1960-talet, och en byggnad har ett hyreskontrakt på 400K SF som löper ut när hyresgästen sjunker till 100K SF eller 200K SF, du konkurrerar inte bara med alla liknande byggnader runt omkring dig, utan med Hudson Yards och nya lager som det “, sa Clancy. “Så du kanske tänker, ‘För att behålla en sådan hyresgäst, skulle vi behöva pumpa så mycket pengar för att konkurrera med nya aktier, bara för att de skulle hoppa till Hudson Yards ändå.'”
Lika lite som långivare vill äga och förvalta byggnader har de lite val om en låntagare ger upp och lånet i fråga är nonrecourse. Men långivare har fortfarande hävstångseffekt med ägare som är mindre än jättar som Brookfield, som har inflytande att vara “cavalier” med att försumma stora lån, sa Kim. Alla andra är beroende av relationer för att säkra nya lån och har dåligt råd att bränna broar.
“Mindre ägare och utvecklare, vi har inte musklerna, vi kan inte spela det spelet,” sa Nijhawan. “Så det kommer tillbaka till att arbeta med långivare, och vi kommer att göra vårt bästa för att betala skulden, vilket är målet nr 1. För vad skulle en utmätning göra med vår kredit och vår förmåga att låna mot andra tillgångar?”
Hur ovilliga de än kan vara att utmäta en kontorstillgång, så vet långivare också att om en hyresvärd inte är villig att investera i en byggnad under de kommande åren, kommer det att bli ännu svårare att återvinna värde i slutet av en förlängning, Kim och sa Clancy. Om hyresvärden visar någon vilja att lägga in eget kapital, kan förlängningsvillkoren bli ganska kreativa medan en byggnad är i specialservice.
Med tillstånd av Trepp
Trepp Senior Managing Director Manus Clancy
“Det enda som specialtjänstemän verkligen vill se är ett tecken på god tro att låntagaren inte bara tar en förlängning och stoppar in den,” sa Clancy. “De vill se ett eget kapitaltillskott, oavsett om de sänker sig till reserver, betalar ner lånet eller på annat sätt investerar i det. När vissa servicepersonal avväger är när ägaren vill ha två års förlängning men säger att de inte kommer att lägga en krona till i det och inte tror på det.”
Skuldförhandlingar pågår med antagandet att långfristig refinansiering återigen kommer att vara möjlig 2025 – inte bara för att räntorna förväntas vara höga tills dess, utan för att kontorsleasingmarknaden inte förväntas förbättras på ett meningsfullt sätt förrän då.
“Regnbågarna kommer inte att dyka upp i år, men i slutet av nästa år eller 2025 kommer folk att se sig omkring och säga: ‘Det finns ingen ny konstruktion, det finns en överflödig efterfrågan på kvalitetsutrymme'”, sa Nijhawan.
Med tanke på hur lite organisk lust det verkar finnas bland arbetare för mer personligt arbete, har majoriteten av företag satt hybridarbetsplaner på plats som kräver mindre kvadratmeter per anställd, fann en Knight Frank-undersökning. Men eftersom pipelinen av nya leveranser torkar ut under de kommande och ett halvt år, förväntas flygningen till kvalitet förbli den operativa efterfrågan på de flesta marknader.
Optimister angående framtiden för personligt arbete, som Nijhawan, finns kvar, även när han erkänner den verklighetskontroll som gjorts till kontorsmarknaden under de senaste månaderna. Men oavsett om det beror på ren optimism, behovet av att bevara långivarerelationer eller löftet om älsklingsaffärer inom specialservice, så kommer kontorsägare sannolikt inte att gå bort från sina fastigheter i massor när som helst snart, sa Clancy.
“Kontor som är döda byggnader som går, som med en massiv hyresgäst som lämnar 2024, de är fortfarande kassaflöden, och kontorsägare kan säga,” Man vet aldrig,” sa han. “Jag tror att det kommer att ta väldigt lång tid att hitta en botten.”
