Vi känner alla till historien vid det här laget. Det är på väg att bli ännu svårare för landets kontorsmarknad, som redan står inför högre vakanser och sjunkande fastighetsvärden. Ägare som behöver refinansiera kan stöta på ett stort finansieringsgap på kort sikt på grund av lägre belåningsgrad och betydande värdeerosion, enligt en analys av CBRE Econometric Advisors.
Specifikt beräknar analytikerna att kontorsägare kommer att möta ett finansieringsgap på 72,7 miljarder dollar mellan 2023 och 2025 – 26 % av utlåningsvolymen kommer från 2018-2020. För att öka eländet drar de slutsatsen att finansieringsgapet är betydligt värre för kontorsfastigheter än för någon annan sektor.
Låntagarnas valmöjligheter är begränsade. De kan behöva tillföra mer pengar i sina fastigheter eller söka ytterligare eget kapital eller mezzaninfinansiering för att betala av det befintliga lånet. Eller de kan försöka nå en överenskommelse med långivaren för att gå med på en rabatterad återbetalning eller förlängning av lånet. Men rapporten påpekar, “I slutändan kan vissa låntagare tvingas till standard.” Det har faktiskt redan förekommit några högprofilerade standardinställningar i år.
Enligt CBRE:s beräkningar var det totala värdet av kontorslånen 2019 113 miljarder dollar, med 78 % förfallna inom fem år med en belåningsgrad på 72 %. Under andra halvåret 2022 hade dock belåningsgraden sjunkit till 57 % och femårsvärdet sjunkit med 29 %. Det resulterande femåriga finansieringsgapet till 2024 skulle uppgå till 38 miljarder dollar. År 2025 skulle siffran nå 72,7 miljarder dollar.
Situationen är ännu värre än under den globala finanskrisen (GFC) 2007-2008. “GFC kännetecknades av en brant ettårig nedgång i kontorsvärden följt av en snabb återhämtning, medan våra prognostiserade förluster är djupare och mer långvariga på grund av sekulär nedgång i efterfrågan på kontorslokaler och högre lånekostnader”, står det i rapporten.
Den förväntade nedgången i kontorsvärden är inte enhetlig. Rapporten förutspår att värden på Manhattan, Houston, Philadelphia och Milwaukee kan falla med 40 % eller mer till 2024. San Francisco, Chicago, Denver och Las Vegas skulle se fall på cirka 30 %. Värdena skulle falla runt 20 % i Atlanta, Boston, Phoenix och Los Angeles och cirka 15 % i Seattle, Austin och Portland. Nedgången skulle vara cirka 10 % i Washington, DC, Charlotte och Miami.
Effekten av denna turbulens på marknadsaktörerna kommer att variera.
Vissa långivare kan uppleva förluster, och vissa kan paketera nödlidande lån och sälja dem på andrahandsmarknaden med rabatt. Andra långivare kommer sannolikt att bedriva låneträning och kortsiktigt boende.
“Samtidigt kommer detta gap att skapa många möjligheter för aktieinvesterare som är intresserade av att gå in i joint ventures på en attraktiv basis samt skapa betydande möjligheter för mezzaninlångivare”, heter det i rapporten.
