Intressanta och unika faktorer och villkor har spelat in i kontorshyror som koncessioner, och andra incitamentspaket – inklusive möblerad yta och “fri hyra” – har gjort det till en hyresgästmarknad just nu, sa branschanalytiker.
Colliers släppte nyckeldata för kontorshyror denna månad, inklusive en positiv vändning för absorption från negativa 0,5 miljoner kvadratfot under första kvartalet 2022 till 3,1 miljoner kvadratfot under andra kvartalet 2022.
Samtidigt visade de begärda hyrorna liten förändring, med genomsnittliga klass A fullservicekontor som föll med 0,4% till $41,05 per kvadratfot under andra kvartalet.
Det vanliga botemedlet mot tidigare nedgångar
Cristina T. Sanchez, fastighetsadvokat på Duane Morris säger till GlobeSt.com, “Även om vi inte har sett de begärda hyrorna minska, har vi sett att hyresvärdar och hyresgäster i allt högre grad går med på olika hyreskoncessioner.”
Exempel på dessa hyresförmåner är att ”erbjuda gratis hyresperioder i början av hyresvillkoren och hyresgästförbättringsbidrag. Dessa eftergifter ger hyresgästen fördelen av att sänka den “effektiva hyran”, samtidigt som hyresvärden kan få sin begärda hyra, och som också kan vara till hjälp med eventuell finansiering.”
Petra Durnin, chef för marknadsanalys för Raise Commercial Real Estate, ser mest detsamma och kallar det en trend som har rådt genom de två senaste nedgångarna.
“Begärda hyror stabiliserar sig eftersom hyresvärdar fortsätter att begära högre hyror men erbjuder ökade koncessionspaket för hyresgäster”, sa hon. ”Fri hyra och fler hyresgästförbättringsdollar, som också kan omvandlas till fri hyra, hjälper till att kompensera för en högre utgångshyra för hyresgästen.
“Också flykten till kvalitet ställer en högre efterfrågan på klass A-utrymme, som fortsätter att kräva hyror till en premie. När företag implementerar hybridarbetsplatsstrategier är en mycket vänlig, anpassad arbetsplats nödvändig för att attrahera och behålla kvalitativa talanger och underlätta personligt samarbete.
“Det är också möjligt att på vissa delmarknader är aktiviteten koncentrerad till klass B-produkter, vilket lämnar klass A-utrymme på marknaden och stagnerar hyran. Många företag söker fortfarande den tomma duken av låga, fristående kontorsbyggnader i förorter för att skapa sitt unika varumärke.”
Ägare måste hålla hyrorna “smakliga”
David Oates, CRO på den globala kommersiella fastighetsdataplattformen Coyote Software, säger till GlobeSt.com, att trots att han var en bit bort från rekordtoppen på 16,3 % vid höjdpunkten av den globala finanskrisen, har vakansgraden för kontor ökat det senaste kvartalet till runt 15 %.
“Det betyder att det är en hyresgästmarknad just nu, och därför är det knappast förvånande att ägare måste hålla hyrorna välsmakande och erbjuda eftergifter om de vill se sina byggnader fulla.
“Om man tittar på städer som Austin – som har studsat kraftigt från pandemin – har hyresvärdar där fortsatt att erbjuda höga incitamentspaket, till stor del i förorterna, för att säkerställa att hyresgäster tecknar eller förnyar hyresavtal. På just den marknaden har det verkligen lönat sig och andra städer sitter utan tvekan uppe och noterar.”
Jeff Shaw, VD, Bridge Commercial Real Estate, kontorsplattformen för Bridge Investment Group, säger till GlobeSt.com att han ser hyrespriserna för kontorstillgångar över hela landet antingen oförändrade eller stigande.
“Skälen till detta är nyanserade från marknad till marknad,” sa Shaw. “I många fall tecknar företag hyresavtal där marknaderna har minimalt utbud, vilket gör det möjligt för hyresvärdar att hålla eller pressa priserna.
“På andra marknader där det kan finnas mer kontorsutbud, har de ökande byggkostnaderna och fria hyreskoncessioner stärkt hyrorna med lite tryck tillbaka.”
Vissa eftergifter “inte offentliggjorda”
Pierre Debbas, managing partner för NYC fastighetsadvokatbyrå Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att hyresvärdar kommer att försöka hålla hyrorna som allmänheten kan se så höga som möjligt, men den verkliga förändringen på marknaden återspeglas i de eftergifter som hyresvärdar tillhandahåller.
“Sådana eftergifter är hyresgästens ersättningar för byggande, fria hyresperioder eller byggkrediter, som alla är högre än nivåerna före pandemi,” sa Debbas. “Dessa medgivanden offentliggörs inte och återspeglas således inte i de begärda hyrorna eller hyressiffrorna som är offentliga.”
Chicago Market Ganska frisk
Jim Adler, vice vd, Office Services Group, för NAI Hiffman, baserad i Chicago-förorten Oakbrook Terrace, säger till GlobeSt.com att hyresvärdar svarar på inflationstrycket genom att öka eftergifterna 10 % till 15 % högre än för ett år sedan, såsom högre konstruktion bidrag och mer hyresavdrag, för att attrahera nya hyresgäster.
“I vissa fall är de fullt möblerade utrymmen för att eliminera hyresgästens oro över stigande kostnader och/eller försenade leveranser,” sa Adler. “Dessa nya förbättrade incitament stödjer varaktiga hyrespriser.”
Samtidigt registrerade kontorsmarknaden i förorten i Chicago 2 miljoner kvadratfot ny leasingaktivitet under andra kvartalet 2022, en ökning med nästan 19 % jämfört med första kvartalet, sa Adler.
“Så, även om vi inte höjer hyrorna ännu, blir marknaden friskare och vi tror att 2023-2024 kommer att markera en återgång till normala årliga höjningar – återhämtningen är på gång,” sa Adler.
NYC, Atlanta, LA Top Absorption Markets
Colliers rapporterade att antalet marknader med positiv absorption ökade under andra kvartalet, där 53 % av kontorsmarknaderna såg en ökning i beläggning; upp från 49 % under första kvartalet 2022.
New York City, Atlanta och Los Angeles var de bästa absorptionsmarknaderna, följt av Denver, San Diego och Phoenix.
Den rapporterade också att klyftan mellan begärda och effektiva räntor fortfarande är betydande. Hyresgästförbättringsbidrag på 100 USD per kvadratfot eller mer, åtföljd av 12 till 15 månaders hyressänkning, på ett nytt 10-årigt hyresavtal är allt vanligare på klass A-utrymmen i flera ledande tunnelbanor.
CommercialEdge’s Doug Ressler, säger till GlobeSt.com, “Den genomsnittliga fullservice motsvarande noteringen var $37,75 per kvadratfot i juli, en minskning med 2,3% jämfört med föregående år men en ökning med 17 cent jämfört med juni. Den nationella vakansgraden var 15,1 % för månaden, en ökning med 10 punkter under det senaste året.”
